Analyse

In 2017 heeft de wetgever de mogelijkheid gecreëerd om een openbare verkoop van vastgoed in "gedematerialiseerde" vorm te organiseren. Hierdoor kunnen kandidaat-kopers gemakkelijker deelnemen zonder de geografische en tijdsgebonden beperkingen die inherent zijn aan de organisatie van een klassieke ("fysieke") openbare verkoop.

Dit interactieve alternatief voorziet in een digitale aanpak voor de openbare verkoop van vastgoed via een speciaal daartoe voorzien elektronisch platform, Biddit genaamd. Deze veilingstool die in mei 2018 door de Koninklijke Federatie van Belgische Notarissen werd opgericht met de bedoeling "eenvoudig, betrouwbaar, gemakkelijk en intuïtief" te zijn, heeft als ambitie de technologie ten dienste te stellen van het vastgoed. Maar is dat ook zo? En is het systeem te vergelijken met een gewone onderhandse verkoop? U vindt onze antwoorden hieronder.

1. Hoe werkt dit platform?

Kandidaat-kopers moeten zich aanmelden met een elektronische identiteitskaart (en kaartlezer) of via de itsme-toepassing. Zo kan de notaris de identiteit en de leeftijd van de bieders controleren. Eenmaal op de site kan de aspirant-koper zien in welke prijsklasse hij een woning kan vinden, want er is een startprijs voor elk aanbod. Elke advertentie bevat de gebruikelijke informatie (ligging, oppervlakte, staat, enz.) alsook de verplichte documenten in verband met de verkoop (EPB-certificaat, elektrische installatie, bodemattest, stedenbouwkundige informatie).

Iedereen die is ingelogd, kan dan een bod uitbrengen. Potentiële kopers kunnen zien welke biedingen worden gedaan, maar kennen de identiteit van de bieders niet. Ook de verkoper kent de identiteit van de individuele bieders niet.

Alle biedingen van potentiële kopers zijn bindend. De notaris kent het eigendom toe aan de persoon die het hoogste bod heeft gedaan. Indien bijvoorbeeld later blijkt dat geen lening kan worden verkregen, zal dit in beginsel geen geldige reden zijn om van het (hoogste) bod af te zien. Kopers moeten zich er daarom vóór het uitbrengen van hun bod van vergewissen dat zij het aangeboden bedrag daadwerkelijk kunnen betalen. Het niet kunnen betalen kan alleen een geldige reden zijn indien de verkoopvoorwaarden uitdrukkelijk voorzien in een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van een hypotheek.

Bovendien is niet alleen het hoogste bod bindend, maar zijn ook de volgende 4 biedingen bindend gedurende maximaal 10 werkdagen na de sluiting van de biedingen. Indien de verkoop om welke reden dan ook niet met de hoogste bieder kan worden gesloten, wordt de koopovereenkomst gesloten met de volgende hoogste bieder.

Verkopers mogen zich evenmin uit het verkoopproces terugtrekken, behalve wanneer de gewenste prijs niet is bereikt.

Na afloop van de veiling stelt de notaris de verkoper in kennis van het hoogste bod. Alleen als de verkoper het bedrag aanvaardt, wordt het eigendom daadwerkelijk gegund aan de hoogste bieder. De hoogste bieder is dus nog niet zeker van de aankoop.

Het hele proces wordt afgesloten door contact op te nemen met de aangewezen notaris om de verkoop af te ronden. Het koopcontract wordt zeer snel ondertekend in het kantoor van de aangewezen notaris. Elk bod van andere internetgebruikers is voor iedereen zichtbaar. De biedperiode is ook zichtbaar en duurt 8 dagen.

Zoals vaak het geval is online, begint het bieden pas echt in het laatste uur. Om te voorkomen dat alle kandidaten op het laatste moment bieden, maakt het systeem gebruik van een zandloper. In dat geval wordt, indien een bod in de laatste vijf minuten binnenkomt, de termijn met nog eens vijf minuten verlengd.

2. Wanneer vindt de betaling plaats?

De aankoopprijs moet binnen 6 weken na de definitieve gunning worden betaald.

De kosten van de verkoop, zoals de notariskosten en de registratierechten, moeten binnen 5 dagen worden betaald.

