Beperking van de indexatie voor huurwoningen

News

Door de huidige inflatie liggen de geïndexeerde huurprijzen gevoelig hoger dan de huurprijzen van het jaar voordien.

Het Vlaams Parlement heeft dan ook een nooddecreet goedgekeurd waarbij de huurindexatie voor bepaalde Vlaamse woningen bevroren wordt vanaf 1 oktober 2022 tot en met 1 oktober 2023.

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest geldt een ordonnantie die voorschrijft dat de huurprijzen van slecht geïsoleerde woningen twaalf maanden lang niet geïndexeerd mogen worden. 

Vanaf 1 november wordt de huurindexering in het Waalse Gewest ook beperkt, afhankelijk van het EPB-certificaat van de woningen.

Over welke woningen het gaat, leest u hieronder.

1. De indexering van de huurprijzen: basisprincipe

In Vlaanderen (net als in Brussel en Wallonië) bestaat de mogelijkheid om de huur jaarlijks te indexeren, dit om de huur aan te passen aan de gezondheidsindex.

De huur kan geïndexeerd worden op voorwaarde dat dit niet contractueel is uitgesloten en dient schriftelijk door de verhuurder te worden gevraagd aan de huurder.

2. Vlaams Gewest

2.1 Waarom is het nooddecreet er gekomen?

Het Woonbeleidsplan Vlaanderen 2018 bepaalt dat alle woningen in Vlaanderen moeten voldoen aan de minimale kwaliteitsnormen. De optimalisatie van de energieprestaties waaronder zowel de dakisolatie en het dubbel glas onderdeel van zijn, zijn hierbij een vereiste. Met dit plan tracht de Vlaamse Regering de verhuurders te stimuleren om hun huurwoningen energiezuinig te maken. Zolang huurwoningen niet voldoen aan de gewenste energieprestatie, moeten deze woningen minstens betaalbaar blijven.

2.2 Op welke woningen en huurcontracten is de beperking van de indexatie van toepassing?

Met het nooddecreet is er in Vlaanderen een beperking ingevoerd van de indexatie. Dit impliceert dat er niet zomaar meer voor elke huurwoning kan geïndexeerd worden. Opgelet, dit betreft enkel de woningen die bestemd zijn voor hoofdverblijf. Het betreft hier dus niet de studentenwoningen of de woningen tweede verblijf.

2.3 Wat houdt de beperking juist in?

De huurindexatie is – gedurende de tijd van de maatregel – enkel nog mogelijk voor woningen die een EPC-label A+, A, B of C hebben. Wanneer de huurwoning een EPC-label heeft van D, zal de indexering van de huurprijzen worden beperkt tot de helft. Voor huurwoningen met een EPC-label E en F of waarvan het EPC-label onbekend is, is geen indexering mogelijk.

EPC-Label Huurindexatie
A+, A, B of C 100%
D 50%
E,F of onbekend 0%

2.4 Toepassing van de correctiefactor

Om te vermijden dat de indexatie van de huurprijzen na 1 oktober 2023 te snel zou stijgen, werd er reeds in een tweede maatregel voorzien. Vanaf 1 oktober 2023 geldt er voor de woningen zonder EPC-label en voor woningen met een label D, E of F, een correctiefactor.

Bij de berekening van de huurindexering zal de gestegen gezondheidsindex tussen 1 oktober 2022 en 30 september 2023 niet in aanmerking genomen worden indien de verjaardag van de huurovereenkomst in deze periode valt.

Stel dat u een huurovereenkomst hebt getekend op 1 november 2021. Zonder de correctiefactor zou de huurindexering het jaar nadien berekend worden op basis van het gezondheidsindexcijfer van oktober 2022 gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van oktober 2021.

Door de correctiefactor zal er bij de berekening van de huurindexering het jaar nadien rekening worden gehouden met het gezondheidsindexcijfer van november 2021 gedeeld door het gezondheidsindexcijfer van oktober 2020.

2.5 Is er terugwerkende kracht mogelijk?

Een verzoek tot indexatie dat vanaf 1 oktober 2023 weer mogelijk zal zijn, kan niet terugwerken voor een periode van drie maanden. Dit is immers de periode dat het indexatieverbod (of toch de beperking op indexatie) geldt.

