Limitation de l’indexation des loyers - mise à jour pour les logements et baux commerciaux

1. L'indexation des loyers : principe de base

En Flandre, comme à Bruxelles et en Wallonie, il est possible au bailleur d’indexer le loyer annuellement, afin d'adapter le loyer à l'indice santé.

Le loyer peut être indexé à condition que cela ne soit pas exclu dans le contrat et que le propriétaire en fasse la demande écrite au locataire.

2. Restrictions de l'indexation des loyers

2.1 Région flamande

2.1.1 Le décret d'urgence et pourquoi il a-t-il été créé ?

Le décret d'urgence a introduit une restriction de l'indexation en Flandre. Cela implique qu'il n'est plus possible d’indexer chaque logement locatif.

Attention, cela ne concerne que les logements destinés à la résidence principale. Il ne concerne donc pas les résidences étudiantes ni les résidences secondaires.

Avec ce plan, le gouvernement flamand tente d'encourager les propriétaires à augmenter la performance énergétique de leurs logements locatifs. Tant que ces logements ne répondent pas à la performance énergétique souhaitée, ils doivent à tout le moins rester abordables.

En effet, selon le plan de politique du logement 2018 de la région flamande, tous les logements de la région flamande doivent répondre à des normes de qualité minimales. L'optimisation de la performance énergétique, y compris l'isolation des toits et le double vitrage, en fait partie.

Durant toute la période de mise en place de la mesure, l'indexation des loyers n'est possible que pour les logements ayant un label PEB A+, A, B ou C. Si le bien locatif a un label PEB de D, l'indexation du loyer sera limitée à la moitié. Pour les logements locatifs dont le label PEB est E et F ou dont le label PEB est inconnu, aucune indexation n'est possible.

2.1.2 Application d’un facteur de correction

Pour éviter que l'indexation des loyers n'augmente trop rapidement après le 1er octobre 2023, une deuxième mesure a déjà été prévue. À partir du 1er octobre 2023, un facteur de correction s'appliquera aux habitations sans certificat PEB et à celles portant l'étiquette D, E ou F.

Lors du calcul de l'indexation du loyer, l'indice santé majoré entre le 1er octobre 2022 et le 30 septembre 2023 ne sera pas pris en compte si la date d’anniversaire du bail tombe durant cette période.

Supposons que vous ayez signé un bail le 1er novembre 2021. Sans le facteur de correction, l'indexation des loyers de l'année suivante serait calculée sur la base de l'indice santé d'octobre 2022 divisé par l'indice santé d'octobre 2021.

En raison du facteur de correction, le calcul de l'indexation du loyer l'année suivante prendra en compte le chiffre de l'indice santé de novembre 2021 divisé par le chiffre de l'indice santé d'octobre 2020.

2.1.3 La rétroactivité est-elle possible ?

Une demande d'indexation, qui sera à nouveau possible à partir du 1er octobre 2023, ne pourra pas agir de façon rétroactive pendant une période de trois mois. Après tout, il s’agit ici de la période pendant laquelle il était interdit d’appliquer l'indexation (ou du moins une indexation limitée).

Si le label PEB devait s'améliorer au cours de la période allant du 1er octobre 2022 au 30 septembre 2023, le propriétaire peut néanmoins procéder à l'indexation du loyer.

Pour les logements qui obtiennent un certificat PEB D pendant cette période, il n'est pas non plus possible de revenir trois mois en arrière. En effet, durant cette période, le bien ne bénéficiait pas encore d'un label PEB favorable.

2.2 La Région de Bruxelles-Capitale

Au sein de la Région de Bruxelles-Capitale, une ordonnance est entrée en vigueur le 14 octobre 2022 stipulant que les loyers des maisons mal isolées ne peuvent pas être indexés pendant 12 mois.  

Une nette différence peut être notée par rapport à la Région flamande. 

