Bouwen en verbouwen en de impact van de regelgeving inzake burenhinder

Wistjedatje 1: Wist u dat burenhinder kan ontstaan ook als u geen fout gemaakt hebt?

Hoewel dit in een ver verleden niet altijd zo was, is burenhinder de laatste 60 jaar wel als foutloos bestempeld. Dit betekent dat u geen fout hoeft te maken om aangesproken te worden als veroorzaker van burenhinder.

Dat burenhinder geen fout vergt, is nog steeds het uitgangspunt van het nieuwe wetsartikel inzake burenhinder, maar wanneer we dit artikel aandachtig lezen, dan lijkt dit wel een gedragsnorm te bevatten:

“Naburige eigenaars hebben elk een recht op het gebruik en genot van hun onroerend goed. Bij de uitoefening van hun gebruik en genot eerbiedigen ze het geschapen evenwicht door geen hinder op te leggen aan de nabuur die de normale ongemakken uit de nabuurschap overtreft en hem toerekenbaar is."

Hoewel burenhinder geen fout vereist, moet de hinder niettemin het gevolg zijn van een daad, verzuim of gedraging. Opdat er dus sprake zou kunnen zijn van burenhinder, moet er dan ook een daad of een verzuim worden begaan dat u wordt toegerekend. U moet dus meer hebben gedaan dan louter eigenaar zijn (of over een persoonlijk of zakelijk eigendomsrecht beschikken) voordat u burenhinder kan worden verweten.

Het zal evenwel afwachten zijn hoe rechtspraak en rechtsleer dit verder zullen invullen.

Wistjedatje 2: Wist u dat u ook als niet-eigenaar kan aangesproken worden voor burenhinder?

Ook al bent u niet de eigenaar van het onroerend goed dat hinder veroorzaakt, toch kan u voor burenhinder worden aangesproken.

Het loutere feit dat u over een persoonlijk of zakelijk recht zou beschikken, en dus beschikt over een "attribuut van het eigendomsrecht", is voldoende om als nabuur te worden beschouwd en dus aansprakelijk te zijn voor burenhinder.

Men kan over een "attribuut van het eigendomsrecht" beschikken als titularis van een zakelijk recht (vb. vruchtgebruiker) maar ook als titularis van een persoonlijke recht (vb. huurder of concessiehouder). Zo kunnen de volgende personen, naast de eigenaar en mede-eigenaars, mogelijk als titularis beschouwd worden van een attribuut van het eigendomsrecht en dus aangesproken worden voor burenhinder: de huurder, de vruchtgebruiker, de erfpachter, de opstalhouder, een bezetter ter bede, een concessiehouder, een festivalorganisator, de elektriciteitsmaatschappij die leidingen in de openbare weg aanlegt, ....

De hinder moet in dat geval wel afkomstig zijn van de uitoefening van uw deel van het attribuut van het eigendomsrecht.

Wordt bijvoorbeeld hinder veroorzaakt door de afbraakwerken van een bestaand gebouw, maar u beschikt enkel over een recht van opstal – hetgeen maar bij de start van de bouwwerken van toepassing wordt – dan zal u niet als de "hinderverwekkende nabuur" kunnen worden beschouwd.

Omgekeerd geldt tevens dat de persoon die de hinder inroept niet noodzakelijk eigenaar hoeft te zijn van het onroerend goed dat hinder ondervindt. Ook hier is het beschikken van een "attribuut van het eigendomsrecht" voldoende opdat deze persoon (vb. een huurder, een bezetter ter bede, een concessiehouder) hinder zou kunnen inroepen.

Wistjedatje 3: Wist u dat u als aannemer of architect in het algemeen niet kan aangesproken worden voor burenhinder?

Een aannemer of architect die voor rekening van de eigenaar werken uitvoert, waardoor er hinder ontstaat voor de naastliggende eigendom, is in principe vreemd aan de rechtsbanden die uit het nabuurschap ontstaan.

De architect of aannemer kan enkel op grond van niet-contractuele of burgerlijke aansprakelijkheid aangesproken worden.

De eigenaar-opdrachtgever moet daarentegen wel instaan voor de hinder die door de architect of aannemer wordt veroorzaakt.

Desgevallend kunnen de eigenaar-opdrachtgever en de aannemer in solidum worden veroordeeld.

De bouwheer en de aannemer kunnen hieromtrent evenwel in hun onderlinge verhouding afspraken maken. Zo kunnen bijvoorbeeld de architect en de aannemer overeenkomen met de bouwheer dat hij hen integraal zal vrijwaren, ook als de aannemer of architect geen fout kan worden verweten. Heeft de aannemer of architect wel een fout begaan, dan kan ook de eigenaar (of de titularis van het attribuut van het eigendomsrecht) zonder vrijwaringsbeding de aannemer of architect in vrijwaring betrekken in de mate dat die fout tot de burenhinder heeft geleid of die heeft vergroot.

Wistjedatje 4: Wist u dat u met een preventieve vordering (zoals een stakingsvordering) kan geconfronteerd worden, zelfs als er nog geen hinder of schade is?

