Leiden stedenbouwkundige overtredingen altijd tot nietigheid?

Tot voor kort was het algemeen uitgangspunt dat bouw- en vastgoedcontracten nietig konden worden verklaard wanneer tijdens de uitvoering van het contract een stedenbouwkundige overtreding werd vastgesteld.

De wetgeving inzake ruimtelijke ordening en stedenbouw is van openbare orde. Een overeenkomst waarbij een partij verplicht wordt tot een prestatie die in strijd is met deze wetgeving van openbare orde, werd dan ook beschouwd als een overeenkomst met een ongeoorloofd voorwerp die als (absoluut) nietig moet worden beschouwd.

Deze klassieke opvatting werd onlangs door het Hof van Cassatie genuanceerd.

1. Waar gaat het over?

Een koper had een woning met tuin en garage op plan gekocht. De bouw van het huis en de garage moest uiteraard plaatsvinden conform de verleende stedenbouwkundige vergunning.

Tijdens de uitvoering van de werken werd evenwel vastgesteld dat er een groot niveauverschil was tussen de woning en de garage. Het gevolg was dat het project praktisch gezien niet volgens de vergunde plannen kon worden uitgevoerd. De bouwpromotor moest dus een bouwovertreding begaan. Vervolgens stelde de koper een procedure in om de nietigheid van de overeenkomst te eisen.

2. Kan de nietigheid van een overeenkomst vermeden worden met een regularisatie?

In eerste aanleg stelde de bouwpromotor voor dat de bouwovertreding “technisch geremedieerd kon worden tegen relatief beperkte kosten” en “geregulariseerd” kon worden.

Ondanks deze regularisatiemogelijkheid, was de rechter in eerste aanleg van mening dat de overeenkomst een wederrechtelijke toestand tot stand had gebracht (omdat de werken in strijd met de stedenbouwkundige vergunning waren uitgevoerd). Hierdoor moest het voorwerp van de overeenkomst als ongeoorloofd worden beschouwd. Hij besliste dat deze (absolute) nietigheid niet kan worden gedekt door een regularisatie door een van de partijen.

Het Hof van Beroep van Antwerpen was dezelfde mening toegedaan.

3. Het Hof van Cassatie nuanceert

Het Hof van Cassatie besliste dat rekening moet gehouden worden met de regularisatiemogelijkheid die door de bouwpromotor werd voorgesteld.

Volgens het Hof blijft de overeenkomst in stand indien de ongeoorloofdheid (in casu de stedenbouwkundige overtreding) wordt of kan worden ongedaan gemaakt, dit alles voor zover het doel van de stedenbouwwetgeving wordt of kan worden bereikt.

4. Besluit

Het arrest van het Hof van Cassatie lijkt dus het principe van de nietigheid van overeenkomsten als gevolg van een stedenbouwkundige overtreding – en bijgevolg ook het automatisme dat elke schending van een rechtsregel van openbare orde tot nietigheid van de overeenkomst leidt - ter zijde te hebben geschoven.

Met andere woorden: van belang is dat het doel van de geschonden wet alsnog wordt of kan verwezenlijkt worden. Nietigheid mag dus slechts uitgesproken worden wanneer dit doel niet wordt of kan worden bereikt. Wanneer de inbreuk kan worden geregulariseerd, dan is het niet opportuun om de nietigheid uit te spreken en blijft de onderliggende overeenkomst bestaan.

In welke mate door enkel de regularisatie aan het doel van de (geschonden) bepaling(en) wordt voldaan, zal geval per geval moeten worden beoordeeld.