Coronacrisis en woninghuur- en studentenhuurcontracten

1. Algemeen

Woninghuur- en studentenhuurcontracten kunnen niet geschorst of beëindigd worden omwille van de coronacrisis.

De huurders behouden het woongenot van het gehuurde goed. Ze zijn dan ook gehouden om hun (betaal)verplichtingen te blijven uitvoeren. 

De gewesten hebben evenwel specifieke maatregelen genomen ter bescherming van de huurders, zowel in het kader van gewone bewoning als voor studenten.

2. Woninghuur

2.1 Extra maatregelen voor woninghuur in Vlaanderen

2.1.1 Geen uithuiszettingen

De Vlaamse Regering heeft bij besluit van 27 maart 2020 beslist dat alle gerechtelijke beslissingen waarbij een uithuiszetting wordt bevolen, vanaf 31 maart 2020 worden opgeschort. In Vlaanderen kan niemand dan ook nog uit zijn woning worden gezet, dit zolang de civiele noodsituatie voortduurt.

Een ministeriële omzendbrief van 7 april 2020 verduidelijkt welke uithuiszettingen concreet onder het verbod vallen en welke niet.

Welke uithuiszettingen vallen onder het verbod?

Alle uithuiszettingen die voortvloeien uit woninghuurgeschillen die werden uitgesproken door de vrederechter, en in beroep door de burgerlijke rechter van de rechtbank van eerste aanleg, vallen onder het verbod.

Er wordt geen onderscheid gemaakt of het woninghuurgeschil voortvloeit uit een huurovereenkomst die was gesloten vóór 1 januari 2019 (op basis van de Woninghuurwet en het Burgerlijk Wetboek) of een huurovereenkomst die was gesloten vanaf 1 januari 2019 (op basis van het Vlaams Woninghuurdecreet).

Alle woninghuurovereenkomsten evenals de sociale huurovereenkomsten vallen onder het verbod.

Ook uit studentenhuisvesting en tweede verblijven zijn uithuiszettingen tijdelijk verboden.

Welke uithuiszettingen vallen niet onder het verbod?

Volgende categorieën van uit(huis)zettingen (niet-limitatieve lijst) vallen niet onder het tijdelijk verbod:

• Uithuiszettingen in het kader van voorlopige maatregelen tussen (ex-)partners, in het kader van strubbelingen tussen ouders en kinderen of tussen andere personen die op hetzelfde adres wonen;
• Uit(huis)zettingen van krakers;
• Bezettingen ter bede (ten bezwarende titel) of bruikleenovereenkomsten (ten kosteloze titel);
• Uithuiszettingen omwille van de openbare veiligheid en openbare gezondheid (zoals om de zindelijkheid, de gezondheid, de veiligheid en de rust op openbare wegen en plaatsen en in openbare gebouwen te verzekeren;
• Uithuiszettingen op basis van notariële aktes (bv. een notariële akte tot aankoop van een woning). Een nieuwe eigenaar van een woning - die zelf de huurovereenkomst van zijn woning heeft opgezegd en deze moet verlaten - maar zijn aangekochte woning niet kan betreden omdat de vorige bewoner die niet vrijwillig verlaat, kan de uithuiszetting van de vorige eigenaar nog nastreven. Een andere oplossing is dat deze persoon een verlenging van zijn huurovereenkomst vraagt aan zijn verhuurder;
• Uitzettingen uit handelszaken;
• Uit(huis)zettingen ten gevolge van huurovereenkomsten van gemeen recht voor zover het gaat over goederen die niet voor bewoning bestemd zijn (bv. garages, kantoren, praktijkruimtes vrije beroepers,...).

Opgelet, ook voor de uit(huis)zettingen die niet onder het tijdelijk verbod vallen moeten de coronamaatregelen nog steeds nageleefd worden. Het is dan ook niet zo dat deze uit(huis)zettingen zonder problemen zouden kunnen uitgevoerd worden.

Wat houdt het verbod precies in ?

Het verbod betreft enkel de uitvoering van de uithuiszettingen.

