Kan ik een verhoging van de energieprijzen doorrekenen aan mijn huurder?

1. Verbruikskosten in geval van woninghuur

Bij woninghuur wordt meestal voorzien dat de huurder zelf instaat voor het afsluiten van zijn energieabonnement.

Wanneer dit niet het geval is, zijn er twee mogelijkheden: ofwel betaalt de huurder een provisie (die verrekend wordt met de werkelijke verbruikskosten) ofwel betaalt de huurder een forfaitair bedrag (dat over de hele duur van de overeenkomst hetzelfde blijft ongeacht de werkelijke verbruikskosten).

Tenzij in de overeenkomst uitdrukkelijk wordt voorzien dat de lasten, die aan de huurder worden opgelegd, in forfaitaire bedragen worden bepaald, gaat men ervan uit dat deze gelijk zijn aan de werkelijke uitgaven.

Zowel conform de (oude) Woninghuurwet als de (nieuwe) regionale Huurwetgeving in Vlaanderen, Brussel en Wallonië, kan iedere partij te allen tijde aan de rechter vragen om een herziening van de kosten en lasten, ook al zijn deze forfaitair bepaald, of nog om de omzetting ervan in werkelijke kosten en lasten. Dit is alleen niet mogelijk wanneer er uitdrukkelijk in een vaste kostprijs is voorzien.

De rechter doet dan uitspraak op grond van de ontwikkeling van de werkelijke uitgaven, en bepaalt vanaf wanneer de herziening of omzetting uitwerking krijgt.

Niets belet de partijen uiteraard om minnelijke afspraken te maken die in de vorm van een addendum aan de huurovereenkomst toegevoegd kunnen worden.

2. Verbruikskosten ingeval van handelshuur

De handelshuurwet voorziet helemaal niets omtrent het doorrekenen van lasten en kosten.

Het is dan ook aan de verhuurder en huurder om hierover afspraken te maken bij het afsluiten van de handelshuurovereenkomst.

Net als bij woninghuur voorziet de handelshuurovereenkomst meestal dat de huurder zelf instaat voor het afsluiten van zijn eigen abonnementen en wordt in een provisie ofwel in een forfaitair bedrag voorzien voor de gemeenschappelijke kosten van het gebouw.

Ingeval van stijging van energieprijzen moet een onderscheid gemaakt worden tussen de handelshuur met betaling van een provisie of deze waarin een forfaitair bedrag betaald wordt.

2.1 De handelshuurder betaalt een provisie

Een provisie heeft tot doel de jaarlijkse afrekening per maand op te delen om een te hoge factuur op het einde van het jaar te voorkomen.

Het Burgerlijk Wetboek voorziet dat ook de opgelegde kosten en lasten die in "vaste bedragen" worden bepaald, met de werkelijke uitgaven moeten overeenkomen.

Wanneer u als verhuurder nu al weet dat de provisie niet meer zal voldoen, doet u er goed aan de huurder schriftelijk uit te nodigen om de provisies te verhogen met eenzelfde stijging als deze die ook aan u wordt doorgerekend.

2.2 De handelshuurder betaalt een forfaitair bedrag

Ingeval forfaitaire bedragen worden aangerekend, is het moeilijker om een prijsstijging door te rekenen. In dat geval hebben de partijen immers ingestemd met een vast bedrag ongeacht het effectieve verbruik of de daadwerkelijke afrekening.

In tegenstelling tot bij woninghuur voorziet de Handelshuurwet niet in een mogelijkheid om het forfaitaire tarief te wijzigen.

Wel voorziet de Handelshuurwet in de mogelijkheid om de huurprijs te laten herzien door de rechter. En daar ligt een oplossing verscholen. Een forfaitair tarief voor het nutsverbuik kan ons inziens worden beschouwd als een onderdeel van de huurprijs. Onder de voorwaarde van de huurprijsherziening binnen de Handelshuurwet zou het forfaitair tarief dan ook een wijziging kunnen ondergaan.

Nadeel is wel dat een huurprijsherziening niet te allen tijde kan gevraagd worden en afhankelijk is van bepaalde voorwaarden en termijnen.

Maar opgelet! U kan in uw huurovereenkomst een bijzondere clausule opnemen waardoor een herziening van de forfaitaire sommen in bepaalde omstandigheden mogelijk wordt.

3. Verbruikskosten bij de verhuur van kantoorruimte

De verhuur van kantoorruimte heeft geen juridische kwalificatie gekregen en is dus onderworpen aan het gemene huurrecht van het Burgerlijk Wetboek (federale bevoegdheid).

Deze gemeenrechtelijke regeling is echter in beginsel van aanvullend recht, zodat de partijen ervan af kunnen wijken. Er is dus op dit vlak sprake van een grote contractuele vrijheid en flexibiliteit.

De partijen kunnen overeenkomen dat de huurder een voorschot op de kosten betaalt, hetzij een forfaitair bedrag. De provisie wordt dan verrekend met de werkelijke verbruikskosten, normaal gezien na overlegging van de jaarlijkse verbruiksverklaring door de verhuurder, daar waar het forfaitaire bedrag in principe gelijk blijft voor de hele duur van het contract, ongeacht de werkelijke verbruikskosten.

De partijen kunnen ook overeenkomen dat de huurder voor zijn persoonlijk verbruik op eigen naam een individuele rekening opent en een forfaitair of voorlopig bedrag betaalt voor gemeenschappelijke lasten.

Belangrijk om noteren is dat het Burgerlijk Wetboek dwingend voorschrijft, zonder dat de partijen daar contractueel van kunnen afwijken, dat wanneer de partijen overeenkomen dat de lasten die aan de huurder worden opgelegd, voorlopig worden vastgelegd, deze met de werkelijke kosten moeten overeenstemmen. Deze kosten moeten afzonderlijk van de huurprijs worden vermeld en de documenten tot staving van deze kosten moeten worden overgelegd.

In het geval van een gebouw met meerdere huurders dat door dezelfde persoon wordt beheerd, voldoet de verhuurder aan deze verplichting wanneer deze de huurders een afrekening van kosten en lasten bezorgt.

De partijen kunnen ook contractuele bepalingen voorzien op grond waarvan het bedrag van het voorschot kan worden herzien rekening houdend met een eventuele stijging of daling van de energieprijs. Hetzelfde geldt voor forfaitaire vergoedingen.

Ingeval een dergelijke clausule niet voorkomt in de huurovereenkomst, is een wijziging van het bedrag van de vaste vergoedingen alleen mogelijk in onderlinge overeenstemming of, bij gebreke daarvan, door de zaak voor te leggen aan de bevoegde vrederechter. De partijen kunnen ook een beroep doen op bemiddeling om te trachten tot een vergelijk te komen.

4. Besluit

Wij hopen dat u aan de hand van dit artikel proactief kan ingrijpen en verrassingen, maar bovenal onbetaalde kosten, kan vermijden.

Belangrijk om weten is dat u in uw huurovereenkomst bepaalde clausules kan voorzien waardoor het mogelijk wordt om bepaalde overeengekomen bedragen aan te passen aan prijsstijgingen.

Wanneer maandelijkse verbruikskosten aangepast kunnen worden aan de werkelijke energieprijzen, komt dit zowel de verhuurder als de huurder ten goede.

Wij staan u daar uiteraard graag in bij. Aarzel niet  de specialisten van Seeds of Law te contacteren, op +32 (0) 474 40 07 of via info@seeds.law.