De nieuwe minimale woningkwaliteitsnormen in het Brussels Hoofdstedelijk Gewest

1. Een overzicht van de belangrijkste aspecten van het besluit

1.1 Veiligheid van het Gebouw

Het besluit legt minimale normen vast met betrekking tot de bouwkundige staat (vroeger omschreven als “stabiliteit”) van het gebouw, inclusief funderingen, metselwerk, dragende structuren, daken, vloeren, trappen, schouwen en meer. 

Vanaf 1 januari 2026 wordt de veiligheidsbeoordeling uitgebreid om meer aspecten dan alleen stabiliteit te omvatten. Naast de stabiliteit van het gebouw zal er nu ook gekeken worden naar andere aspecten die de veiligheid van bewoners kunnen beïnvloeden, zoals bekledingen, geïntegreerde meubels en schrijnwerk naast gevels, daken, vloeren, etc.

Daarnaast introduceert het besluit nieuwe voorschriften met betrekking tot verhoogde structuren. Vanaf de genoemde datum dienen trappen, overlopen, balkons, vensteropeningen en andere verhoogde constructies voorzien te zijn van een ‘stabiele en stevige borstwering’ van minstens 1 meter hoog, wanneer het hoogteverschil van deze constructies meer dan 1 meter bedraagt. Deze maatregelen zijn bedoeld om de veiligheid van bewoners te waarborgen en het risico op ongevallen te minimaliseren.

1.2 Elektriciteit en gasinstallaties

Verhuurders moeten ervoor zorgen dat de elektrische installatie en gasverdelingsinstallaties veilig zijn en geen enkel risico inhouden voor de bewoners. Indien nodig moet een conformiteitsattest worden verkregen van een erkend organisme om de veiligheid van deze installaties te waarborgen. 

Daarnaast zijn er heel wat nieuwe verplichtingen in verband met gasinstallaties, namelijk:

• Het wordt verboden om gasboilers van type 1 te gebruiken, terwijl gastoestellen van type B niet langer in slaapkamers mogen worden geïnstalleerd;
• In andere ruimten van de woning blijft het gebruik van type B toegestaan, op voorwaarde dat de luchttoevoer en afvoer van verbrandingsproducten voldoen aan de geldende normen;
• Niet langer gebruikte toestellen moeten verwijderd en vervangen worden; 
• Bovendien volstaat een vooruitrusting voor verwarming en warm water niet meer; de woning moet voorzien zijn van zowel verwarming als een boiler. 
  Ook het eenvoudigweg voorzien van een gasaansluiting of een stopcontact door de verhuurder zodat de huurder zijn eigen verwarming erop kan aansluiten is niet meer voldoende. 

Verhuurders moeten dus zorgen voor regelmatig onderhoud en inspectie van de verwarmings- en boilerinstallaties om ervoor te zorgen dat ze veilig en efficiënt blijven werken. Dit onderhoud kan het risico op storingen verminderen en de levensduur van de installaties verlengen. Het is daarnaast van belang om huurders op de hoogte te brengen van eventuele onderhoudsvereisten.

1.3 Gezondheidsaspecten

Het besluit introduceert strengere regels met betrekking tot vochtigheid, ongedierte, verlichting, verluchting en riolering in huurwoningen. Het is van essentieel belang dat verhuurders ervoor zorgen dat de woning vrij is van vochtproblemen, parasieten en voldoende natuurlijke verlichting en ventilatie heeft, en beschikt over een goed werkend rioleringssysteem. Daarnaast worden tijdelijke vochtproblemen nu ook beoordeeld en krijgt de inspecteur uitgebreidere bevoegdheden om te beslissen over non-conformiteit.

Wat betreft de natuurlijke lichtinval verscherpt het besluit de regels voor natuurlijke lichtinval bij sous-terrains. Zo moet ook een keuken in dit geval beschikken over lichtinval via een raamoppervlakte van minimum 1/10e van de vloeroppervlakte van het lokaal.

Tot slot worden de voorschriften met betrekking tot ventilatie verhelderd: de uitlaatleiding voor vervuilde lucht moet alleen afsluitbaar zijn als deze rechtstreeks naar buiten leidt. Ventilatiekanalen die naar buiten gaan moeten worden beschermd tegen ongedierte en slecht weer. 

1.4 Uitrusting van de woning

Het besluit legt ook verplichtingen vast met betrekking tot de uitrusting van de woning, waaronder voorzieningen voor koud en warm water, sanitair, elektriciteit, verwarming, kookapparatuur, deurbellen en brievenbussen. 

Zo breidt het besluit het verplicht aantal tappunten uit en moeten minstens twee tappunten in warm water voorzien: de gootsteen in de keuken en het bad of de douche. Alle woningen moeten verplicht worden uitgerust met een bad of douche (niet alleen de woningen van 28m² of meer).

1.5 Minimale oppervlakte en hoogte

Het besluit stelt nieuwe minimale oppervlakte- en hoogtenormen voor bewoonbare ruimtes vast om ervoor te zorgen dat huurders over voldoende leefruimte beschikken. De minimale netto-oppervlakte van een wooneenheid met één, respectievelijk twee bewoners blijft dezelfde. Voor drie, vier en vijf bewoners geldt een aangepaste minimale netto-oppervlakte. Vanaf de zesde persoon wordt de netto-oppervlakte met 10m² verhoogt voor elke bewoner die er bijkomt. Voor studentenwoningen blijft een minimumoppervlakte van 12m² volstaan. 

2. Waarom is dit belangrijk voor verhuurders?

Het besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering legt verplichtingen op met betrekking tot de veiligheid, gezondheid en uitrusting van woningen. 

Verhuurders hebben er alle belang bij om aan deze vereisten te voldoen om te voorkomen dat hun pand onbewoonbaar kan worden verklaard. 

Ook in het kader van het verkrijgen van een vergunning zijn deze voorschriften relevant. Het is daarom noodzakelijk om ervoor te zorgen dat de woning voldoet aan alle voorschriften om dergelijke risico's te vermijden.

Tot slot draagt het naleven van de elementaire normen voor veiligheid en gezondheid in huurwoningen ook bij aan het welzijn en de veiligheid van de huurders. Het zorgt ervoor dat huurders in een geschikte en leefbare omgeving wonen.

3. Waar moet u op letten als verhuurder?

• Regelmatig onderhoud: Zorg ervoor dat uw eigendommen regelmatig worden geïnspecteerd en onderhouden om te voldoen aan de vereisten van het besluit.
• Documentatie: Houd alle documentatie met betrekking tot veiligheidsinspecties, onderhoudsrecords en eventuele reparaties bij.
• Herstellingen: Neem eventuele gebreken of problemen met betrekking tot veiligheid, gezondheid of uitrusting serieus en zorg voor tijdige herstellingen.
• Blijf up-to-date: Blijf geïnformeerd over eventuele wijzigingen in de regelgeving en pas uw eigendommen dienovereenkomstig aan.

4. Besluit 

Het nieuwe besluit van de Brusselse Hoofdstedelijke Regering legt belangrijke verplichtingen op aan verhuurders met betrekking tot veiligheid, gezondheid en uitrusting van huurwoningen. 

Voor verhuurders is het van belang om volledig op de hoogte te zijn van deze vereisten en ervoor te zorgen dat hun woningen voldoen aan alle voorschriften om wettelijke sancties en mogelijke risico's te vermijden.

U kan hieromtrent steeds terecht bij onze specialisten: +32 (0)2 747 40 07 of info@be.Andersen.com.