Een vrederechter - en in beroep de burgerlijke rechter van de rechtbank van eerste aanleg - kan dus ook tijdens het tijdelijk verbod nog steeds de uithuiszetting uitspreken, maar deze zal tijdelijk niet meer uitgevoerd kunnen worden.

Hoelang duurt het tijdelijk verbod op uithuiszettingen?

Het tijdelijk verbod eindigt bij het verstrijken van de laatste dag van de civiele noodsituatie met betrekking tot de volksgezondheid zoals bepaald door de Vlaamse Regering.

Gezien de Vlaamse Regering deze duurtijd heeft vastgesteld op 120 dagen zal het tijdelijk verbod op de uitvoering van gerechtelijke uithuiszettingen lopen tot en met 17 juli 2020. Tot die datum zullen dan ook geen uithuiszettingen in het kader van bewoning (zie bovenstaande lijst) kunnen plaatsvinden.

2.1.2 Verlenging huurovereenkomst

Daarnaast is voorzien dat de huurder die zijn hoofdverblijfplaats in het gehuurde goed heeft tijdens de duurtijd van de coronavirusmaatregelen, de verlenging van de huurovereenkomst wegens buitengewone omstandigheden aan de verhuurder kan vragen met een e-mail (i.p.v. per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot).

Hoewel deze aanvraag normaal uiterlijk een maand voor de vervaldag van de huur moet gevraagd worden, is het nu toegelaten dat de aanvraag tot verlenging ook gebeurt tijdens de maand voor de vervaldag van de huur.

Wanneer de huur verlengd wordt, impliceert dit ook dat de huurder zijn huurverplichtingen verder moet zetten, namelijk verder de huur en de contractueel voorziene lasten en kosten betalen.

Verhuurders die reeds een contract met een derde partij hadden gesloten en het goed niet kunnen leveren omdat de oude huurovereenkomst verlengd wordt, kunnen dus niet voldoen aan hun eigen contractuele plicht en zullen zich daarvoor moeten beroepen op overmacht.

2.2 Extra maatregelen voor woninghuur in Brussel

2.2.1 Verbod tot uithuiszetting

In het Brussels Hoofdstedelijk Gewest zijn alle uithuiszettingen verboden tot en met 25 april 2021. 

Tot deze datum kunnen huurders in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest niet uit hun woning worden gezet, zelfs niet als er een vonnis tot uithuiszetting is van de Vrederechter.

Wanneer de huur verlengd wordt door deze verlenging, impliceert dit ook dat de huurder zijn huurverplichtingen verder moet zetten en dus verder de huur en de contractueel voorziene lasten en kosten betalen.

Verhuurders die reeds een contract met een derde partij hadden gesloten en het goed niet kunnen leveren omdat de oude huurovereenkomst verlengd wordt, kunnen dus niet voldoen aan hun eigen contractuele plicht en zullen zich daarvoor moeten beroepen op overmacht.

2.2.2 Versoepeling opzegtermijnen

Alle op 18 maart 2020 lopende opzegtermijnen of vanaf 1 april 2020 lopende opzegtermijnen voor woninghuurcontracten – dit met uitzondering van de studentenhuur - worden opgeschort tot 18 mei 2020.

Indien de huurder gedurende de opschortingsperiode heeft kunnen verhuizen of als de huurder en de verhuurder tot een minnelijke schikking zijn gekomen is deze opschorting evenwel niet van toepassing.

De huurders moeten tijdens de opschortingsperiode wel huur blijven betalen, zolang zij de woning bewonen.

Deze maatregel komt neer op een verlenging van de opgezegde woninghuurcontracten zoals dit ook voorzien is in Vlaanderen.

2.2.3 Uitzonderlijke premie voor huurders met inkomensverlies

De Brusselse hoofdstedelijke regeling heeft daarnaast ook voorzien om een uitzonderlijke premie toe te kennen om de meest kwetsbare huurders die inkomensverlies lijden zodat zij hun huur kunnen betalen.

