Studentenhuur in Vlaanderen

Wij geven u graag een samenvatting van de punten waar u als verhuurder van studentenkamers bij de opmaak van uw nieuwe huurcontracten aandacht aan dient te besteden. Zoals steeds is het ook hier beter te voorkomen dat te genezen.

1. Hoe moet u als verhuurder de huurprijs, kosten en lasten melden?

In elke officiële of publieke mededeling aangaande de verhuring van de kamer dient minstens het bedrag van de gevraagde huurprijs en van de kosten en lasten te worden vermeld.

De sanctie voor de miskenning van deze verplichting bestaat uit een administratieve boete van 50 tot 350 EUR. 

2. Welke gegevens moeten in een studentenhuurcontract voorkomen?

De gegevens die minimum in uw huurcontract moeten terug te vinden zijn, zijn de volgende:

• Identiteit van de partijen:
  • Natuurlijk persoon: naam, voornamen, woonplaats, rijksregisternummer (of geboorteplaats en –datum);
  • Rechtspersoon: maatschappelijke naam, maatschappelijke zetel, ondernemingsnummer; 
• Begindatum van de overeenkomst;
• Exacte duur van de overeenkomst;
• Aanwijzing van de ruimtes/delen die het voorwerp uitmaken van de verhuur;
• Bedrag van de huur;
• Regeling van de kosten en lasten;
• Verwijzing naar de vulgariserende toelichting (www. woninghuur.vlaanderen).

Voor de samenstelling van de huurprijs en de regeling van de kosten en lasten wijzen wij naar één van de nieuwigheden waarop hieronder nader wordt ingegaan. 

3. Welke zijn de essentiële kenmerken van een plaatsbeschrijving? 

U waakt er best over dat de plaatsbeschrijving aan de volgende kenmerken voldoet. Zo kan u er op rekenen dat uw plaatsbeschrijving geldig is en dat er geen discussie over de huurschade volgt bij het einde van het contract. 

• Omstandig (een uitgebreide en nauwkeurige omschrijving van de toestand van de verhuurde ruimte(s));
• Op tegenspraak;
• Voor gezamenlijke rekening.

U kan zich altijd professioneel laten bijstaan voor de opmaak van uw (ingaande en uitgaande) plaatsbeschrijving. 

4. Welke zijn de belangrijke nieuwigheden? 

4.1. Huurprijs en verrekening kosten en lasten: All-in regeling 

De huurprijs voor studenten moet voortaan een all-in prijs zijn. Dit betekent dat geen aparte vergoedingen meer voor kosten en lasten mogen gevraagd worden, met uitzondering evenwel van de kosten inzake het verbruik van energie, water, telecommunicatie en belasting op tweede verblijven.

Alle andere kosten en lasten worden geacht mee in de huurprijs te zijn begrepen.

Deze nieuwe verplichting is niet van toepassing op contracten die worden gesloten na de inwerkingtreding van het nieuwe decreet (1 januari 2019) en aansluitend volgen op een huurovereenkomst die werd gesloten voor de inwerkingtreding ervan tussen dezelfde huurder en verhuurder.

4.2. Opeenvolgende huurovereenkomsten met dezelfde huurder: Geen wijziging van de basishuurprijs 

Wanneer een contract opeenvolgend met dezelfde huurder wordt afgesloten, dan mag de basishuurprijs niet hoger zijn dan de initiële huurprijs. 

Indexatie en stijging van de normale huurwaarde ten gevolge van nieuwe omstandigheden of ten gevolge van werkzaamheden zijn wel toegelaten.

4.3. Huurwaarborg: 2 maanden basishuur ten vroegste 3 maanden voor inwerkingtreding contract te storten

De verhuurder kan aan de huurder een huurwaarborg vragen, namelijk een geldsom of zakelijke zekerheidstelling bij een financiële instelling op naam van de huurder. 

De geldsom mag geplaatst worden op een rekening op naam van de huurder ofwel gestort worden op een rekening die door de verhuurder wordt opgegeven.

