De "Gereglementeerde vastgoedvennootschap"

De wet van 12 mei 2014 betreffende de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen (“GVV”) beoogt het statuut van “gereglementeerde vastgoedvennootschap" open te stellen voor vastgoedbevaks die als een REIT (Real Estate Investment Trust) willen opereren en beantwoorden aan de wettelijke kenmerken van de GVV” (hierna de “GVV-wet”).

Bij K.B. van 13 juli 2014 met betrekking tot gereglementeerde vastgoedvennootschappen, werd op 16 juli 2014 het statuut van de Gereglementeerde Vastgoedvennootschappen ingevoerd voor de Belgische REIT-sector.

Deze nieuwe GVV-regeling biedt voor heel wat vastgoedinvesteerders een alternatief voor de traditionele vastgoedbevak.

Deze is er gekomen omdat een aangepaste wetgeving zich opdrong omdat vastgoedbevaks ingevolge recente EU-wetgeving (meer bepaald AIFMD-Richlijn) voortaan aangemerkt worden als “alternatieve beleggingsinstellingen”, waardoor heel wat bijkomende verplichtingen ontstaan, zonder dat hiertoe een duidelijke economische meerwaarde tegenover staat.

Het fiscaal gunstregime waarvan een GVV voortaan kan genieten is gelijk aan dat van een vastgoedbevak, en laat vennootschappen toe om, mits zij aan bepaalde voorwaarden voldoen, geen vennootschapsbelasting te betalen op inkomsten en meerwaarden die zij behalen uit vastgoed dat zij ontwikkelen en beheren. Hiermee lijkt België nu ook zijn eigen investeringsvehikel van vastgoed te hebben zonder dat de meer complexe regels, die voor beleggingsfondsen gelden, van toepassing zijn.

Een dergelijke soepelere wetgeving is duidelijk geïnspireerd door de Franse “Société Immobilière réglementée” of door de “REIT” of “Real Estate Investment Trust” die men in Duitsland en in het Verenigd Koninkrijk kent.

1. Kenmerken van de GVV – specifiek juridisch kader

De gereglementeerde vastgoedvennootschap is een vennootschap die wordt opgericht voor onbepaalde duur, die vergund is door en onder het toezicht staat van de Autoriteit voor Financiële Diensten en Markten (verder FSMA) en die in de GVV-wet wordt gedefinieerd vanuit haar activiteit.

Deze activiteit bestaat uit het ter beschikking stellen, rechtstreeks of via een vennootschap waarin zij een deelneming bezit, van onroerende goederen aan gebruikers, en eventueel binnen de daartoe bepaalde grenzen, het bezitten van andere types van “vastgoed” (aandelen in openbare vastgoedbevaks, rechten van deelneming in bepaalde buitenlandse instellingen voor collectieve beleggingen, aandelen uitgegeven door andere REIT’s en vastgoedcertificaten).

De GVV kan in dat kader alle activiteiten uitoefenen die verbonden zijn aan de oprichting, de verbouwing, de renovatie, de ontwikkeling (voor eigen portefeuille), de verwerving, de vervreemding, het beheer en de exploitatie van onroerende goederen.

Net zoals bij de vastgoedbevaks, zijn er twee soorten van GVV’s: de “openbare GVV”, waarvan de aandelen op een gereglementeerde markt verhandelbaar zijn en die via een openbaar aanbod van aandelen de nodige financiële middelen aantrekt, en de “institutionele GVV” die onder de controle staat van een openbare GVV en die de nodige financiële middelen uitsluitend aantrekt bij bepaalde in aanmerking komende beleggers die voor eigen rekening optreden.

De GVV dient een strategie te ontwikkelen die ertoe strekt haar vastgoed voor lange termijn in bezit te houden, en dient hierbij een actief beheer centraal te stellen, wat impliceert dat de GVV zelf instaat voor de ontwikkeling en het dagelijks beheer van haar vastgoed.

Haar activiteit zal bijgevolg ruimer zijn dan de loutere overname van onroerende goederen met het doel huurgelden te innen en/of die onroerende goederen opnieuw te vervreemden.