De toekenningsregels worden momenteel nog uitgewerkt en zullen op 24 april ter goedkeuring voorgelegd worden aan de ministerraad. Ook deze maatregel is nog niet gepubliceerd en niet in werking.

2.3 Extra maatregelen voor woninghuur in Wallonië

2.3.1 Schorsing van administratieve en gerechtelijke uitzettingen

Net als in de andere twee gewesten zijn in het Waalse Gewest administratieve en gerechtelijke uitzettingen van huurders, zowel wat betreft sociale huisvesting als particuliere huur, opgeschort tot 8 juni 2020. Deze periode kan nog worden verlengd.

2.3.2 Verlenging opzegtermijn voor huur met betrekking tot de hoofdverblijfplaats

De huurder kan in uitzonderlijke omstandigheden een verlenging van de opzegtermijn vragen. Uitzonderlijke omstandigheden zijn de omstandigheden die het voor een bepaalde periode problematisch/onmogelijk maken om te verhuizen of een andere woonplaats te vinden, en die buiten de controle van de huurder liggen. De huidige corona crisis kan als een "uitzonderlijke omstandigheid" beschouwd worden.

Het verzoek tot verlenging van de opzegtermijn moet op straffe van nietigheid gecommuniceerd worden aan de verhuurder uiterlijk 5 dagen vóór het einde van de huurovereenkomst, per post of per email (aangetekende brief is niet verplicht). Indien dit niet mogelijk is, kunnen altijd minnelijke schikkingen worden getroffen.

Een goed verstandhouding van de partijen in deze uitzonderlijke omstandigheden wordt dus aangemoedigd.

2.3.3 Aanpassing van de termijnen voor aanvragen regionale steun

Alle termijnen voor de uitvoering van werkzaamheden, de indiening van de verschillende steunaanvragen en de eventuele beroepsprocedures, die na 18 maart 2020 aflopen, worden opgeschort tot 30 april 2020. Deze maatregel is hernieuwbaar.

Dit besluit heeft o.a. betrekking op de volgende maatregelen:

• Huisvestingssubsidies;
• Renovatiepremies (nieuw en oud regime);
• Huisverbeteringspremie;
• Overnamepremie;
• Gratis inkomensverliesverzekering;
• Verhuis- en huurtoelagen.

3. Studentenhuur

3.1 Algemeen

Voor wat betreft de studentenhuur, heeft het feit dat de lessen geannuleerd zijn niet als gevolg dat de student geen genot meer van zijn kamer zou (kunnen) hebben. Er kan ook geen overmacht omwille van het coronavirus in hoofde van de student weerhouden worden.

Het gehuurde goed kan nog steeds als studentenverblijf worden beschouwd en bovendien blijven hogescholen/universiteiten onderwijs op afstand aanbieden. 

Bepaalde universiteiten hebben evenwel zelf beslist dat studenten niet meer mogen aanwezig zijn in de koten die door de universiteit worden verhuurd. Gezien hier het verbod tot gebruik van het kot uitgaat van de universiteit zelf en niet vanwege de overheid, is het aan de universiteit zelf om tot een vergelijk te komen om de huurder-student te vergoeden.

De universiteit van Gent voorziet een halvering van de huur voor de maand april, dit terwijl de universiteit van Antwerpen de mogelijkheid van voortijdige opzegging heeft toegelaten (hetgeen in Vlaanderen enkel mogelijk is bij stopzetting van de studies of overlijden van de ouders/voogd).

Privatieve verhuurders zijn echter altijd vrij om zelf met de huurder-student tot een regeling te komen.

Maar de student blijft wel gehouden om zijn verplichtingen te voldoen. Zoals hierboven gesteld, is er geen sprake van enige overmacht noch overheidsingrijpen. En de student heeft in tussentijd toch nog altijd het genot van de kamer, of bezet deze minstens zodat deze niet aan een derde kan worden verhuurd.

3.2. Extra maatregelen voor studenten in Vlaanderen

3.2.1 Geen uithuiszetting

De Vlaamse Regering heeft voorzien dat er geen uithuiszettingen uit studentenkamers kunnen zijn tot 17 juli 2020.

