Mijn huurder sterft zonder erfgenamen. Wat nu?

1. Betekent het overlijden van uw huurder het einde van de overeenkomst?

Afhankelijk van het feit of een huurovereenkomst voor of na 1 januari 2019 afgesloten werd, is de federale of de gewestelijke reglementering van toepassing.

1.1 De huurovereenkomst is afgesloten voor 1 januari 2019 – Federale wetgeving 

Voor woninghuurovereenkomsten afgesloten voor 1 januari 2019, blijft de federale wet van toepassing. Deze federale wetgeving voorziet geen automatisch einde van de huurovereenkomst.

Indien er geen erfgenamen zijn of de erfgenamen verwerpen de nalatenschap, dan zal de nalatenschap na een termijn van 3 maanden en 40 dagen als onbeheerd worden beschouwd. Deze termijn is voorzien voor de opmaak van de boedelbeschrijving en het beraad omtrent aanvaarding of verwerping, maar geldt in dit kader dus ook ingeval er geen erfgenamen zijn.

Hierna zal de rechtbank van eerste aanleg een curator aanstellen die als taak heeft de nalatenschap te beheren en vereffenen. De curator zal de huurovereenkomst moeten opzeggen en het pand moeten leeghalen. Deze procedure kan soms lang duren.

1.2 De huurovereenkomst is afgesloten na 1 januari 2019 -  Regionale wetgeving

Wanneer uw huurder overlijdt, kijkt u eerst na in welk gewest de woning gelegen is. Afhankelijk hiervan is het Vlaamse decreet, de Brusselse ordonnantie of het Waalse decreet van toepassing.

Maar één ding is zeker, de gewestelijke regelgevingen voorzien allemaal wel dat de huurovereenkomst automatisch eindigt na het overlijden van de huurder.

2. Wat met de termijnen, inboedel en huurwaarborg indien er geen erfgenamen zijn?

2.1 Vlaams woninghuurdecreet

Het Vlaams woninghuurdecreet stelt dat de huurovereenkomst bij overlijden van de huurder van rechtswege ontbonden wordt op het einde van de tweede maand na het overlijden van de huurder.

Hierbij is eveneens bijkomend een vergoeding van één maand huur verschuldigd aan de verhuurder.

Indien er nog een inboedel aanwezig is in het pand, kan de verhuurder niets anders dan een eenzijdig verzoekschrift neerleggen bij het bevoegde vredegerecht. De vrederechter zal vervolgens ter plaatse komen om een proces-verbaal op te maken met een beschrijving van de aanwezige inboedel. Daarin zal de vrederechter eveneens een curator aanduiden die belast is met de ontruiming van de woning. Eenmaal de curator de inboedel van de overleden huurder heeft verkocht, eindigt zijn mandaat.

De vrederechter zal vervolgens beslissen omtrent de toewijzing van het gerealiseerde actief.

Als verhuurder is het aangewezen om in hetzelfde eenzijdig verzoekschrift de vrijgave van de huurwaarborg aan te vragen.  

2.2 Brusselse Ordonnantie betreffende de woninghuurovereenkomst

De Brusselse ordonnantie stelt dat de huurovereenkomst bij overlijden van de huurder van rechtswege ontbonden wordt indien twee cumulatieve voorwaarden vervuld zijn, namelijk (1) de woning blijft onbewoond na het overlijden; (2) de huur en/of de kosten werden niet betaald gedurende meer dan twee maanden.

In het Brussels hoofdstedelijk gewest is geen opzegtermijn noch opzegvergoeding voorzien.

Indien bovenstaande twee voorwaarden vervuld zijn en er nog een inboedel aanwezig is in het pand, mag u als verhuurder vrij over het pand beschikken vanaf de beëindiging van de huurovereenkomst. U moet daarbij wel de regels van bewaargeving respecteren.

Om de huurwaarborg vrij te krijgen dient u als verhuurder een eenzijdig verzoekschrift in bij de bevoegde vrederechter. 

2.3 Waals woninghuurdecreet

Het Waalse decreet maakt een onderscheid tussen een niet-bemeubeld en een bemeubeld pand:

• Indien het pand onbewoond en niet-bemeubeld is na het overlijden van de huurder, dan zal de huurovereenkomst van rechtswege ontbonden worden drie maanden na het overlijden van de huurder.
  
  Uitzondering hierop is wanneer de verhuurder de leegstand laat vaststellen door een gerechtsdeurwaarder op eigen verzoek of op verzoek van de bevoegde vrederechter, bij wie de zaak vooraf op eenzijdig verzoekschrift aanhangig wordt gemaakt. In dat geval zal de huurovereenkomst op de datum van de vaststelling door de gerechtsdeurwaarder, en dus mogelijk vooraleer de termijn van drie maanden verstreken is, van rechtswege een einde nemen zonder opzeg noch vergoeding.
  
  
• Indien het pand onbewoond maar wel bemeubeld is nadat de huurder overleden is, dan zal de overeenkomst van rechtswege ontbonden zijn binnen een termijn van drie maanden na dat overlijden. Van zodra een gerechtsdeurwaarder een inventaris heeft opgemaakt van de goederen die aanwezig zijn in de woning, zal u als verhuurder hierover beschikken als een goede huisvader en kan u de goederen verkopen.

De procedure om de huurwaarborg vrij te krijgen wordt ingesteld bij eenzijdig verzoekschrift zoals in het Vlaams en Brussels Hoofdstedelijk Gewest.

2.4 Federale wetgeving ingeval huurovereenkomst afgesloten voor 1 januari 2019

Hiervoor verwijzen we naar de termijnen vermeld onder 1.1.

3. Besluit

Na de regionalisering van de wetgeving betreffende de woninghuurovereenkomsten heeft u als verhuurder meer zekerheid omtrent het einde van de huurovereenkomst wanneer uw huurder overlijdt.

Indien de huurder geen erfgenamen heeft of de erfgenamen hebben de erfenis verworpen, zal u als verhuurder nog steeds zelf stappen moeten ondernemen om de meubels uit de woning te verwijderen, en dit afhankelijk van in welk gewest het pand gelegen is.

Betreffende de huurwaarborg is de wetgeving conformer. In alle drie de gewesten moet u hiervoor als verhuurder een eenzijdig verzoekschrift indienen bij de bevoegde vrederechter.