Optionele BTW op professionele onroerende verhuur

Tot op heden is in België, behoudens enkele uitzonderingen, de verhuur van onroerend goed vrijgesteld van BTW. 

Een belangrijk gevolg hiervan is dat de ontwikkelaar van bijvoorbeeld een kantoorgebouw de BTW, betaald voor de bouw of renovatie van het gebouw, niet in aftrek kan nemen.

Er zijn wel enkele uitzonderingen waar de vrijstelling niet geldt, zoals de verhuur van parkeerplaatsen. 

Onder bepaalde voorwaarden is ook de verhuur van opstalruimte onderworpen aan BTW.  Eén van de voorwaarden is dat de kantoren in de opslagplaats niet meer dan 10% van de totale oppervlakte innemen en dat de kantoren enkel worden gebruikt voor de administratie ten behoeve van de opslagplaats. 

Op het verschaffen van gemeubeld logies in hotels en motels wordt eveneens BTW aangerekend.  

Verder is er nog de onroerende financieringshuur, onder voorwaarden, en de verhuur van brandkasten die onroerend uit hun aard zijn.

1. BTW-constructies om te ontsnappen aan de vrijstelling van BTW

Om toch te ontsnappen aan de vrijstelling van BTW worden bepaalde BTW-constructies opgezet.    

Zo wordt de verhuur van winkelruimte in een shopping center opgesplitst in huur van een winkelruimte en de verlening van diensten, zoals gemeenschappelijk gebruik van de parking en galerij, marketing en promotie, de organisatie van verschillende events, en dergelijke meer.  Een veel gebruikte verdeelsleutel is 30% huur, zonder BTW, en 70% voor de diensten, met BTW. Door deze constructie kan 70% van de BTW betaald voor de bouw van het shopping center in mindering worden gebracht.  

Een andere constructie betreft de hotelcontracten. Als een investeerder een gebouw verhuurt aan een hoteloperator, dan kan er geen BTW worden aangerekend op de huurprijs.  Een veel gebruikte constructie is de management overeenkomst waarbij de hoteloperator het hotel uitbaat in naam en voor rekening van de investeerder, eigenaar van het gebouw. In dat geval komen de bedrijfsopbrengsten binnen bij de investeerder die een vergoeding betaalt aan de hoteloperator. Opnieuw kan de BTW betaald voor de bouw van het hotel in mindering worden gebracht.

2.  Wat kan men verwachten van de optionele BTW op onroerende verhuur?

In het zomerakkoord van de huidige regering van 26 juli 2017 werd beslist om een optioneel stelsel voor BTW-belaste onroerende verhuur in te voeren, onder meer om een einde te stellen aan de competitiviteitshandicap van de Belgische operatoren. Dit werd reeds aangekondigd in de algemene beleidsnota "financiën en fiscale fraudebestrijding" van minister Johan Van Overtveldt van 28 oktober 2016. Daarin werd gesteld dat de invoering van dergelijke optionele BTW-heffing op professionele onroerende verhuur zou worden onderzocht.  

De precieze voorwaarden en bepalingen van het stelsel zijn nog niet bekend, maar minister Van Overtveldt refereerde in zijn beleidsnota uitdrukkelijk naar het Nederlands model, waar dit systeem al veel langer bestaat.  

In Nederland kan worden geopteerd om BTW aan te rekenen op de huur indien de huurder in het gehuurde goed een BTW-activiteit uitvoert.  De verhuurder kan de BTW in aftrek nemen in functie van het percentage van de BTW-activiteiten van de huurder.  

Verwacht wordt dat  het optioneel stelsel in België enkel zal gelden voor huurcontracten afgesloten na 1 januari 2018. De oude contracten blijven dus vrijgesteld van BTW.  

Vraag is of deze verschillende behandeling de toets van het Grondwettelijk Hof zal doorstaan.

Wij volgen deze zaak verder op.