TVA optionnelle sur la location immobilière à des professionnels

Jusqu'à présent, sauf certaines exceptions, la location de biens immobiliers est exonérée de TVA en Belgique. Une conséquence importante de cette exonération est qu’un développeur de par exemple un immeuble de bureaux ne peut pas déduire la TVA perçue pour la construction ou la rénovation du bâtiment en question.

Il existe cependant quelques exceptions où l'exemption ne s'applique pas, comme la location de parkings. Dans certaines conditions, la location d’un entrepôt est également assujettie à la TVA. L'une des conditions est que les bureaux dans l'entrepôt n'occupent pas plus de 10% de la superficie totale et que les bureaux sont utilisés uniquement pour l'administration aux fins de l'entrepôt. La fourniture de logements meublés dans les hôtels et motels est également assujettie à la TVA. Il y a également le financement immobilier, sous conditions, et la location de coffre-forts quand ils sont immobiliers de leur nature.

1. Les structures TVA pour échapper à l'exonération TVA

Afin d'échapper à l'exonération de la TVA, certaines structures TVA ont été mises en place.

Par exemple, la location d’un espace de vente au détail dans un centre commercial est divisée en la location du magasin et la prestation de services, comme l'utilisation partagée du parking et de la galerie, le marketing et la promotion, l'organisation de divers événements etcetera. Une clé de distribution largement utilisée est de 30% de loyer, sans TVA, et 70% pour les services, soumis à la TVA. Suite à cette construction, 70% de la TVA sur la construction du centre commercial peut être déduit.

Une autre construction concerne les contrats d'hôtel. Lorsqu’un investisseur loue un bâtiment à un opérateur d'hôtel, aucune TVA ne peut être facturée sur le prix de location. Une construction couramment utilisée est le contrat de gestion par lequel l'opérateur de l'hôtel exploite l'hôtel au nom et pour le compte de l'investisseur, propriétaire du bâtiment. Dans ce cas, les revenus de l’exploitation seront versés à l'investisseur qui paie une commission à l'opérateur de l'hôtel. Ici également, la TVA payée pour la construction de l'hôtel peut être déduite.

2. Que peut-on attendre de la TVA optionnelle sur la location immobilière ?

Dans l'accord de l'été du gouvernement actuel du 26 juillet 2017, il a été décidé d'introduire un système de perception optionnelle de TVA sur la location immobilière entre autres pour mettre fin au handicap de compétitivité des opérateurs belges. Cela a déjà été annoncé dans la note de politique générale «Finances et de la lutte contre la fraude fiscale» du ministre Johan Van Overtveldt du 28 octobre 2016, dans laquelle il a déclaré que l'introduction d'une telle taxe optionnelle sur la location de biens immobiliers professionnels serait étudiée.

Les termes et conditions précis du système ne sont pas encore connus, mais le ministre Van Overtveldt a explicitement fait référence dans sa note de politique au modèle néerlandais, où ce système existe depuis longtemps.

Aux Pays-Bas, il est possible d'opter pour la TVA sur le loyer si le locataire exerce une activité qui est assujetti à la TVA dans les locaux loués. