De 6% BTW-regel in de bouwsector wordt tijdelijk verruimd vanaf 2021

1. Waarom doet de Federale overheid dit? 

De coronacrisis heeft een impact op orderboekjes van aannemers en op het budget van burgers en gezinnen. Deze maatregelen moet het mogelijk maken om goedkoper een woning te bouwen of aan te kopen. 

Deze nieuwe tijdelijke maatregelen zijn ook van toepassing voor promotoren. 

2. Wat is de basisregel? 

De afbraak van een gebouw en de daaropvolgende heropbouw van een privéwoning geniet in bepaalde 32 Belgische steden het verlaagd btw-tarief van 6%. 

Om van dit voordeel te kunnen genieten, moeten de volgende voorwaarden vervuld worden: 

• De afbraak en de wederopbouw vormen één handeling; 
• Het op te richten pand is uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd als privéwoning; 
• Er wordt een voorafgaande verklaring afgelegd door de bouwheer en er staat een vermelding op de factuur; 
• de privéwoning is gelegen in een van de hiernavolgende 32 steden: 

• • de stedelijke centra van Antwerpen, Charleroi, Gent, Oostende, Mechelen, Bergen, La Louvière, Sint-Niklaas, Seraing en Luik; 
  • op het grondgebied van het Brussels Hoofdstedelijk Gewest : Brussel, Anderlecht, Sint-Gilles, Sint-Joost-ten-Node, Sint-Jans-Molenbeek, Schaarbeek, Vorst, Elsene, Ukkel, en Etterbeek; 
  • Leuven, Brugge, Kortrijk, Roeselare, Aalst, Dendermonde, Genk, Hasselt, Moeskroen, Doornik, Verviers, Namen. 

Deze regel blijft uiteraard ook na 31 december 2022 van kracht. 

3. Welke bijkomende maatregelen werden er getroffen? 

3.1 Uitbreiding van de basisregel 

Voor de periode van 1 januari 2021 tot en met 31 december 2022 wordt de basisregel toepasselijk op het volledige Belgische grondgebied en dus niet enkel in de 32 voornoemde steden, voor zover: 

• Het uitsluitend dan wel hoofdzakelijk gaat over de enige woning én de eigen woning; 
• Die woning wordt gebruikt door de bouwheer-particulier zelf; 
• Deze persoon er zonder uitstel zijn domicilie neemt en dit gedurende 5 jaar, te rekenen tot 31 december van het jaar volgende op het jaar van de eerste inbezitname.  Wanneer deze voorwaarde niet wordt gerespecteerd, moet het voordeel worden terugbetaald voor het lopende jaar en de overblijvende jaren van de 5-jarige periode; 
• De totale bewoonbare oppervlakte max. 200 m. bedraagt. 

Hoe berekent de overheid de bewoonbare oppervlakte? 

De bewoonbare oppervlakte wordt bepaald door de oppervlakte van alle woonvertrekken samen te tellen, gemeten vanaf en tot de binnenkanten van de muren.  

Met woonvertrekken wordt bedoeld de keukens, de woonkamers, de eetkamers, de slaapkamers, de bewoonbare zolder- en kelderruimten, de bureaus en alle andere voor huisvesting bedoelde ruimtes, op voorwaarde dat die ruimtes een minimumoppervlakte hebben van 4 m² en een minimumhoogte boven de vloer van 2 meter) 

Ook de ruimtes die gebruikt worden voor de uitoefening van een economische activiteit, worden meegeteld.  

3.2 Verlaging van het 12% BTW-tarief naar 6% in het kader van de social verhuur 

Voor diezelfde periode wordt eveneens het BTW-tarief voor de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning bestemd voor langdurige verhuur in het kader van het sociaal beleid verlaagd van 12% naar 6%. 

Dit zijn de voorwaarden om van deze maatregel te genieten: 

• Het betrokken gebouw moet verhuurd worden aan een sociaal verhuurkantoor of in het kader van een mandaat door de bouwheer aan een sociaal verhuurkantoor; 
• Deze sociale verhuur moet gebeuren gedurende een periode van 15 jaar, te rekenen tot 31 december van het jaar volgende op het jaar van de eerste inbezitname;  
• Indien niet meer aan de voorwaarden voldaan wordt, wordt een verklaring ingediend en het voordeel terugbetaald voor het lopende jaar en de overblijvende jaren van de 15-jarige periode. 

3.3 Ook een verlaagde BTW bij verkoop 

Het verlaagd tarief van 6% is eveneens van toepassing gemaakt op de overdracht van woningen en het bijhorend terrein door de belastingplichtige die de afbraak van een gebouw en de daarmee gepaard gaande heropbouw van een woning heeft uitgevoerd.  

Hetzelfde geldt voor de vestiging, overdracht of wederoverdracht van de zakelijke rechten (andere dan eigendomsrecht en specifieke uitzonderingen voorzien in het BTW-wetboek), op een woning en het bijhorend terrein, die niet zijn vrijgesteld van BTW (bv. bij nieuwbouw), 

Het betreft een handeling waarop de verschuldigde belasting opeisbaar is geworden tussen 1 januari 2021 en 31 december 2022. 

Bovendien moet het gaan om een woning die als enige eigen woning bestemd is voor de domicilie van de koper-natuurlijke persoon, of bestemd voor verhuur aan een sociaal verhuurkantoor. 

4. Wat met de lopende projecten? 

Jazeker, ook lopende projecten kunnen van deze nieuwe maatregel genieten, voor zover de verklaring wordt ingediend uiterlijk op 31 maart 2021. 

Het systeem loopt ten einde op 31 december 2022, maar wordt ook gelimiteerd afhankelijk van het verkrijgen van uw omgevingsvergunning.

Verkrijgt u uw vergunning na 1 juli 2022, dan kan u slechts voor maximaal 25% van het totale bedrag van de werken factureren aan 6%. En dit bovendien voor zover gefactureerd wordt uiterlijk op 31 december 2022.