La responsabilité du notaire plus strictement appréciée en Cassation

1. Quelles sont les responsabilités générales auxquelles un notaire est tenu ?

Chaque notaire est généralement tenu de fournir une assistance à toutes les parties.

Ce devoir d'assistance comporte principalement les trois obligations suivantes : 1° le devoir d'information, de conseil et d'avertissement, 2° le devoir d’enquête et de recherche et 3° le devoir d'accomplir les formalités consécutives à l'acte.

Dans le cadre de son devoir d'enquête et de recherche, le notaire effectue les recherches nécessaires afin de disposer des informations qu'il doit fournir aux parties. En particulier, le notaire recueille et analyse toutes les informations nécessaires et utiles.

Dans le cadre de son devoir d'enquête, le notaire vérifie autant que possible l'exactitude des déclarations des parties et ne peut pas simplement supposer que les informations fournies par les parties sont correctes.

En sa qualité de conseiller confidentiel des deux parties, il a pour tâche de protéger l'autre partie contre la désinformation.

Ce devoir d'assistance est un engagement de moyen, dont le respect est apprécié au regard du comportement d'un notaire normalement prudent et placé dans les mêmes circonstances. Il est tenu compte, entre autres, des connaissances et de l'expérience des parties, de leurs attentes légitimes et des informations dont dispose le notaire.

Toutefois, un notaire n'est pas censé vérifier l'exactitude de toutes les informations. Il n'est pas un détective et n'a pas à enquêter lui-même pour vérifier la fiabilité ou l'exhaustivité des informations, mais il a suffisamment rempli sa tâche en contrôlant la cohérence des informations fournies par les parties.

Cette conception de la mission du notaire était généralement acceptée jusqu'à ce que la jurisprudence récente de la Cour de cassation donne une orientation différente.

2. Que nous apporte l’arrêt de la Cour de Cassation du 7 mai 2020 ?

2.1 De quoi s'agit-il ?

Dans l'acte de base concernant un immeuble d'habitation qui n'avait pas encore été construit, l'un des appartements était décrit comme ayant accès au jardin par l'une des chambres. L'acte d'achat notarié comportait la même description.

Il s'est avéré par la suite que l'appartement en question avait été construit conformément aux plans urbanistiques autorisés, mais qu'il ne donnait pas accès au jardin par l'intermédiaire d'une des chambres dans laquelle au contraire seule une fenêtre ronde était prévue.

Le demandeur accusa le notaire de "manquements manifestes" à son obligation de recherche, d'enquête et d'information. Il estimait que le notaire avait commis une faute professionnelle en incluant une description erronée du bien concerné à la fois dans l'acte de base et dans l'acte d'achat notarié. Les deux actes notariés stipulaient que l'appartement en question avait accès au jardin, alors que selon les plans d'urbanisme que le demandeur avait remis au notaire, ce n'était pas le cas.

2.2 Quelle a été la position de la Cour de cassation sur cette question ?

La Cour d'appel avait jugé que, dans le cadre des obligations incombant au notaire, on ne pouvait pas attendre de lui qu'il vérifie, lors de la description des biens immobiliers en question dans les actes qu'il établit, la conformité de ceux-ci avec les plans urbanistiques tels qu'ils ont été approuvés, même s'il les avait en sa possession.

Par conséquent, selon la Cour d'appel, on ne pouvait pas attendre du notaire qu'il compare la description figurant dans ses actes avec les plans de construction autorisés.

Selon la Cour de cassation, la Cour d'appel n'a pas justifié légalement sa décision selon laquelle le notaire n'était pas en faute, tenant compte des deux considérations suivantes :

• Premièrement, parce que la Cour d'appel n'a pas vérifié concrètement si la non-obligation par le notaire de comparer la description figurant dans les actes avec les plans réels de l'immeuble s'appliquait également à l'établissement des actes relatifs à la construction d'un immeuble d'habitation ;
  
  
• Deuxièmement, la Cour d’appel estime que la responsabilité du notaire n'est pas engagée parce que la demanderesse elle-même a été négligente et que cette dernière doit donc supporter les conséquences de sa propre négligence. La Cour de cassation rappelle dans ce contexte qu'il existe un lien de causalité entre la faute et le dommage si, en l'absence de faute, le dommage n'aurait pas pu survenir comme il l'a fait.

Par conséquent, pour la Cour d'appel, cette appréciation de la Cour d'appel n'était pas fondée en droit.

En d'autres termes, l’appréciation de la Cour d'appel est rejetée par la Cour de cassation.

Cela implique qu'un notaire ne peut pas se soustraire à son obligation de responsabilité simplement parce qu'il ne lui appartiendrait pas de vérifier la description des actes par rapport aux plans de construction ni parce que l'une des parties pourrait être accusée de négligence.

Concrètement, cela signifie que les notaires ne peuvent plus simplement supposer qu'ils ne sont pas censés vérifier la correspondance entre la description d'un bien immobilier dans les actes et celle des plans de construction tels qu'ils ont été approuvés.

3. Conclusion

Par cet important arrêt, la Cour de cassation confirme que le notaire doit, dans le cadre de son devoir de recherche, d'information et d'assistance, vérifier si les biens immobiliers décrits dans ses actes - tant dans l'acte de vente ordinaire que dans l'acte de base - correspondent effectivement aux plans de construction et - dans la mesure où les biens immobiliers ont déjà été construits - à la situation réelle.

Les notaires sont ainsi avertis que leur responsabilité est engagée en cas de manquement à cette importante obligation de recherche et d'information.