Uitzettingen opgeschort in Wallonië

1. Een "déjà vu" gevoel

1.1 De maatregelen in het kort

Een recent decreet voorziet in een tijdelijke opschorting van alle fysieke uitzettingen uit woningen en de uitvoering van alle gerechtelijke en administratieve beslissingen waarbij een huisuitzetting wordt gelast, tot en met 15 maart 2023.

De opschorting van gerechtelijke uitzettingen gaat onmiddellijk in en kan worden verlengd. Tijdens deze periode moet de politie erop toezien dat er geen uitzettingen plaatsvinden, zo nodig met dwang of geweld.

Bij wijze van uitzondering wordt het moratorium opgeschort wanneer de uitzetting gebeurt om redenen van veiligheid of volksgezondheid, zoals bijvoorbeeld dreigend gevaar of de lichamelijke en geestelijke gezondheid van de bewoners. Uitzettingen wegens opzettelijke schade zijn eveneens uitgesloten van de opschortingsmaatregel.

1.2 Zal deze voorlopige maatregel standhouden?

Zoals uit de voorbereidende werkzaamheden blijkt, heeft het Waalse Gewest de belangen van de verhuurders en de huurders die aan uitzetting zijn blootgesteld, in evenwicht gebracht. Dit decreet is met name gebaseerd op de veronderstelling dat verhuurders minder zijn blootgesteld aan de risico's van stijgende energieprijzen dan huurders, die zich in een meer precaire situatie zouden bevinden. In dit opzicht is de maatregel ongetwijfeld in overeenstemming met de praktijk van het "winterbestand" dat van toepassing is op sociale woningen in België en ook van kracht is in Frankrijk.

De gevolgen daarvan zijn inmiddels bekend: aanzienlijke achterstanden bij de uitvoering, verzwakking van de economische stabiliteit van verhuurders, beperking van de toegangscriteria tot de huurmarkt.

De onverzettelijkheid van de Waalse wetgever roept dus vragen op. Door te negeren dat er een probleemsituatie ontstaat wanneer er systematisch beroep gedaan wordt op een uitzettingsmoratorium, loopt men het risico dat de huurmarkt verhardt, en dit is zeker in het nadeel van de meest behoeftigen.

2. Doen of niet doen, dat is de vraag.

2.1 Wat kan de verhuurder ondernemen?

Volgens de voorbereidende werkzaamheden "gaat het om een opschorting van de uitvoering van besluiten en niet om een annulering van deze besluiten". Gedurende deze vier maanden worden uitzettingen inderdaad opgeschort, maar de verhuurder verliest niet zijn "recht" om uit te zetten en elk verkregen vonnis blijft geldig.

Voorts heeft het verbod geen betrekking op pre-uitzettingsprocedures en andere vormen van tenuitvoerlegging. Vooreerst is het belangrijk te noteren dat een gedwongen executie door een deurwaarder wordt uitgevoerd op basis van een uitvoerende titel, meestal een vonnis.

Concreet kan de eigenaar van een gehuurd pand met een dwangbevel altijd de verschuldigde bedragen terugvorderen. Alleen de ontruiming van het gehuurde pand wordt uitgesteld tot een latere datum dan het einde van het bovengenoemde moratorium.

Meer bepaald staat het de verhuurder vrij om tijdens het uitstel van betaling de procedurehandelingen te verrichten die voorafgaan aan een uitzetting. Dit geldt voor de betekening van het vonnis, het bevel tot betaling of het bevel tot ontruiming.

Nemen we het voorbeeld van de huurder van een huis in Nijvel die al een jaar zijn huur niet heeft betaald. Volgens het decreet kan de eigenaar hem, hoewel hij door de vrederechter is gelast het pand te verlaten, daar niet toe dwingen. De verhuurder kan echter wel een deurwaarder inschakelen om een aanmaning tot ontruiming te geven en tegelijkertijd beslag leggen om de schuld te innen. Aan het einde van het uitstel van betaling, wanneer de huurder de woning niet vrijwillig heeft verlaten, kan de uitzetting plaatsvinden.

In de praktijk duurt het vaak enkele maanden om een uitzetting uit te voeren, zodat het moratorium weinig invloed zal hebben op toekomstige uitspraken. De concrete gevolgen zijn vooral merkbaar bij uitzettingsprocedures die al lang zijn gepland en waarbij een snelle invordering van de verschuldigde bedragen prioriteit heeft.  

2.2 De huurder die gebruik maakt van het moratorium behoudt zijn verplichtingen

Hoewel de huurder dankzij deze beschermingsperiode in de woning kan blijven, is hij toch niet vrijgesteld van zijn verplichting om de huur en de lasten te betalen.

Een huurder die reeds door de rechter is veroordeeld, heeft er alle belang bij van deze wachttijd gebruik te maken om een regeling met zijn verhuurder te treffen of op zijn minst zijn betalingen na te komen, maar hij mag niet worden gedwongen te vertrekken.

3. En nu?

De vraag is wat de gevolgen van het moratorium zullen zijn en of het zal worden verlengd.

Deze maatregel tot opschorting van uitzettingen, gekoppeld aan een strenge controle op de huurindexering, zal ernstige gevolgen hebben voor de Waalse huurmarkt. Als deze situatie aanhoudt, kan het al snel een "winterstop" worden genoemd.

Dit punt lijkt relevant aangezien een ontwerp van Brusselse ordonnantie betreffende een wintermoratorium op uitzettingen voor advies aan de Raad van State is voorgelegd.

In ieder geval is op 20 oktober door de VZW "Nationaal Eigenaars en Mede-EigenaarsSyndicaat" een beroep tot nietigverklaring en een verzoek tot schrapping van het decreet ingediend, maar daarover is nog geen uitspraak gedaan.  

Aangezien deze materie toepasselijk is op heel wat situaties, is het verstandig het advies van een raadsman in te winnen. Ons team van specialisten in vastgoedrecht kan u bijstaan en uw vragen beantwoorden. Aarzel dan niet met hen om contact op te nemen via info@seeds.law of +32 (0)2 747 40 07.