Vlaams kotlabel: meer transparantie en uniformiteit

1. Situering

De introductie van een uniform kotlabel en meteen ook een kwalitatieve studentenhuisvesting zijn de primaire focus van dit decreet. 

Voor verhuurders betekent dit een gestandaardiseerde benadering van de kwaliteitsnormen voor studentenkoten, wat kan resulteren in een verbeterde markttransparantie en vergelijkbaarheid van verschillende panden.

Het decreet biedt tevens de mogelijkheid voor verhuurders om zich te richten op specifieke doelgroepen binnen het geconventioneerde huurstelsel, wat kan leiden tot een gerichtere benadering van de huurmarkt en potentiële huurders.

2. Beleidsmaatregelen en doelstellingen voor studentenhuisvesting

Het decreet omschrijft de belangrijkste krachtlijnen van het kotlabel als volgt: 

1. Een gemeente kan ervoor kiezen om het Vlaamse kotlabel toe te kennen aan studentenhuisvesting, maar dit is niet verplicht.
   
   
2. Het kotlabel bevestigt de naleving van de volgende normen:
   
   a. Woningkwaliteitsnormen, aangetoond door een conformiteitsattest, en eventueel strengere normen opgelegd door de gemeente, vastgesteld door een bewijs van de gemeente.
   b. Brandveiligheidsnormen, bevestigd door een brandweerattest of een attest van een door de burgemeester aangewezen brandtoezichter.
   c. Het aantal vergunde wooneenheden volgens de Vlaamse Codex Ruimtelijke Ordening.
   
   
3. Gemeenten kunnen geen extra eisen stellen voor de uitreiking of weigering van het kotlabel, zolang aan de normen in punt 2 is voldaan.
   
   
4. Een gemeente kan ervoor kiezen om het kotlabel verplicht te stellen op haar grondgebied.
   
   
5. Los van het Vlaamse kotlabel kan een gemeente ervoor kiezen om extra aspecten te controleren, hoewel deze niet deel uitmaken van het kotlabel zelf. Dit kan echter wel op een sensibiliserende manier worden gedaan.

Het kotlabel, zoals beschreven in het decreet, is gericht op de bevestiging (certificering) van de naleving van woningkwaliteits- en brandveiligheidsnormen, samen met andere relevante voorschriften. 

Voor verhuurders betekent dit een duidelijk kader waarbinnen ze hun eigendommen kunnen laten certificeren en tegelijkertijd kunnen voldoen aan de verwachtingen van potentiële huurders. Kortom, dankzij het kotlabel zal uw pand automatisch voldoen aan de woningkwaliteitsnormen en de brandveiligheidsnormen. Ook bestaat er een garantie dat het aantal woongelegenheden van het pand is vergund. 

Het streven naar uniformiteit en transparantie is niet alleen gunstig voor studenten, maar ook voor verhuurders, omdat het een gelijk speelveld creëert. Dit helpt misverstanden of geschillen te voorkomen tussen verhuurders en huurders.

3. Het decreet: de relevante artikelen

3.1 Publiek ter beschikking stellen van gegevens

De Vlaamse Codex Wonen van 2021 regelt reeds hoe en welke (persoons)gegevens over de woningkwaliteitsbewaking publiek ter beschikking gesteld moeten worden. 

Dit artikel wordt echter op twee manieren uitgebreid door het Vlaamse kotlabel. 

Het decreet voorziet dat de volgende gegevens publiek ter beschikking moeten worden gesteld: de locatie van de studentenhuisvesting, of er een kotlabel is toegekend en welke criteria zijn vervuld. 

Voor verhuurders betekent dit een verhoogde transparantie en zichtbaarheid van hun eigendommen op de markt. Potentiële huurders kunnen gemakkelijk controleren of een bepaald kot een kotlabel heeft en of het voldoet aan de vereiste normen. Verhuurders die in overeenstemming zijn met de voorschriften, zullen hierdoor ongetwijfeld een concurrentievoordeel hebben.

Ten tweede wordt het mogelijk gemaakt dat het agentschap "Wonen in Vlaanderen" persoonsgegevens deelt met geaccrediteerde keuringsinstellingen. Dit stelt deze instellingen in staat om effectief toezicht te houden op de kwaliteit van het werk van hun woningcontroleurs. Voor verhuurders betekent dit een verhoogd niveau van controle en naleving van de vereiste normen. Het kan ook resulteren in een verbeterde reputatie voor verhuurders die samenwerken met betrouwbare keuringsinstellingen, wat op zijn beurt kan leiden tot een grotere interesse van potentiële huurders in hun eigendommen.