3.2.2 Ontruiming kamer door de verhuurder wanneer de huurder een buitenlandse student is

Voor studentencontracten die eindigen in de periode vanaf 1 mei 2020 tot en met de laatste dag van de civiele noodsituatie, met een huurder wiens  hoofdverblijfplaats niet in België is, heeft de Vlaamse Regering in een oplossing voor de leegmaking van de achtergelaten kamer voorzien.

Zo kan de verhuurder met een aangetekende brief of met een e-mail met ontvangstbevestiging aan de huurder vragen om het gehuurde studentenverblijf te ontruimen bij de beëindiging van de studentenhuurovereenkomst.

De verhuurder kan ook aankondigen dat hij het studentenverblijf op eigen kosten zal ontruimen na verloop van een maand na de beëindiging van de studentenhuurovereenkomst en dat hij de inboedel op eigen kosten gedurende drie maanden zal stockeren.

De huurder kan binnen deze termijn van drie maanden de inboedel terugvragen zonder kosten verschuldigd te zijn. De goederen die na het verstrijken van die termijn niet door de huurder zijn teruggevraagd worden eigendom van de verhuurder.

3.3. Extra maatregelen voor studentenhuur in Brussel

3.3.1 Geen uithuiszetting

Het verbod op uithuiszetting geldt ook voor studentenhuur.

3.3.2 Verkorting opzegtermijn

Voor studentenhuurovereenkomsten en kortlopende huurovereenkomsten voor een studentenwoning is de opzegtermijn van (minstens) 2 maanden verkort tot een maand.

Deze afwijkingsregeling geldt enkel voor huurovereenkomsten die vóór 18 maart 2020 zijn afgesloten en waarvan de opzegging tussen 18 maart 2020 en 30 september 2020 ter kennis wordt gebracht.

De student die iets huurt, moet zijn huur tijdens de verkorte opzegtermijn uiteraard wel blijven betalen.

Deze uitzonderlijke regelingen zijn niet van toepassing wanneer de eigenaar en de huurder tot een ander akkoord zijn gekomen.

3.4. Extra maatregelen voor studentenhuur in Wallonië

3.4.1 Geen uithuiszetting

Het verbod op uithuiszetting geldt ook voor studentenhuur.

3.4.2 Ook opzegging na 15 maart

Overeenkomstig het Waalse Huurdecreet kan een student-huurder in Wallonië ten allen tijde de huurovereenkomst beëindigen mits een opzegtermijn van twee maanden en de storting van een vergoeding gelijk aan drie maanden huurprijs aan de verhuurder (vergoeding in bepaalde gevallen niet te betalen), doch deze opzegging mag niet na 15 maart gegeven worden.

De Waalse Regering heeft voorzien dat de huurder-student bij gebreke aan een minnelijk akkoord over de opzegging van de huurovereenkomst of een herziening van de huurprijs, alsnog de huurovereenkomst zou kunnen opzeggen na 15 maart.

Hiervoor moet(en) de huurder(s) kunnen aantonen dat de persoon (personen) die regelmatig de last van de betaling van de huur draagt (dragen) ten gevolge van de coronamaatregelen gezamenlijk een verlies van ten minste 15% van zijn (hun) inkomsten heeft (hebben) geleden. Het inkomensverlies moet kunnen aangetoond worden.

Als het inkomensverlies van 15% wordt aangetoond, dan kan de huurovereenkomst te allen tijde worden opgezegd, maar er zal wel nog een opzegtermijn van 1 maand moeten gegeven worden. Deze opzegtermijn vat maar aan de maand volgend op de maand waarin de opzeg is gegeven. Daarnaast zal de huurder ook 1 maand huurprijs aan de verhuurder verschuldigd zijn.

Het spreekt dus voor zich dat wij u met raad en daad kunnen bijstaan. U kunt ons steeds bereiken via het nummer 02/747 40 07 of via CoronaTaskforce@seeds.law.