Is een schriftelijke pachtovereenkomst vereist en zo ja, aan welke voorwaarden moet deze voldoen?

1. Is een overeenkomst verplicht? 

Voorheen (onder de Pachtwet dus) werd vaak geen geschreven pachtovereenkomst afgesloten waardoor er veel rechtsonzekerheid heerste bij pachters en verpachters. Dit had tot gevolg dat er veel onduidelijkheid was over het feit of er nog wordt verpacht, aan wie verpacht wordt en voor welke duur dat is enz. 

In de Pachtwet is de verplichting opgenomen om de pacht schriftelijk vast te stellen. Maar als er geen geschrift is, heeft dat geen gevolgen voor de geldigheid van de pachtovereenkomst. Een mondelinge pacht kon dus zonder meer. 

Het Pachtdecreet voorziet daarentegen dat een schriftelijke overeenkomst verplicht is. 

Omwille van de rechtszekerheid wordt uitdrukkelijk vermeld welke gegevens minimaal moeten worden vermeld in de schriftelijke pachtovereenkomst, meer bepaald: 

1° de identiteit van de contracterende partijen 

Voor natuurlijke personen zijn dat de eerste voornaam, de achternaam, de woonplaats, het identificatienummer in het Rijksregister of in het BIS-register van de Kruispuntbank van de Sociale Zekerheid en, als die gegevens niet bekend zijn, worden de geboortedatum en -plaats vermeld. 

Voor rechtspersonen gaat het om de maatschappelijke naam en zetel, het ondernemingsnummer en de identiteit van de personen die gemachtigd zijn om de rechtspersoon te vertegenwoordigen;

2° de begindatum van de pacht;

3° de duur van de pacht;

4° de kadastrale aanduiding van de percelen, die is opgenomen in het uittreksel uit de kadastrale legger, onder vermelding van minstens de gemeente waar de percelen liggen, de afdeling, de sectie, het perceelnummer;

5° het niet-geïndexeerde kadastraal inkomen van elk perceel, alsook de landbouwstreek waarin elk perceel ligt; 

6° de pachtprijs, waarvan het maximumbedrag vastgesteld is conform Hoofdstuk 6 van dit Pachtdecreet. 

7° de wijze waarop de pachtprijs kan worden betaald en desgevallend het rekeningnummer waarop de pachtprijs moet worden voldaan. 

Het is evenwel zo dat er wel een rechtsgeldige pachtovereenkomst is wanneer het ontbreken van een schriftelijke pachtovereenkomst het gevolg is van een weigering van de eigenaar om een schriftelijke pachtovereenkomst op te maken. Het Vlaamse parlement wou hiermee voorkomen dat de pachter het slachtoffer zou zijn van de houding van de eigenaar. 

2. Het Pachtdecreet voorziet in sancties

Bij weigering van één van de partijen, kan de meest gerede partij een geschrift afdwingen via de vrederechter. Hierover zo dadelijk meer.

Elke partij heeft de mogelijkheid om naar de rechter te stappen als de andere partij weigert om een schriftelijke pachtovereenkomst op te stellen. Die mogelijkheid geldt zowel voor bestaande als voor nieuwe pachten.

Het Pachtdecreet voert tevens een sanctiemechanisme in voor de partij die weigert om haar medewerking te leveren aan een schriftelijk contract.

Als de verpachter weigert een schriftelijke overeenkomst op te stellen en de vordering van de pachter wordt ingewilligd, dan zal, ongeacht de aanvangsdatum van de pacht, de pacht vernieuwd worden op de datum waarop de uitspraak definitief wordt. Er speelt in dat geval een onweerlegbaar vermoeden in het voordeel van de pachter, ongeacht of de pacht daadwerkelijk al vroeger een aanvang heeft genomen. Dat impliceert dus dat er een pachtovereenkomst bestaat tussen de partijen en dat het bewijs daarvan ook geleverd werd.

Als de pachter weigert om een geschreven contract op te stellen, dan kan de verpachter de ontbinding van de overeenkomst vorderen.

De sanctie geldt pas voor de onwillige pachter of verpachter als de weigering volgehouden wordt tot aan het moment dat de zaak in beraad wordt genomen. De partijen kunnen dus alsnog tot een akkoord komen, bijvoorbeeld tijdens de verzoeningsprocedure of zelfs tijdens de procedure ten gronde. In dat geval zal de sanctie dus niet gelden.