Het huurcontract bepaalt de wijze waarop de waarborg moet gesteld worden.  

Let op! Ontvangt u de waarborg cash en laat u na deze op een rekening te plaatsen, dan bestaat de sanctie erin dat mag aangenomen worden dat de waarborg een rente heeft opgebracht ten voordele van de huurder tegen de gemiddelde rentevoet.

De waarborg mag maximaal bestaan uit 2 maanden basishuur en dient ten vroegste 3 maanden voor de inwerkingtreding van de huurovereenkomst door de huurder verstrekt te worden.

De waarborg moet binnen de 3 maanden nadat huurder het goed heeft verlaten worden teruggestort, tenzij u binnen die termijn de teruggave heeft betwist bij aangetekende brief ten aanzien van de huurder. Belangrijk is om deze termijn zorgvuldig te respecteren daar bij het verstrijken ervan u uw rechten op de waarborg misloopt.

4.4. Onderhouds- en herstellingsplicht: lijst opgesteld door de Vlaamse Regering

De Vlaamse Regering heeft voorzien in een lijst waarin een onderscheid wordt gemaakt tussen de  herstellingen ten laste van de verhuurder en deze die ten laste van de huurder zijn.

4.5. Overdracht en onderverhuring: instemming met overdracht en onderverhuring verplicht in geval van studie-uitwisselingsprogramma of stage

Het principe blijft dat overdracht of onderverhuring verboden zijn behalve in geval de verhuurder daartoe schriftelijk en voorafgaandelijk zijn toestemming geeft.

Daar bestaat nu evenwel een belangrijke uitzondering op. Voortaan moet de verhuurder instemmen met de overdracht of onderverhuring aan een student als deze laatste deelneemt aan een studie-uitwisselingsprogramma of een stage volbrengt. De verhuurder kan zich enkel verzetten als hij daarvoor gegronde redenen aanvoert.

Belangrijke nuance is dat de huurder bij onderverhuring ten aanzien van de verhuurder aansprakelijk blijft voor het nakomen van de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

4.6. Geen stilzwijgende verlenging mogelijk 

De huurovereenkomst eindigt na verloop van de duur die in de overeenkomst vermeld is.

Er is geen stilzwijgende verlenging mogelijk.

Een clausule in de huurovereenkomst die bepaalt dat de huurovereenkomst stilzwijgend wordt verlengd als de huurovereenkomst niet uitdrukkelijk wordt opgezegd, wordt voor niet geschreven gehouden.

4.7. Einde van de huurovereenkomst: beëindigingsmogelijkheden

Door de huurder kan er als volgt een einde worden gesteld aan zijn huurovereenkomst:

• Vóór de inwerkingtreding van de overeenkomst: opzeggingsvergoeding verschuldigd van 2 maanden huur wanneer de beëindiging gebeurt minder dan 3 maanden voor de inwerkingtreding van huurovereenkomst;
• Bij beëindiging van de studie op voorlegging van een bewijsstuk van de onderwijsinstelling: 2 maanden opzeg. De opzeg vangt aan de maand volgend op de maand waarin de opzeg wordt gedaan;
• Bij overlijden van een van de ouders of een andere persoon die instaat voor het onderhoud van de huurder, op voorlegging van een bewijsstuk: 2 maanden opzeg. Ook hier vangt de opzeg aan de maand volgend op de maand waarin de opzeg wordt gedaan.

Door het overlijden van de huurder wordt de huurovereenkomst ontbonden, dit op de eerste dag van de maand die volgt op het overlijden.

De verhuurder kan de huurovereenkomst niet vroegtijdig beëindigen.

Voor meer informatie over studentenhuur en huur in het algemeen (woninghuur en handelshuur) evenals voor hulp bij de opmaak van uw contracten kan u steeds terecht bij Seeds of Law, Tel. +32 (0)2 747 40 07, info@seeds.law.