Aansprakelijkheid van de notaris strenger beoordeeld door Cassatie

Case

Onlangs velde het Hof van Cassatie een belangrijk arrest met betrekking tot de informatieplicht van de notaris ten opzichte van partijen die hem aanstellen bij de verkoop van een onroerend goed. Notarissen kunnen niet zomaar meer aan hun aansprakelijkheidsplicht ontsnappen wanneer ze de omschrijving van een onroerend goed in de akten moeten aftoetsen aan de bouwplannen.

1. Aan welke algemene plichten moet een notaris voldoen?

Op elke notaris rust globaal genomen een bijstandsplicht ten opzichte van alle partijen.

Deze bijstandsplicht houdt voornamelijk de volgende drie verplichtingen in, 1° de informatie-, raadgevings- en waarschuwingsplicht, 2° de onderzoeks- en opzoekingsplicht en 3° de verplichting tot het vervullen van de formaliteiten na akte.

Binnen zijn onderzoeks- en opzoekingsplicht verricht de notaris het nodige opzoekingswerk zodat hij zelf over de informatie beschikt die hij aan de partijen moet verschaffen. Meer bepaald vergaart en analyseert de notaris alle nodige en nuttige informatie aan de hand van opzoekingen.

In het raam van zijn opzoekingsplicht, controleert de notaris de verklaringen van de partijen zoveel mogelijk op hun juistheid en mag hij er niet zomaar van uitgaan dat de informatie die de partijen verstrekten, correct is.

Vanuit zijn functie als vertrouwenspersoon van beide partijen heeft hij als taak de andere partij te beschermen tegen verkeerde inlichtingen.

Deze bijstandsplicht is een inspanningsverbintenis waarvan de nakoming wordt getoetst aan de gedragswijze van een normaal zorgvuldige notaris, geplaatst in dezelfde omstandigheden. Hierbij wordt onder meer rekening gehouden met de kennis en ervaring van de partijen, hun legitieme verwachtingen en de gegevens waarover de notaris beschikt.

Van een notaris werd evenwel niet verwacht dat hij alle gegevens controleert op hun feitelijke juistheid. Hij was geen detective en moest niet zelf op onderzoek gaan om de informatie te controleren op betrouwbaarheid of volledigheid, maar volbracht zijn taak voldoende door toe te zien op de consistentie van inlichtingen die door partijen verstrekt werden.

Deze visie over de taak van de notaris werd algemeen aanvaard tot recente rechtspraak van het Hof van Cassatie daar een andere richting aan gaf.


2. Wat brengt ons het Cassatiearrest van 7 mei 2020?

2.1 Waar gaat het over?

In de notariële basisakte aangaande een appartementsgebouw dat nog opgericht moest worden, werd één van de appartementen omschreven als zou deze toegang hebben tot de tuin via een van de slaapkamers. Ook in de notariële aankoopakte stond het onroerend goed zo omschreven.

Achteraf is gebleken dat het betreffende appartement werd gebouwd in overeenstemming met de vergunde bouwplannen, maar dat daarin geen toegang tot de tuin werd voorzien via een van de slaapkamers waarin integendeel zelfs enkel een rond raam was voorzien.

De eisende partij verweet de notaris "manifeste tekortkomingen" aan zijn opzoekings-, onderzoeks- en informatieverplichting. De notaris had volgens hem een professionele fout begaan door een foutieve omschrijving van het betrokken goed op te nemen in zowel de basisakte als de notariële aankoopakte. Beide notariële akten stipuleerden dat het betrokken appartement een toegang had tot de tuin, terwijl dat volgens de stedenbouwkundige plannen die de eisende partij aan de notaris had overhandigd, niet het geval was.

2.2 Welk standpunt nam het Hof van Cassatie hierover in

Het Hof van Beroep had geoordeeld dat van een notaris, in het kader van de verplichtingen die op hem rusten, niet verwacht kan worden dat hij bij de beschrijving van het betrokken onroerend goed in de akten die hij opstelt, nagaat of die in overeenstemming is met de bouwtechnische plannen zoals die stedenbouwkundig werden goedgekeurd, zelfs indien hij over die plannen beschikt.

Volgens het Hof van Beroep kon van de notaris dan ook niet verwacht worden dat hij de omschrijving in zijn akten aftoetst aan de vergunde bouwplannen.

Maar volgens Cassatie heeft het Hof van Beroep zijn beslissing dat de notaris geen fout treft, niet naar recht verantwoord, en dit op grond van twee overwegingen, namelijk:

  1. Ten eerste omdat het Hof heeft nagelaten in concreto na te gaan of het feit dat van de notaris niet verwacht wordt dat hij de omschrijving in de akten aftoetst aan de effectieve bouwtechnische plannen, ook geldt voor het opstellen van akten die de oprichting van een appartementsgebouw betreffen,

  2. Ten tweede in zoverre het Hof oordeelt dat de notaris niet aansprakelijk is omdat de eiseres zelf nalatig is geweest en deze laatste bijgevolg de gevolgen van haar eigen nalatigheid dient te dragen. Het Hof van Cassatie wijst er in dit kader op dat er een oorzakelijk verband bestaat tussen de fout en de schade indien zonder de fout de schade niet had kunnen ontstaan, zoals ze zich heeft voorgedaan.

Met andere woorden, de beoordeling door het Hof van Beroep wordt niet aanvaard door het Hof van Cassatie.

Dit impliceert dan ook dat een notaris niet zomaar aan zijn aansprakelijkheidsplicht kan ontsnappen omdat het niet aan hem zou toekomen om de omschrijving van de akten af te toetsen aan de bouwplannen en evenmin omdat er aan een van de partijen nalatigheid zou kunnen verweten worden.

Concreet betekent dit dat notarissen er niet meer zomaar van uit kunnen gaan dat van hen niet wordt verwacht dat ze een controle uitoefenen op de overeenstemming van de omschrijving van een onroerend goed in de akten met deze in de bouwtechnische plannen zoals die stedenbouwkundig werden goedgekeurd.

3. Besluit

Met huidig arrest bevestigt het Hof van Cassatie dat de notaris binnen zijn opzoekings-, informatie- en bijstandsplicht moet controleren of een onroerend goed dat hij in zijn akten omschrijft - zowel in de  gewone verkoopakte als in de basisakte - daadwerkelijk overeenstemt met de bouwplannen en – in zoverre het onroerend goed reeds is opgericht - met de werkelijk bestaande toestand.

Notarissen zijn met deze gewaarschuwd daar hun aansprakelijkheid bij miskenning van deze zware informatieplicht in het gedrang riskeert te komen.

Meer weten over dit onderwerp?

Contacteer onze experten of bel +32 (0)2 747 40 07
Leo Peeters

Leo Peeters

Partner
Koen De Puydt

Koen De Puydt

Partner
Alain De Jonge

Alain De Jonge

Partner
Toon Rummens

Toon Rummens

Partner
Leila Mstoian

Leila Mstoian

Partner
Ulrike Beuselinck

Ulrike Beuselinck

Partner
Aline Heyrman

Aline Heyrman

Senior Counsel
Sidney Van Ommeslaghe

Sidney Van Ommeslaghe

Senior Counsel
Toon Delie

Toon Delie

Senior Associate
Aurélie Glinne

Aurélie Glinne

Senior Associate
Tracy Enta

Tracy Enta

Associate
Gloria Inés Delgado Villegas

Gloria Inés Delgado Villegas

Associate
Imad Touil

Imad Touil

Associate
Yousra Aberike

Yousra Aberike

Associate