Wanneer het EPC-label zou verbeteren tijdens de periode van 1 oktober 2022 en 30 september 2023, kan de verhuurder wel nog overgaan tot de indexatie van de huurprijs.

Voor woningen die een EPC-label D bekomen tijdens deze periode, is het evenmin mogelijk om drie maanden terug te gaan in de tijd. Tijdens deze periode beschikte de woning immers nog niet over een gunstig EPC-label.

3. Brussels Hoofdstedelijk Gewest

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest werd op 14 oktober 2022 een ordonnantie van kracht die voorschrijft dat de huurprijzen van slecht geïsoleerde woningen twaalf maanden lang niet geïndexeerd mogen worden. 

Er kan een duidelijk verschil worden opgemerkt in vergelijking met het Vlaamse Gewest.

Zo kan de verhuurder in Brussel voortaan de huurprijs slechts indexeren wanneer de huurovereenkomst is geregistreerd én als er een EPB-certificaat beschikbaar is en bij de precontractuele informatie ook aan de huurder (dus voor ondertekening van het contract) werd overgemaakt

Daarnaast kan de verhuurder in Brussel slechts de indexering doorvoeren als de woning beschikt over een EPB-certificaat A, B, C of D. Bij een EPB-certificaat E kan de huurprijs slechts voor de helft geïndexeerd worden en voor F/G kan geen indexering gebeuren. 

EPB-Certificaat Huurindexatie
A, B, C of D (mits registratie) 100%
E (mits registratie) 50%
F, G of onbekend en/of geen registratie 0%

De normen liggen in Brussel dan ook lager dan in Vlaanderen waar voor een D-certificaat al maar de helft nog kan geïndexeerd worden en voor E al geen indexatie meer mogelijk is.

Verschillend met Vlaanderen is dat er in Brussel in geen correctiefactor is voorzien. Wanneer deze maatregel – die voorlopig een duurtijd van 12 maanden kent (dus tot 13 oktober 2023) ten einde loopt, dan zal het prijsverschil in huur in Brussel opeens wel veel hoger zijn.

4. Waals Gewest

Vanaf 1 november wordt de huurindexering in het Waalse Gewest nu ook beperkt, afhankelijk van het EPB-certificaat van de woningen.
Voor woningen met een EPB-certificaat A, B en C zal de indexering nog steeds mogelijk zijn. Eigenaren van gebouwen met een EPB-certificaat D en E zullen hun indexering moeten beperken tot respectievelijk 75% en 50%. Ten slotte kan de huur voor woningen met een EPB-certificaat F en G of van woningen zonder certificaat niet worden geïndexeerd.
EPB - certificaat  Huurindexatie
F, G, of geen geen indexatie mogelijk
E 50%
D 75%
A, B of C Indexatie mogelijk
De maatregel heeft alleen betrekking op huurovereenkomsten waarvan de verjaardag valt na 1 november 2022. De maatregel geldt bovendien voor een periode van 12 maanden, die eventueel kan worden verlengd. 
Als de maatregel vanaf 1 november 2023 niet wordt verlengd, is er een aangepaste berekeningsmethode voor de huurindexering voor woningen met een EPB-certificaat D, E, F of G.De basishuur is de huur die werd aangepast in de periode tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023. De basisindex is de gezondheidsindex van de maand die voorafgaat aan de verjaardag van de huurovereenkomst die tussen 1 november 2022 en 31 oktober 2023 valt.
Indien u vragen zou hebben omtrent dit onderwerp, aarzel dan niet om contact op te nemen met onze specialisten via info@seeds.lawof +32 (0)2 747 40 07.
Ulrike Beuselinck geeft over dit thema een on-demand webinar dat u kan volgen door op volgende link te klikken. 

Meer weten over dit onderwerp?

Contacteer onze experten of bel +32 (0)2 747 40 07
Ulrike Beuselinck

Ulrike Beuselinck

Partner
Koen De Puydt

Koen De Puydt

Partner