Vanaf 1 januari 2023 ook renovatieverplichting voor residentieel vastgoed in Vlaanderen

1. Wat houdt dit nu juist in?

Voor niet-residentiële gebouwen (= gebouwen niet geschikt voor bewoning) was de maatregel al van 1 januari 2022 van toepassing. Nu 1 jaar later zal dezelfde verplichting ook gelden voor residentieel vastgoed (= vastgoed geschikt voor bewoning).

De renovatieverplichting houdt in dat iedereen die vanaf 1 januari 2023 een huis of appartement koopt een periode van 5 jaar krijgt om te zorgen dat de woning aan minimale energienormen voldoet zodat (minstens) een energielabel D kan bekomen worden.

De termijn van 5 jaar gaat in vanaf het verlijden van de akte bij de notaris. Wanneer u een gebouw aankoopt dat een minder gunstig energielabel heeft dan D, zal u er vanaf dan rekening mee moeten houden dat er een termijn loopt die u niet uit het oog mag verliezen.

2. Wanneer geldt deze verplichting ?

De verplichting tot renovatie zal voortaan opgenomen staan in alle notariële akten met betrekking tot de overdracht in volle eigendom (= klassieke verkoop), het vestigen van een opstalrecht of erfpacht van een gebouw.

Voor andere vormen van overdracht, zoals o.a. de overdracht van aandelen of bij een erfenis, zal de verplichting niet van toepassing zijn. Hierbij moet evenwel de volgende belangrijke kantmelding gemaakt worden.

Van zodra een verplichting ontstaan is om te renoveren, blijft die bestaan, zelfs als het gebouw in kwestie later wordt overgedragen op een andere manier, zoals erfenis of schenking.

Wanneer een gebouw wordt geërfd, geschonken, verkocht of wanneer er een erfpacht of opstalrecht op wordt gevestigd nadat een verplichting beginnen lopen is na overdracht, opstal of erfpacht, dan gaat deze verplichting over naar de erfgenaam of legataris, de koper of de ontvanger van de schenking, de erfpachter of opstalhouder. Deze persoon moet dan binnen de resterende termijn voldoen aan het minimaal energieprestatieniveau dat initieel moest gehaald worden.

Indien het te behalen minimaal energieprestatieniveau sindsdien strenger geworden is, rust bijkomend op de nieuwe eigenaar, erfpachter of de opstalhouder de verplichting om binnen een gestelde termijn na het verlijden van de authentieke akte aan dat strenger minimaal energieprestatieniveau te voldoen.

3. Wat bij fusie, splitsing of overname van een onderneming?

Specifiek voor ondernemingen, wanneer deze worden gesplitst, fusioneren of worden overgenomen, geldt eveneens in beginsel de renovatieverplichting niet.

Maar indien er voorafgaand aan de splitsing, de fusie of de overname op een gebouw van één van die rechtspersonen reeds een renovatieverplichting van toepassing was, dan moet de rechtsopvolger binnen de resterende termijn wel aan het minimaal energieprestatieniveau voldoen. Een bestaande verplichting gaat dus bij een splitsing, fusie of overneming mee over.

4. Sloopwerken of beschermd moment?

Wanneer het gebouw binnen de 5 jaar na de verwerving ervan wordt gesloopt, dan zal de renovatieverplichting eveneens niet van toepassing zijn. Hetzelfde geldt voor tijdelijke constructies, zijnde constructies die minder dan 2 jaar in gebruik worden genomen.

Ook de woongebouwen die een beschermd moment zijn die deel uitmaken van een beschermd cultuurhistorisch landschap, stads- of dorpsgezicht of die voorkomen op de inventaris van bouwkundig erfgoed, zijn vrijgesteld van de renovatieverplichting voor residentiële gebouwen.

5. Verplichte vermelding in akte

De renovatieverplichting dient niet alleen nagekomen te worden, deze verplichting dient ook opgenomen te worden zowel in onderhandse als authentieke akte.

Het is dan ook belangrijk hier de nodige aandacht aan te besteden bij de opmaak van uw overeenkomst(en).

6. Wat na 2023?

Label D is slechts de eerste stap richting het energiezuinig maken van alle woningen. Er volgen nog verstrengingen in 2028, 2035, 2040 en 2045, dit met als doel dat tegen 2050 alle woningen een A-label hebben.

Dit is een zeer ambitieuze doelstelling, vooral rekening houdende dat de renovatieverplichting enkel geldt bij een overdracht en dus niet wanneer er geen verkoop, opstal of erfpacht gebeurt. Bovendien zal het ook de vraag zijn of hetzelfde A-label dat vandaag geldt, nog wel van toepassing zal zijn tegen 2050.

7. Sanctie?

Wanneer een (minimum) D-label niet gehaald wordt binnen de voorziene periode van 5 jaar, geeft dat aanleiding tot administratieve geldboetes van 500,00 EUR tot 200.000,00 EUR. Gelet op de zwaarte van deze sanctie komt u dan ook best de verplichting na.

Het heeft ook geen zin om de kosten voor de energiebesparende werken af te wegen tegen de boete want ook al wordt u een sanctie opgelegd, de verplichting tot uitvoering van de werken blijft bestaande. U zal enkel een nieuwe termijn opgelegd krijgen om het label alsnog te halen.

Wenst u hierover meer informatie of bijstand van de specialisten van Seeds of Law, aarzel dan niet hen te contacteren via info@seeds.law of +32 (0)2 747 40 07.