3. De pachter kan bewijs leveren van het bestaan van een pacht

Als er geen schriftelijke pachtovereenkomst werd opgesteld, kan de pachter het bewijs leveren van het bestaan van een pacht en van de pachtvoorwaarden door alle middelen, met inbegrip van getuigen en vermoedens. 

Bovendien kan de pachter het bewijs leveren van het bestaan van een pacht door voorlegging van een bewijs van persoonlijk aanbod van betaling, waartegen de verpachter niet heeft gereageerd, door een oproeping in verzoening voor de bevoegde rechter binnen zes maanden na het aanbod. Het aanbod moet binnen vijftien dagen bevestigd worden door een zending waarin het bestaan van een pacht vermeld wordt, alsook het jaar en het perceel waarop de betaling betrekking heeft.

4. Welk stappenplan volgen in de praktijk?

• Stap 1: u verzoekt uw contractpartij om de pacht schriftelijk vast te leggen, aan te vullen en/of te ondertekenen;
• Stap 2: u stuurt bij weigering of mislukking een ingebrekestelling waarin u de sancties vermeldt die hij/zij riskeert;
• Stap 3: indien hierop geen gevolg wordt gegeven, stapt u naar de rechter. 

5. Wat ingeval er discussie is over modaliteiten? 

Als er geen discussie ontstaat over de vraag om een schriftelijke overeenkomst op te stellen, maar wel over de inhoud ervan, dan zullen de vermelde sancties niet gelden. 

Het kan inderdaad gebeuren dat partijen het wel eens zijn over het feit dat er een pacht bestaat en dat zij de overeenkomst ook op schrift willen stellen, maar dat er discussie is over de modaliteiten of de opname van bepaalde bedingen.

Aangezien bepaalde clausules en modaliteiten nieuw zijn, zal de rechter op basis van de aanvangsdatum van de pacht hieromtrent overigens al heel wat geschillen gemakkelijk kunnen beslechten. Als de pacht namelijk dateert van vóór het Pachtdecreet, zullen heel wat van deze clausules nooit kunnen zijn overeengekomen bij het sluiten van de overeenkomst, eenvoudigweg omdat ze destijds niet bestonden.

Uit de parlementaire voorbereiding blijkt duidelijk dat een discussie over de modaliteiten geen recht geeft op een sanctie.

6. De minimumduur van een pachtovereenkomst

De Pachtwet bepaalde dat de pachtduur niet korter kon zijn dan negen jaar en dat de pacht van rechtswege werd verlengd voor negen jaar als er voor het einde van de lopende periode geen rechtsgeldige opzegging was gegeven, zelfs als de eerste gebruiksperiode meer dan negen jaar bedroeg. Was er een kortere tijd bedongen, dan werd de pachttijd van rechtswege op negen jaar gebracht.  

Deze bepalingen werden overgenomen in het Pachtdecreet.

De pachter kan, ongeacht de duur van de pacht en in afwijking van elke andersluidende overeenkomst, te allen tijde volledig of ten dele een einde aan de pacht maken ingevolge een opzegging met een opzeggingstermijn van ten minste een jaar.

De partijen kunnen een einde aan de lopende pacht maken op voorwaarde dat hun akkoord wordt vastgesteld in een authentieke akte of in een verklaring die ze voor de rechter na ondervraging afleggen.

Daarnaast wordt het Pachtdecreet ook toepasselijk gemaakt op de overeenkomsten ter vestiging van een erfpacht voor een duur korter dan 27 jaar. Dit is om te voorkomen dat de toepassing van het Vlaamse Pachtdecreet wordt uitgehold door misbruik te maken van de figuur van de erfpacht.

Dit is het gevolg van wijzigingen die in 2021 aangebracht zijn in Boek 3 Goederen van het Burgerlijk Wetboek, aan onder andere de figuur van de erfpacht. De minimumduur werd daarbij herleid van 27 tot 15 jaar, waardoor dit als alternatief voor de gewone pacht aantrekkelijk was geworden. Deze wijziging was blijkbaar ingegeven door de overweging dat de duurtijd van 27 jaar te lang blijkt voor bepaalde vastgoedconstructies.

Wenst u hierover meer informatie, aarzel dan niet onze specialisten te contacteren: +32 (0)2 747 40 07 of info@seeds.law.