Burenhinder kon worden ingeroepen ingeval de hinder effectief plaatsvond. Lange tijd werd aangenomen dat een louter potentiële hinder niet zomaar volstaat.

In het nieuwe recht is nu uitdrukkelijk, onder strikte voorwaarden, een preventieve actie mogelijk gemaakt, namelijk "Indien een onroerend goed ernstige en manifeste risico's inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling ten aanzien van een naburig onroerend goed veroorzaakt waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken, kan de eigenaar of gebruiker van dat naburige onroerend goed in rechte vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert."

Om een preventieve vordering in te stellen moet er:

• Ernstige en manifeste risico’s inzake veiligheid, gezondheid of vervuiling zijn; 
• Ten aanzien van een naburig perceel;
• Waardoor het evenwicht tussen de onroerende goederen wordt verbroken.

Wanneer de voorwaarden vervuld zijn, dan kan de eigenaar/gebruiker van dat naburige onroerend goed vorderen dat preventieve maatregelen worden genomen teneinde te verhinderen dat het risico zich realiseert. 

Het gevolg hiervan is dat naburen het recht hebben om uw werken te laten stil leggen en/of maatregelen te laten opleggen, nog voor uw bouwwerken hinder of schade met zich hebben meegebracht.

Gezien dit een ernstige impact kan hebben op uw verplichtingen naar (onder)aannemers en kopers (denk maar aan de vertragingsboeten die u zal moeten betalen) moet u hiermee rekening houden bij de opmaak van uw contracten. Weet dat u ook met de naburen hierover overeenkomsten kan sluiten.

Wistjedatje 5: Wist u dat u ook door personen, veel verder dan het naastliggend perceel, kan aangesproken worden?

Nabuurschap vereist niet dat de onroerende goederen aanpalend zijn, wel dat ze natuurlijk voldoende naburig zijn opdat de gebeurtenis op het ene erf een impact zou kunnen hebben op het andere erf.

Ook een perceel honderden meters verder gelegen en dat hinder beweert te ondervinden van uw werken, kan u dus als "nabuur" gaan aanspreken.

Vereist is tevens dat het om afzonderlijke, onderscheiden onroerende goederen gaat. Dat laatste betekent niet dat er sprake moet zijn van twee onroerende goederen die het voorwerp van onderscheiden eigendomsrechten uitmaken. Tussen titularissen van een attribuut van één en hetzelfde eigendomsrecht is een vordering uit burenhinder mogelijk, op voorwaarde dat het recht van de ene betrekking heeft op een deel van de eigendom dat is onderscheiden van het deel van de eigendom waarop het recht van de andere betrekking heeft, zodat zij elk beschikken over een afzonderlijk, onderscheiden onroerend goed.

Dit betekent dat wanneer het terrein waarop er werken gebeuren aan één en dezelfde eigenaar toebehoort, ook de personen die louter over een zakelijke of persoonlijke vordering beschikken (vb. een opstalhouder) elkaar kunnen aanspreken voor burenhinder. Voorwaarde is wel dat een duidelijk onderscheid kan gemaakt worden tussen de delen van het onroerend goed waarop zij hun rechten uitoefenen en hoe elk deel hinder aan een ander deel heeft veroorzaakt.

Wistjedatje 6: Wist u dat zelfs wanneer u over een vergunning beschikt, de rechter uw werken kan stilleggen of verbieden?

Dat de hinderverwekkende activiteit vergund is, sluit burenhinder niet uit. Burenhinder is immers foutloos.

Een omgevingsvergunning wordt steeds verleend onder voorbehoud van subjectieve rechten van de derden en biedt bijgevolg geen vrijbrief voor het veroorzaken van een abnormale last aan de buren. Een rechter kan dan ook – niettegenstaande de werken vergund zijn – nog altijd een staking van de werken bevelen en/of maatregelen opleggen (vb. Slechts werken uitvoeren tussen bepaalde uren, de werken wijzigen, …).

Ontbreekt een vereiste vergunning voor de activiteit, dan staat in principe ook een niet-contractuele fout vast en kan een volledig en blijvend verbod op uitvoering van de werken worden uitgesproken, dit minstens totdat een vergunning bekomen wordt.

Wij hopen u hiermee proactief te hebben geattendeerd op de impact die uw werken kunnen hebben naar naburen toe. Als u meer over dit onderwerp wenst te weten te komen, bekijk dan zeker het webinar.

Uiteraard kan u steeds bij Koen de Puydt of Ulrike Beuselinck terecht voor verder gespecialiseerd advies over dit onderwerp en om uw contracten te laten screenen en aanpassen, +32 (0)2 747 40 07 of info@seeds.law. Het is enkel op die manier dat u verregaande gevolgen kan voorkomen van deze nieuwe foutloze aansprakelijkheidswetgeving.

Lees ook

Ontdek ons e-book over op roadtrip doorheen het nieuwe goederenrecht

In ons e-book "Op roadtrip doorheen het nieuwe goederenrecht" ontdekt u een aantal belangrijke topics over het nieuwe goederenrecht.