A Bruxelles, le propriétaire ne peut désormais indexer le loyer que si le bail a été enregistré et si un certificat PEB est disponible et a été fourni au locataire (c'est-à-dire avant la signature du contrat) lors de l'information précontractuelle. 

En outre, à Bruxelles, le propriétaire ne peut procéder à une indexation que si le bien possède un certificat PEB A, B, C ou D. Avec un certificat PEB E, le loyer ne peut être indexé que de moitié et pour des PEB F ou G, aucune indexation ne peut avoir lieu.  

Les normes sont donc moins élevées à Bruxelles qu'en Flandre, où pour un certificat D, seule la moitié peut être indexée et pour E, aucune indexation n'est plus possible. 

La différence avec la Flandre est qu'il n'y a pas de facteur de correction à Bruxelles. Lorsque cette mesure - qui a une durée provisoire de 12 mois (c'est-à-dire jusqu'au 13 octobre 2023) - prendra fin, le prix des loyers à Bruxelles sera sensiblement plus élevé après indexation. 

2.3 La Région Wallonne

À partir du 1er novembre, l'indexation des loyers en Région wallonne sera désormais également limitée en fonction du certificat PEB des habitations.

Pour les maisons avec un certificat PEB A, B et C, l'indexation sera toujours possible. Les propriétaires de bâtiments avec un certificat PEB D et E devront limiter leur indexation à 75% et 50% respectivement. Enfin, le loyer des maisons avec un certificat PEB F et G ou des maisons sans certificat ne peut être indexé.

La mesure ne concerne que les baux dont l'anniversaire tombe après le 1er novembre 2022. La mesure s'applique également pour une période de 12 mois, renouvelable si nécessaire.

Si la mesure n'est pas prolongée à partir du 1er novembre 2023, il existe une méthode de calcul ajustée pour l'indexation des loyers pour les maisons avec un certificat PEB D, E, F ou G. Le loyer de base est le loyer qui a été ajusté dans la période entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. L'indice de base est l'indice santé du mois précédant l'anniversaire du bail compris entre le 1er novembre 2022 et le 31 octobre 2023. 

3. Restriction de l'indexation des baux commerciaux en Région de Bruxelles-Capitale

Le Parlement bruxellois a approuvé une proposition d'ordonnance limitant temporairement l'indexation des loyers commerciaux.

Le Parlement bruxellois veut ainsi protéger les commerçants bruxellois qui souffrent des prix élevés de l'énergie et leur donner un peu d'air. L'indexation des loyers découle de l'indice des prix à la consommation, qui est directement influencé par la hausse des coûts de l'énergie. La limitation de l'indexation intervient sur les coûts fixes des opérateurs. Par conséquent, la mesure devrait alléger la pression sur les liquidités des opérateurs et ainsi protéger les emplois.

Les propriétaires de biens commerciaux pourront toujours indexer le loyer grâce à cette mesure, mais cela sera limité. Ils ne pourront toujours le faire que proportionnellement à l'indice de santé sans la composante énergétique (électricité, gaz naturel, butane, propane, combustibles liquides, combustibles solides et carburants).

Sur la base des données publiées par les membres du Parlement de Bruxelles, cela devrait réduire l'indexation d'environ la moitié, la limitant à un niveau raisonnable.

La mesure s'appliquera pendant un an. Pour l'instant, l'ordonnance n'a pas encore été publiée au Moniteur belge, mais cela ne saurait tarder. Après sa publication au Moniteur belge, la mesure entrera en vigueur le jour suivant.

Contrairement à la restriction de l'indexation des baux d'habitation, cette mesure pour les baux commerciaux n'a pas été calquée sur le principe du certificat EPB car elle ne s'applique pas encore à l'ensemble du secteur tertiaire.

Si vous avez des questions à ce sujet, n'hésitez pas à contacter nos spécialistes à l'adresse info@seeds.law ou au +32 (0)2 747 40 07.