Het energieprestatiecertificaat voor de gemeenschappelijke delen: Fase 2

1. Het energieprestatiecertificaat in het algemeen 

De energieprestatie van een gebouw is de hoeveelheid energie die daadwerkelijk wordt verbruikt of die nodig wordt geacht voor de verschillende behoeften die verband houden met een gestandaardiseerd gebruik ervan. Het betreft verwarming, warmwatervoorziening, koeling, ventilatie en verlichting.  

Een energieprestatiecertificaat geeft informatie over het energieverbruik met in het bijzonder de energiezuinigheid van een gebouw en bevat daarnaast een reeks energiebesparende aanbevelingen.  

2. EPC-certificaat voor gemeenschappelijke delen gefaseerde ingevoerd  

De verplichting om een EPC op te maken voor de gemeenschappelijke delen, werd ingevoerd door het Energiebesluit.

Om pragmatische redenen werd de verplichting gefaseerd ingevoerd. De volgende appartementsgebouwen moeten over een EPC GD beschikken:  

• Vanaf 1 januari 2022 wanneer ze minstens vijftien gebouweenheden hebben, waarvan minstens twee residentiële gebouweenheden die zelf geen gemeenschappelijke delen zijn;
• Vanaf 1 januari 2023 wanneer ze met minstens vijf gebouweenheden, waarvan minstens twee residentiële gebouweenheden die zelf geen gemeenschappelijke delen zijn;
• Vanaf 1 januari 2024 wanneer het appartementsgebouw bestaat uit minstens twee residentiële gebouweenheden die zelf geen gemeenschappelijke delen zijn.

Voor nieuwbouw appartementsgebouwen geldt er een uitstel van de verplichting.

De verplichting is pas van toepassing op nieuwbouw appartementsgebouwen tien jaar nadat een omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen werd bekomen. Binnen één maand na het verstrijken van deze periode moet er een EPC GD beschikbaar zijn.  

Indien een nieuw appartementsgebouw bijvoorbeeld in 2015 een omgevingsvergunning heeft verkregen, zal het gebouw pas in 2025 over een EPC GD moeten beschikken. Gebouwen waarbij een ingrijpende energetische renovatie werd ondergaan behoren niet tot het begrip van nieuwbouw appartementsgebouwen.  

3. Waarop is het energieprestatiecertificaat gemeenschappelijke delen van toepassing? 

Een EPC GD heeft betrekking op de gemeenschappelijke delen van een appartementsgebouw. De vraag stelt zich welke appartementsgebouwen onderworpen worden aan deze verplichtingen en wat wordt bedoeld met gemeenschappelijke delen.  

Wanneer een gebouw vanaf 1 januari 2023 beschikt over minstens vijf residentiële eenheden waarbij elke eenheid een eigen afsluitbare toegang heeft, maar wel een groep van gebouwen vormt,  kan dit worden beschouwd als een appartementsgebouw en moet er een EPC GD opgemaakt worden.

Vanaf 1 januari 2024 zal dit gelden voor alle appartementsgebouwen die beschikken over minstens twee residentiële eenheden. 

Bij de bepaling van het aantal eenheden in het gebouw dient steeds gekeken te worden naar de feitelijke toestand, hetgeen afhankelijk is van de vergunde situatie. 

De gemeenschappelijke delen daarentegen bestaan uit de omhullende schildelen (dak, buitenmuren, onderste vloer, vensters, deuren, panelen), de binnenwanden en -vloeren tussen de individuele eenheden in het gebouw en tussen de eenheden en de gemeenschappelijke (circulatie)ruimten en de collectieve technische installaties (koeling, ruimteverwarming, sanitair warm water, ventilatie en installaties op zonne-energie). 

Indien een appartementsgebouw bestaat uit minstens 5 eenheden (dit gaat zowel om residentiële als niet-residentiële eenheden) behoort de verlichting in de gemeenschappelijke circulatieruimtes eveneens tot de gemeenschappelijke delen. 

Vensters, deuren, panelen en individuele installaties van de residentiële wooneenheden en installaties die enkel de gemeenschappelijke ruimtes bedienen zoals de inkomhal behoren dan weer niet tot de gemeenschappelijke delen.  

4. Wie maakt het energieprestatiecertificaat gemeenschappelijke delen op en wat is de inhoud ervan? 

Het EPC GD kan alleen opgemaakt worden op verzoek van de vereniging van mede-eigenaars of bij gebreke hiervan een eigenaar of de houder van een zakelijk recht en hun opdrachthouder, lasthebber of gevolmachtigde. Er lijkt hier een belangrijke rol voor de de syndicus te zijn weggelegd, daar de syndicus hierin pro-actief kan optreden door o.m. alle nodige beslissingen omtrent het EPC GD als agendapunt in de algemene vergadering op te nemen. 

Het EPC GD wordt vervolgens opgemaakt door een energiedeskundige type A en dient minstens de volgende gegevens te bevatten: 

• de datum van opmaak van het EPC;
• de identificatiegegevens van de energiedeskundige;
• de gebouwspecifieke gegevens, zoals het adres van het appartementsgebouw;
• de uitdrukking van de energieprestatie van het gebouw aan de hand van een beoordeling van de karakteristieken van de schildelen en de installaties;
• de unieke code;
• de aanbevelingen voor de kosteneffectieve verbetering van de energieprestatie van het gebouw.

De energiedeskundige drukt het energieprestatiecertificaat af, ondertekent het en bezorgt het aan de eigenaar of aan de vereniging van mede-eigenaars van het appartementsgebouw. De eigenaar van het appartementsgebouw of de vereniging van mede-eigenaars van het appartementsgebouw stellen alle gegevens ter beschikking van de energiedeskundige die nodig zijn om het EPC GD op te stellen. 

5. Wat is de geldigheidsduur van het energieprestatiecertificaat gemeenschappelijke delen? 

Het EPC GD is tien jaar geldig vanaf de opmaak ervan en vervalt in de volgende omstandigheden: 

• een aangepast EPC is opgemaakt; of
• minstens 15 % van de omhullende schildelen van het appartementsgebouw worden vervangen, bij- of nageïsoleerd; of 
• de collectieve technische installaties van het gebouw wordt vervangen of er wordt een nieuwe geplaatst. 

Indien gedurende de geldigheidsduur van een EPC GD echter een nieuw certificaat wordt opgemaakt, dan heeft dit als gevolg dat de resterende geldigheidsduur van het bestaande certificaat komt te vervallen. 

Wanneer de geldigheidsduur van het EPC GD vervalt, dan moet de vereniging van mede-eigenaars ervoor zorgen dat een nieuw EPC wordt opgemaakt voor de gemeenschappelijke delen door een energiedeskundige type A:  

• binnen zes maanden na het einde van de werken of de ingebruikname van een installatie; 
• binnen één maand na het verstrijken van de geldigheidsduur;
• bij nieuwbouw binnen één maand na het verstrijken van een periode van tien jaar die volgt op het verkrijgen van de stedenbouwkundige vergunning of de omgevingsvergunning voor stedenbouwkundige handelingen.

Indien u vragen hebt omtrent dit onderwerp, aarzel dan niet om contact op te nemen met onze specialisten via info@seeds.law of +32 (0)2 747 40 07.