3. Wat zijn de voordelen van dit platform voor de koper?

De voordelen zijn de volgende:

  • Het proces is transparant omdat de potentiële koper het biedingsproces in real time kan volgen;
  • Het veilingproces garandeert dat de bereikte prijs de marktprijs is;
  • Alles staat onder toezicht van een notaris, inclusief de controle van het onroerend goed;
  • De kandidaat wordt binnen enkele weken eigenaar;
  • Het proces duurt ongeveer 6 weken, wat de kandidaat enige tijd geeft om zich voor te bereiden;
  • Alles gebeurt digitaal, waardoor er niet meerdere keren een verplaatsing moet gemaakt worden.

4. Wat zijn de nadelen van dit platform voor de koper?

De nadelen van BIDDIT zijn de volgende:

  • De nodige middelen moeten zo snel mogelijk worden verzameld;
  • Er is niet altijd een opschortende voorwaarde voor het verkrijgen van krediet. Indien deze clausule niet voorzien is, betekent dit dat als de kandidaat-koper geen banklening krijgt, dit geen geldige reden is om het bod in te trekken;
  • De kosten zijn iets hoger dan bij een onderhandse verkoop (dit is de klassieke verkoop, namelijk een overeenkomst tussen een verkoper en een koper vastgelegd in een compromis, gevolgd door een notariële akte ter authentificatie van de verkoop).

5. Hoe kan men afzien van het hoogste bod?

Afzien van het hoogste bod is in het algemeen slechts mogelijk mits betaling van de schadevergoeding die voorzien is in de verkoopvoorwaarden. Dit kan een forfaitair bedrag zijn, een percentage van de voorgestelde aankoopprijs of het verschil tussen de voorgestelde aankoopprijs en het op één na hoogste bod.

Indien er geen sanctioneringsmechanisme in de verkoopsvoorwaarden is voorzien, geldt het gemeen recht. Dat betekent dat de bieder voor de rechter kan worden gedaagd, waarbij deze kan worden gedwongen om tot aankoop over te gaan of de ontbinding van de verkoop kan worden gevorderd met een schadevergoeding ten laste van de koper ten belope van de reële schade.

6. Besluit

Het Biddit-platform is een nieuwe realiteit, die veel mogelijkheden biedt om op een snelle manier een verkoop te realiseren en om de rentabiliteit van een transactie te optimaliseren.

Een verkoop via Biddit biedt vooral veel voordelen voor de verkoper. Deze kan op een snelle manier en volgens de voorwaarden, die hij zelf éénzijdig kan bepalen, een pand in de markt zetten. Hierbij zijn de risico’s slechts beperkt, omdat de verkoper zelf kan bepalen welke engagementen hij opneemt. Daarenboven biedt Biddit de garantie dat de beoogde transactie juridisch sluitend is, dankzij de tussenkomst van de aangestelde notaris.

Naast de vele voordelen zijn er echter ook een aantal nadelen, die zich vooral situeren aan koperszijde.

Enerzijds geldt het plaatsen van een bieding via het platform als bindend bod, vaak zonder opschortende voorwaarde tot het bekomen van een krediet.

Het zal dus zaak zijn voor de koper om voorafgaandelijk minstens informeel te checken bij een kredietinstelling wat zijn kredietwaardigheid is en wat de mogelijkheden op financieel vlak zijn, alvorens te bieden.

Tevens is het voor elke koper absoluut aangewezen om voorafgaandelijk goed na te gaan welke  sanctie hij/zij riskeert wanneer hij/zij zich zou terugtrekken van de bieding. Deze sanctie staat vermeld in de verkoopsvoorwaarden. Dit is vooral belangrijk voor kopers die niet zeker zijn over de financiering en daardoor mogelijk finaal de koop niet willen bezegelen .

Anderzijds heeft de hoogste bieder geen enkele garantie dat het onroerend goed in kwestie ook aan hem zal worden verkocht. Dat komt omdat de verkoper – tenzij anders bepaald in de verkoopsvoorwaarden – het recht heeft te beslissen om het hoogste bod niet te aanvaarden, waardoor de koop niet tot stand komt.

Indien u hier meer informatie over wenst te ontvangen, aarzel dan niet onze specialisten van Seeds of Law te raadplegen via info@seeds.law  of +32 (0)2 747 40 07.

Meer weten over dit onderwerp?

Contacteer onze experten of bel +32 (0)2 747 40 07
Koen De Puydt

Koen De Puydt

Partner
Peter Moerman

Peter Moerman

Partner
Ulrike Beuselinck

Ulrike Beuselinck

Partner
Tracy Enta

Tracy Enta

Senior Associate