Brusselse Huisvesting: Brusselse verhuurder, waakzaamheid vereist!

1. Precontractuele informatie

Van zodra een verhuurder zijn pand te huur stelt, in de precontractuele fase dus, zal voortaan ook de bewoonbare oppervlakte, de referentiehuurprijs evenals de soort huurovereenkomst, het bedrag en de datum van de betaling van de laatste huurder voor huurovereenkomsten van korte duur vermeld moeten worden. 

Dit betekent concreet dat deze gegevens reeds moeten vermeld worden in een advertentie, zoals op een affiche, website of op sociale media.

2. Vorm van het contract

In het huurcontract zal het niet meer mogelijk zijn om  een gezelschapsdier te verbieden. Een dergelijke clausule zal voor niet-geschreven worden gehouden.

De huurovereenkomst kan wel voorzien dat gezelschapsdieren geen overlast en of agressiviteit met zich mogen meebrengen. Ook is het mogelijk om het aantal dieren of de soort die gehouden mag worden, te beperken op basis van aanvaardbare redenen.

De huurder is voortaan verplicht een brandverzekering af te sluiten, tenzij anders wordt overeengekomen.

Betalingen mogen enkel nog op een bankrekening gebeuren, hetzij door storting hetzij door overschrijving. Er moet dus ook een bankrekeningnummer in de huurovereenkomst opgenomen worden.

3. Korte duur huurcontract

Onder korte duur huurcontract verstaan we alle huurcontracten onder de drie jaar. 

Onder de Brusselse huurwetgeving was het mogelijk om in meerdere verlengingen te voorzien zolang de duur drie jaar niet overschreed. Dit zal voortaan niet meer mogelijk zijn en zal een korte  duur contract nog maar één keer verlengd kunnen worden.

Bovendien hebben de korte duur contracten een belangrijk negatief gevolg. Zo zal de huurprijs van deze opeenvolgende contracten niet verhoogd kunnen worden (behoudens indexering en toepassing van de regels van herziening van de huurprijs). 

Er was voorheen voorzien dat deze huurbeperking enkel gold wanneer de verhuurder de huur beëindigde maar voortaan geldt dit ongeacht wie de huur beëindigt.

4. Opzegging van de huurovereenkomst

4.1 Tegenopzegging door de huurder

Voorheen was al voorzien dat een huurder een tegenopzegging kan doen wanneer u als verhuurder de opzeg geeft omwille van een bepaald motief (vb. uitvoering van werken). Deze tegenopzegging was echter niet mogelijk wanneer de huur tegen de einddatum werd opgezegd.

Hier komt verandering in. Voortaan is een tegenopzegging, eveneens van één maand, ook mogelijk wanneer de huuropzegging tegen einddatum gebeurt. Uw huurder krijgt ook dan de mogelijkheid om de gehuurde lokalen vroeger dan de einddatum te verlaten.

4.2 Aftekenen van een ontvangstbewijs

Voor opzeggingen die ten allen tijde kunnen worden gedaan, blijft de regel dat deze beginnen te lopen vanaf de eerste dag van de maand die volgt op de maand tijdens welke de opzegging wordt gedaan.

Voor alle andere opzeggingen wordt voortaan de theorie van de ontvangst gevolgd. Alleen de dag waarop de bestemmeling geacht wordt kennis te hebben gekregen van de opzeg zal gelden. Ofwel is dit de dag van kennisgeving van het deurwaardersexploot ofwel de dag van ondertekening van het ontvangstbewijs ofwel de dag van aanbieding van een aangetekend schrijven of bij gewone brief twee dagen na de dag waarop de brief is gepost.

5. Waarborg

Niet alleen zijn de mogelijkheden om een waarborg te stellen gewijzigd, voortaan zal ook de waarborg binnen de 2 maanden moeten worden teruggegeven. Sanctie voor de miskenning van deze verplichting is een betaling van 10% op de waarborg te vermenigvuldigen met het aantal maanden vertraging.

Een persoonlijke borg is tevens enkel nog toegestaan voor studentencontracten, dit in overeenstemming met één van de vier nieuw voorziene waarborgen, namelijk:

1. Geïndividualiseerde rekening op naam van de huurder bij een door de FSMA erkende financiële instelling;
2. Bankwaarborg volgens het standaardcontract van het OCMW en een door de FSMA erkende financiële instelling;
3. Bankwaarborg bij een door de FSMA erkende financiële instelling die het de huurder mogelijk maakt de waarborg progressief samen te stellen;
4. Een zakelijke zekerheidsstelling bij een door de FSMA erkende financiële instelling op naam van de huurder.

6. Vertraging in betaling

Schadebedingen voor vertraging in betalingen mogen maximaal de wettelijke rente zijn. Andere bedingen zijn verboden.

In elke ingebrekestelling dient opnieuw het rekeningnummer voor de betaling terug te komen.

7. Kosten en lasten

Enkel de kosten en lasten die in het huurcontract staan zullen voortaan kunnen doorgerekend worden. Wanneer de werkelijke kosten worden aangerekend, moet een jaarlijkse afrekening voorgelegd worden.

Op elke factuur moet ook meegedeeld worden dat de huurder de mogelijkheid heeft om de stavingsstukken gratis in te zien.

8. Huuroverdracht

Vroeger was de regel dat een overdracht van huur geacht werd geweigerd te zijn wanneer de verhuurder naliet om te reageren op het ontwerp van overdracht. 

Die regel wordt nu omgedraaid. Wanneer de verhuurder niet reageert binnen de 30 dagen, wordt hij geacht de overdracht te hebben aanvaard . 

Wenst u als verhuurder een wijziging van (solvabele) huurder te vermijden, dan moet u dus (tijdig) antwoorden.

9. Woningkwaliteitsnormen

Ongeacht de vorm van het contract, ook al worden de goederen gratis ter beschikking gesteld of te huur aangeboden, zullen de woningkwaliteitsnormen gehaald moeten worden. Voor elke legaal bewoonde woning gelden deze regels dan ook.

Wanneer een huurovereenkomst ontbonden wordt ten laste van de verhuurder of bij verval of nietigheid van de overeenkomst omwille van onbewoonbaarheid, voorziet de Brusselse wetgever dat de rechter de verhuurder kan verplichten om de kosten van herhuisvesting van de huurder te dragen. Deze kosten worden niet limitatief omschreven als de kosten van de ontruiming van de woning, de kosten van het vervoer van het meubilair, de kosten van de installatie in de nieuwe woning en het verschil tussen de oude en de nieuwe huur tot het bedrag van de niet-buitensporige huur voor een maximale periode van 18 maanden.

De sanctie is dan ook zeer zwaar.

10. Inwerkingtreding

De ordonnantie die deze wijzigingen aan de Brusselse Huisvestingscode doorvoerde treedt in werking op 1 november 2024.

Er wordt wel een onderscheid gemaakt tussen artikels die van toepassing zullen zijn op de lopende overeenkomsten en artikels die maar van toepassing zullen zijn op contracten die gesloten of verlengd worden na de inwerkingtreding ervan.

Om meer te weten hoe deze nieuwe regelgeving een invloed heeft op uw nieuwe maar ook op uw lopende huurovereenkomsten, aarzel niet om de specialisten van Seeds of Law te contacteren; +32 (0)2 747 40 07 of info@seeds.law.