La " Société Immobilière Réglementée "

La loi du 12 mai 2014 relative aux Sociétés Immobilières Réglementées (« SIR ») vise à permettre aux entreprises immobilières qui veulent opérer comme un REIT (Real Estate Investment Trust) et qui répondent aux caractéristiques décrites dans la loi relative à la SIR (« la loi SIR »), à accéder au statut de «société immobilière réglementée».

L’Arrêté Royal du 13 juillet 2014 relatif aux sociétés immobilières réglementées a introduit le statut de Société Immobilière Réglementée pour le secteur belge des REIT.

Cette nouvelle réglementation SIR offre pour beaucoup d’investisseurs immobiliers une alternative aux traditionnelles sicafis immobilières.

Cette nouvelle loi a été adoptée suite à la récente réglementation européenne (la directive AIFM) qui considère désormais les sicafis immobilières comme des « organismes de placement alternatif » lesquelles engendrent nombre  d’obligations supplémentaires sans que cela n’apporte de réelle plus-value.

Le régime de faveur fiscal dont peut désormais profiter une SIR est comparable à celui d’une sicafi immobilière ; il autorise les sociétés, moyennant satisfaction à des conditions déterminées, à ne pas payer d’impôt des sociétés sur les revenus et les plus-value qui sont obtenus sur les biens immobiliers dont ils assurent le développement et la gestion. Ainsi, la Belgique semble avoir son propre véhicule d’investissement immobilier sans que les règles plus complexes qui valent pour les fonds d’investissement ne soient d’application.

Une réglementation dotée d’une telle souplesse est clairement inspirée par la « Société Immobilière Réglementée » de droit français et par la « REIT » ou le « Real Estate Investment Trust » que l’on retrouve en Allemagne ou au Royaume-Uni.

1. Caractéristiques de la SIR – cadre juridique spécifique

La société immobilière réglementée est une société créée pour une durée indéterminée, autorisée par et soumise au contrôle de l’Autorité des services et marchés financiers  (« FSMA ») et qui dans la loi SIR est définie par son activité. 

Cette activité consiste à mettre – directement ou par le biais d’une société dans laquelle elle détient une participation – des immeubles à la disposition d’utilisateurs, et, éventuellement, dans les limites prévues à cet effet, à détenir d’autres types de « biens immobiliers » (actions dans des sicafis publiques, parts dans certains OPC immobiliers étrangers, actions émises par d’autres REIT et certificats immobiliers). 

La SIR peut dans ce cadre exercer toutes les activités liées à la construction, l’aménagement, la rénovation, le développement (pour son propre portefeuille), l’acquisition, la cession, la gestion et l’exploitation d’immeubles.

Comme pour les sicafis, il y a deux sortes de SIR : les « SIR publiques » qui peuvent avoir recours à l’appel publique à l’épargne et dont les titres sont admis à la négociation sur un marché réglementé, et les « SIR institutionnels » qui sont sous le contrôle d’un SIR publique et qui ne peuvent récolter des fonds qu’auprès d’investisseurs spécifiques agissant uniquement pour leur propre compte.

La SIR doit développer une stratégie qui puisse lui permettre de conserver ses biens immobiliers sur le long terme ; il est donc primordial qu’elle développe une gestion active, ce qui implique qu’elle soit elle-même responsable du développement et de la gestion quotidienne de ses biens immobiliers.

Son activité sera donc plus large que la simple acquisition de biens immobiliers pour en percevoir les loyers et/ou les revendre.

La loi SIR impose de manière spécifique aux SIR le fait que ses activités sont exercées par elle-même, qu’elle doit entretenir des relations directes avec ses clients et fournisseurs, qu’elle doit disposer d’équipes opérationnelles qui doivent représenter « une partie substantielle de son personnel ». Autrement dit, la gestion ne peut pas être confiée à un tiers comme c’est le cas dans les OPC classiques.

La différence essentielle avec les sicafi est que les SIR doivent développer et suivre une stratégie, en fonction de leurs objectifs commerciaux, notamment la mise à disposition de biens immobiliers au profit de différents utilisateurs. Au contraire, la mission essentielle d’une sicafi consiste à lever des fonds auprès d’investisseurs pour les investir conformément à une politique d’investissement définie dans l’intérêt de ces investisseurs (en d’autres termes, les propriétés qui caractérisent les « organismes de placement alternatifs »). La SIR peut développer une stratégie qui peut s’étendre le long de toute la chaîne de production de valeur du secteur immobilier alors que sous le statut-AIFM il ne peut être envisagé que des investissements dans des biens immobiliers.

Compte tenu de l’importance pour l’économie réelle et pour l’épargne publique, les SIR seront soumises au contrôle prudentiel de la FSMA. Comme c’est le cas pour le moment pour les sicafis, des règles spécifiques seront imposées quant au taux maximal d’endettement (toujours de 65%), la diversification des risques et le pay-out ratio, à l’instar des règles qui existent aujourd’hui pour les REIT et dans les Etats membres voisins.

2. Procédure d’agrément – régime transitoire pour sicafi – droit de retrait

Toute société qui va opérer sous le statut de SIR, est tenue de solliciter un agrément auprès de la FSMA, selon la procédure et les conditions déterminées par l’Arrêté Royal du 16 juillet 2014.

Depuis l’entrée en vigueur de la loi SIR (16 juillet 2014), les sicafis concernées disposaient d’une période unique de quatre mois (jusqu’au 16 novembre 2014) pour introduire une demande d’agrément à la FSMA afin d’opérer sous le statut de SIR. Endéans les 3 mois suivant la décision de la FSMA d’accorder le statut de SIR, une assemblée générale extraordinaire des sicafis concernées doit être convoquée pour statuer sur la modification des statuts.

L’approbation par l’assemblée générale extraordinaire de la modification de l’objet social (et donc l’approbation du changement de statut vers le statut de SIR) exige un quorum de présence de 50% des actions. Dans le cas où ce quorum n’est pas atteint lors de la première assemblée générale, une seconde assemblée générale doit être convoquée. La majorité de 80% des voix est nécessaire, peu importe le nombre des actionnaires représentés.

Pour les actionnaires existants il est prévu un mécanisme de retrait. Grâce à ce mécanisme, tout actionnaire ayant voté contre la proposition de modification de statut pourra, moyennant le respect de conditions très strictes (entre autre : période minimale de possession des actions, droit de retrait limité à 100.000 EUR par actionnaire,…), exercer un droit de retrait, au prix le plus élevé entre : soit le cours de l’action au jour qui précède la publication de la convocation de l’assemblée générale extraordinaire, soit la moyenne des cours de clôture des trente jours calendrier précédant la date de l’assemblée générale extraordinaire qui approuve la modification des statuts. La société peut subordonner ce changement  de statut à la condition que le nombre d’actions pour lequel le droit de retrait est exercé ne dépasse pas un certain pourcentage du capital qu’elle fixe.

Bien que ces étapes puissent engendrer des problème et difficultés (votes contre un changement de statut, problèmes de liquidité,…), ils seront en principe surmontés sans problème car il est dans l’intérêt des sicafis et donc des actionnaires d’opter pour le statut SIR.

3. Conclusion

Jusqu’à présent, il semble que la réforme des sicafis publiques puisse être considérée comme un succès.