3.2 De term “studentenhuisvesting” en de panden waarop deze term slaat

De term "studentenhuisvesting" wordt momenteel niet gedefinieerd in de Vlaamse Codex Wonen, maar wel in het besluit Vlaamse Codex Wonen. Deze definitie is echter beperkt omdat het alleen verwijst naar een kamer die verhuurd wordt aan of ter beschikking gesteld wordt voor één of meer studenten. Zo is een student onder meer ‘iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling van het hoger onderwijs, die daar de lessen volgt en voor wie dat zijn hoofdbezigheid vormt”. Of iemand al dan niet lessen volgt, valt echter niet te controleren. 

Het gebruik van deze definitie wordt dan ook niet herhaald. 

In plaats daarvan wordt een vereenvoudigde definitie van "student" gekozen, namelijk “iedere persoon die ingeschreven is bij een instelling die voltijds onderwijs aanbiedt”. Ook wordt de definitie van "studentenhuisvesting" uitgebreid naar alle soorten woningen, niet alleen kamers, namelijk “elke woning die verhuurd wordt of te huur of ter beschikking gesteld wordt met het oog op de huisvesting van een of meer studenten”. Dit betekent dat niet alleen de traditionele studentenkoten, maar ook studentenhuizen, -studio's en -appartementen in aanmerking komen voor een kotlabel.

De uitbreiding van de definitie van "studentenhuisvesting" naar alle soorten woningen opent nieuwe mogelijkheden voor verhuurders om hun eigendommen aan te bieden aan een breder scala aan huurders. Dat het kotlabel nu ook kan aangevraagd worden voor studentenhuizen, -studio's en -appartementen, kan dan ook resulteren in een grotere vraag naar dit soort woningen, naast de traditionele kamerverhuur.

Ook wordt bewust geen onderscheid gemaakt tussen grootschalige residenties van hogere onderwijsinstellingen en andere vormen van studentenhuisvesting, en dat vanwege het streven naar uniformiteit. 

3.3 Kotlabel en meldingsplicht?

Het kotlabel wordt niet verplicht gesteld, maar verhuurders van studentenhuisvesting zijn wel verplicht worden om te melden dat ze studentenhuisvesting aanbieden. Hoe en waar deze melding moet gebeuren, wordt nog uitgewerkt door de Vlaamse regering.

Deze meldingsplicht zal zonder twijfel het monitoren van het aanbod aan studentenhuisvesting ten goede komen waar er tot nu geen globaal overzicht bestaat van de vraag en het aanbod. Dit kan verhuurders helpen om beter inzicht te krijgen in de vraag en trends in de studentenhuisvestingsmarkt.

Verder maakt verdere gegevensuitwisseling het mogelijk om te laten zien welke panden bekend zijn als studentenhuisvesting, en of er informatie beschikbaar is over het kotlabel.

4. Kunnen gemeenten nog een gelijkaardig systeem invoeren na de inwerkingtreding van het decreet?

Het decreet maakt duidelijk dat gemeenten geen gelijkaardig systeem meer kunnen implementeren zodra het uniforme kotlabel in werking treedt. De al uitgereikte labels en uitbatingsvergunningen behouden hun geldigheid, op voorwaarde dat ze zijn uitgereikt vóór de inwerkingtreding van de bepalingen met betrekking tot het kotlabel. Gemeenten mogen echter geen nieuwe labels meer uitreiken vanaf dat moment. Verordeningen die in strijd zijn met de voorgestelde regeling worden automatisch opgeheven. 

Voor verhuurders betekent dit een stabiele en consistente regelgeving op lange termijn, wat kan bijdragen aan een meer voorspelbare huurmarkt.

Voor de stad Leuven wordt echter een uitzondering gemaakt omdat Leuven al vanaf 1 januari 2024 met de functionaliteit van het kotlabel in VLOK werkt. Kotlabels die tussen 1 januari 2024 en de datum van inwerkingtreding van haar verordening, in Leuven worden uitgereikt, worden omgezet naar een Vlaams kotlabel. 

Opgelet, hoewel bepaalde artikels van dit decreet al in werking zullen treden op 19 april 2024, is de inwerkingtreding van de voornaamste artikels nog voor onbepaalde duur uitgesteld. Wij houden u hiervan verder op de hoogte.

Wenst u hierover meer informatie, aarzel dan niet onze specialisten te contacteren: +32 (0)2 747 40 07 of info@seeds.law.