Heropbouw en afbraak in een mede-eigendom weer mogelijk met 4/5de meerderheid

1. Wat had het Grondwettelijk Hof beslist?

In een eerder artikel informeerden we u reeds dat het Grondwettelijk Hof de regeling inzake de 4/5^de meerderheid voor afbraak en heropbouw had vernietigd.

Het Grondwettelijk Hof was van mening dat de wet niet in voldoende waarborgen voorzag voor de mede-eigenaar(s) die zich verzet(ten) tegen een beslissing tot afbraak en heropbouw van een gebouw, en door de beslissing van de VME werd(en) getroffen.

Er moest volgens het Grondwettelijk Hof een billijk evenwicht zijn tussen de vereisten van het algemeen belang en de bescherming van het recht op het ongestoord genot van de eigendom.

De oude (en vernietigde) regeling was een grote verbetering en dat werd ook niet ontkend door het Grondwettelijk Hof. Het Hof was er zich van bewust dat een soepeler beslissingsproces tussen mede-eigenaars als gevolg heeft dat het verouderd gebouwenpark sneller gerenoveerd wordt en meteen ook aangepast aan de wettelijke normen betreffende hygiëne en veiligheid.

Maar anderzijds kon de nieuwe wetgeving er volgens het Grondwettelijk Hof in de praktijk toe leiden dat een mede-eigenaar geen andere keuze had dan afstand te doen van zijn eigendomsrecht en dan was het niet ondenkbaar dat deze laatste zich benadeeld zou voelen.

In dat geval moest de mede-eigenaar zelf naar de vrederechter stappen, en dit binnen de vier maanden na de beslissing in kwestie.

Daarom suggereerde het Grondwettelijk Hof dat het beter zou zijn dat VME’s zelf wettelijk verplicht worden om elke dergelijke beslissing op eigen initiatief aanhangig te maken bij de vrederechter.

2. Hoe heeft de wetgever dit opgelost?

De wetgever heeft, om de vernietiging door het Grondwettelijk Hof te remediëren, voorzien in een aanpassing van artikelen 577-7 en 577-9 van het Burgerlijk Wetboek.

Wat houdt dit precies in?

2.1.De beslissingsmogelijkheid met 4/5^de meerderheid wordt hersteld

Het was duidelijk dat het Hof de beslissingsmogelijkheid om met 4/5^de te beslissen niet volledig af geschoten heeft maar het wel belangrijk vond dat er extra waarborgen werden voorzien ter bescherming van het eigendomsrecht van de mede-eigenaars.

Daarom heeft de wetgever opnieuw voorzien dat de algemene vergadering met 4/5^de meerderheid kan beslissen om tot afbraak en heropbouw over te gaan, op voorwaarde dat er redenen van hygiëne of veiligheid voorhanden zijn of wanneer de kostprijs om het gebouw aan te passen aan de wettelijke bepalingen buitensporig zou zijn.

Hetzelfde geldt voor de mogelijkheid van de algemene vergadering om met éénparigheid van stemmen van alle mede-eigenaars te beslissen over de volledige afbraak en heropbouw van het gebouw, zelfs wanneer de redenen om bij 4/5^de meerderheid tot afbraak of heropbouw te beslissen (redenen van hygiëne of veiligheid of verband houdend met de kostprijs)  ontbreken.

Dit is dus niet nieuw ten opzichte van de oude, vernietigde regelgeving, die in feite enkel werd hersteld.

2.2. Wat is wel nieuw?

2.2.1 De VME moet de procedure zelf inleiden

Een belangrijke wijziging is dat de verplichting om de procedure in te leiden voortaan ligt bij de vereniging van mede-eigenaars zelf wanneer met 4/5^de meerderheid van stemmen wordt beslist om tot afbraak of heropbouw over te gaan, tenzij de beslissing met eenparigheid van stemmen wordt genomen door allen die stemrecht hebben in de algemene vergadering.

Het is dus voortaan de VME die zich tot de vrederechter moet richten binnen vier maanden vanaf de datum waarop de algemene vergadering heeft plaatsgevonden.

De vordering moet gericht zijn tegen alle mede-eigenaars met stemrecht in de algemene vergadering die de beslissing niet hebben goedgekeurd.

De vrederechter zal dan moeten oordelen of de beslissing van de algemene vergadering van de VME wettig is en kan een deskundige aanstellen om advies te geven over de geschiktheid van het bedrag van de compensatie.

2.2.2. De procedure verloopt helemaal op kosten van de VME

Ook nieuw is dat alle gerechtelijke en buitengerechtelijke kosten en erelonen van deze vordering door de VME altijd ten laste van de VME zijn zonder bijdrage van de mede-eigenaars tegen wie de vordering is gericht.

3. Wat zijn de gevolgen van de procedure?

Het gevolg van de procedure is dat de uitvoering van de beslissing van de algemene vergadering  moet opgeschort worden totdat de rechterlijke uitspraak tot vaststelling van de wettigheid van de beslissing van de algemene vergadering niet meer vatbaar is voor enig rechtsmiddel (verzet of hoger beroep).

Zolang de procedure loopt, zal de VME haar beslissing niet kunnen uitvoeren en zullen de plannen tot afbraak en heropbouw uitgesteld moeten worden.

4. Besluit

Enerzijds is dit een positieve zaak omdat er meer waarborgen zijn dat het volwaardige eigendomsrecht van bepaalde mede-eigenaars gerespecteerd wordt.

Maar anderzijds worden de bouwplannen van de VME geblokkeerd tot het einde van een gerechtelijke procedure, hetgeen soms lang kan duren. In de tussentijd zal de VME toch nog kosten moeten maken voor herstellingen wanneer o.a. de woonkwaliteit en/of hygiëne in het gedrang komt. Gezien het de bedoeling is om na afloop van de procedure tot afbraak over te gaan, zullen deze tussentijdse herstellingen – bij bevestiging door de rechter van de beslissing van de VME tot afbraak – verloren kosten zijn.

Verder blijft de vraag open wat er moet gebeuren met beslissingen tot afbraak en heropbouw die genomen zijn voor de aanpassing van de betreffende wetsartikelen door de wetgever.

Hebt u hier vragen over of wenst u hierin begeleid te worden, dan staan we graag ter beschikking (+32 (0)2 747 40 07 of via info@seeds.law).