De GVV-wet legt specifiek aan de GVV de verplichting op om haar activiteiten zelf uit te voeren, om rechtstreekse relaties met leveranciers en cliënten te onderhouden, om te beschikken over operationele teams die bovendien “een aanzienlijk deel van haar personeelsbestand” dienen te vormen. Met andere woorden, het beheer kan niet verricht worden door een derde partij zoals bij de traditionele beleggingsfondsen.

Het essentiële verschil met vastgoedbevaks is dat GVV’s een bedrijfsstrategie dienen uit te bouwen en te volgen, volgens een algemeen commercieel doel, namelijk het ter beschikking stellen van vastgoed aan diverse gebruikers. De essentiële opdracht van de vastgoedbevak daarentegen, bestaat erin om de fondsen die bij diverse beleggers worden opgehaald, te beleggen volgens een welbepaald beleggingsbeleid, in het belang van de beleggers (met andere woorden, de eigenschappen die kenmerkend zijn voor een “alternatieve beleggingsinstelling”). Specifiek houdt dit in dat een GVV een strategie kan ontwikkelen die geheel de waarde-ketting van de vastgoedsector overspant, terwijl onder het AIFM-statuut (alternative investment fund manager statute) alleen maar belegd kan worden in vastgoed.

De GVV’s zullen, gelet op hun belang voor de reële economie en voor het openbaar spaarwezen, onder het toezicht vallen van de FSMA. Net zoals heden het geval is voor de vastgoedbevak, zullen er specifieke regels worden opgelegd op het vlak van de maximale schuldgraad (nog steeds maximum 65%), risicodiversificatie en de pay-out ratio, zoals dergelijke regels ook bestaan voor de REIT’s in de naburige lidstaten.

2. Erkenningsprocedure – overgangsregime – recht van uittreding

Elke vennootschap die het statuut van GVV wil verkrijgen, dient een vergunningsaanvraag in te dienen bij de FSMA, volgens bepaalde voorwaarden en de procedure opgenomen in het K.B. van 16 juli 2014.

Vanaf de inwerkingtreding van de GVV-Wet (i.c. 16 juli 2014), beschikten de bestaande vastgoedbevaks over een eenmalige periode van vier maanden (d.i. tot 16 november) om bij de FSMA een vergunning van GVV aan te vragen. Binnen de drie maanden volgend op de beslissing van de FSMA om de vergunning toe te staan, moet een bijzondere algemene vergadering van de vastgoedbevak bijeengeroepen worden om zich uit te spreken over de wijziging van haar statuten. Minstens 50% van de aandeelhouders moet vertegenwoordigd zijn en 80% moet zijn goedkeuring hechten aan het nieuwe statuut. Wordt er geen quorum van 50% behaald, dan komt er een tweede bijzondere algemene vergadering. Ongeacht het aantal aandeelhouders dat vertegenwoordigd is, geldt ook hier dat 80% van de aanwezigen moet voor stemmen.

Voor de bestaande aandeelhouders is voorzien in een uittredingsmechanisme. Dankzij dat mechanisme kunnen de aandeelhouders die op de bijzondere algemene vergadering tegen de statutenwijziging stemmen, mits het naleven van bepaalde, strikte voorwaarden (onder meer: minimale periode van eigenaarschap, maximaal 100.000,00 EUR per aandeelhouder, …) vragen om hun aandelen terug te kopen tegen een prijs gelijk aan de hoogste van volgende twee elementen: ofwel de koers voor de publicatie van de uitnodiging van de bijzondere algemene vergadering, ofwel de gemiddelde slotkoers gedurende dertig dagen voor de bijzondere algemene vergadering. De vennootschap mag een opschortende voorwaarde opleggen die bepaalt dat die uittreding slechts door een beperkt percentage aandeelhouders mag worden gevraagd.

Hoewel deze etappe bepaalde praktische moeilijkheden kan opleveren (stemming tegen een statutenwijziging, liquiditeitsproblemen, …), zou ze in principe zonder problemen moeten verlopen, want het is in het belang van de vastgoedbevaks, en dus van de aandeelhouders, om voor het statuut van GVV te opteren.

3. Besluit

Tot nu toe  blijkt althans dat het omvormingsproces van de openbare vastgoedbevaks globaal gezien als een succes kan worden beschouwd.