Een nieuwe BTW-regeling voor sloop- en vernieuwbouwprojecten

Voor projectontwikkelaars, sleutel-op-deur bedrijven en private investeerders die projecten realiseren die niet aan bovenstaande voorwaarden voldoen, wordt het allicht einde verhaal. Zij zullen in principe ook voor hun projecten in de 32 centrumsteden onder het regime van 21 % BTW vallen. Deze afschaffing moet evenwel genuanceerd worden rekening houdend met de overgangsregeling van de nieuwe regelgeving.

Met deze bijdrage geven we u een overzicht van de belangrijkste, nieuwe ontwikkelingen, zoals ze thans werden gecommuniceerd in de aanloop naar de officiële tekst, die op dit ogenblik nog niet gefinaliseerd is. Wij maken dus enig voorbehoud met betrekking tot de informatie in dit artikel en zullen u zo snel mogelijk op de hoogte houden wanneer de officiële tekst gepubliceerd is.

Wij beperken ons daarbij tot twee topics, namelijk:

• De tijdelijke verlenging van de gunstige BTW-regeling voor sloop- en vernieuwbouw voor de private eerste woning;
• De afschaffing van de gunstige BTW-regeling in de 32 centrumsteden.

Andere gunstige BTW-regelingen voor sociale huisvesting, alsook voor de installatie van zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen worden niet nader behandeld in dit artikel.

1. Een tijdelijke verlenging van de gunstige BTW-regeling voor sloop- en vernieuwbouw? 

1.1. Wat valt er onder de gunstige BTW-regeling?

Indien binnen een woonproject een pand volledig wordt afgebroken en een nieuwe woonunit wordt gebouwd dan zal de bouwkost kunnen worden gefactureerd aan een verlaagd tarief van 6% BTW. 

Deze gunstmaatregel werd in 2021 geïntroduceerd voor twee jaar met een mogelijke bijkomende verlenging van één jaar. De regel was eerst permanent in werking in 32 centrumsteden, tot de federale regering ervoor opteerde dit uit te breiden naar de rest van het land, zij het dan met strengere voorwaarden. 

1.2. Welke voorwaarden?

Om te kunnen genieten van het tarief van 6% BTW moet het project aan enkele voorwaarden voldoen. Eerst en vooral moet de afbraak van de woning hand in hand gaan met de wederopbouw. Het afbreken en wederopbouwen moeten één handeling vormen.

Verder moet het nieuw opgerichte bouwwerk bij ingebruikname uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd worden als enige privéwoning. Een hoofdzakelijk privégebruik volstaat, waardoor ook panden die deels beroepsmatig worden gebruikt, er ook onder zullen vallen. 

De bewoonbare oppervlakte mag maximaal 200 vierkante meter bedragen. Indien deze grens wordt overschreden dan zal het gunsttarief niet meer gelden. 

De voorwaarden moeten ten minste vijf jaar gerespecteerd blijven. De termijn loopt vanaf de eerste ingebruikname tot 31 december van het vijfde daaropvolgende jaar. 

1.3. Verlenging van het regime via de overgangsregeling

Het gunstregime zal worden verlengd voor de bouwprojecten, die onder de vroegere regeling vielen en waarvoor de omgevingsvergunning voor 1 juli 2023 werd aangevraagd (de goedkeuring is niet noodzakelijk!). 

De gefactureerde bouwkost zal volgens de aangekondigde overgangsregeling voor deze bouwprojecten nog tot het einde van 2024 onder het stelsel van 6% BTW vallen. 

2. Afschaffing gunstige BTW-regeling in de 32 centrumsteden

In 32 centrumsteden was een permanente gunstige BTW-regeling van toepassing ter bestrijding van de verloedering van de steden. In dat kader mochten investeerders de bouwkost van werken in projecten, waarbij een bestaand pand werd afgebroken om nadien een nieuwbouw op dezelfde plaats te realiseren, factureren aan 6%. Dit BTW-gunstregime gold evenwel niet voor investeringen in sociale huisvesting.

Bijzonder aan deze regeling was dat ze: 

• gold zonder enige bijkomende voorwaarden; en
• enkel van toepassing was in de 32 centrumsteden in België. 

Dit gunstregime voor sloop- en heropbouw in de 32 centrumsteden zal vermoedelijk afgeschaft worden. 

De afschaffing zal evenwel gepaard gaan met een overgangsregeling. Werken in onroerende staat blijven onderworpen aan 6% BTW, mits de omgevingsvergunning wordt aangevraagd voor 1 januari 2024 en dit voor werken waarvan de betaling ten laatste geschiedt op 31 december 2024. 

Het is evenwel afwachten of de wetgever effectief de daad bij het woord zal voegen. Er kwam veel kritiek op deze afschaffing vanuit de sector omdat deze grote gevolgen heeft voor de rendabiliteit van stedelijke projecten. 

Daarbij komt nog dat verschillende belangenorganisaties de regelgeving zullen willen onderwerpen aan een rechterlijke toetsing. Het spreekt voor zich dat de uitkomst van deze procedures een invloed kan hebben op de concrete uitwerking van de nieuwe regelgeving.

Tevens zal de afschaffing van het gunstregime een rem vormen voor de stedelijke ontwikkeling van de centrumsteden, hetgeen vanuit politiek oogpunt misschien niet helemaal wenselijk is.

3. Besluit

We kunnen uit de communicatie van de Regering De Croo I afleiden dat de gunstige BTW-regimes “eerste woning” en “32 centrumsteden” voor zowel sloop- en vernieuwbouw op termijn zullen worden afgebouwd.

Beide regimes zullen nog tot einde 2024 worden toegepast onder specifieke voorwaarden om nadien allicht te verdwijnen.

De gefinaliseerde regelgeving volgt allicht tegen eind dit jaar en zal veel aandacht krijgen in de sector en mogelijk gerechtelijk worden gecontesteerd.

Seeds of Law volgt dit wetgevingsproces op de voet op en zal hierover nader berichten van zodra de regelgeving definitief is.

Wenst u hierover alvast meer informatie of bijgestaan te worden door de specialisten van Seeds of Law? Aarzel dan niet ons te contacteren op +32 (0)2 747 40 07 of via info@seeds.law.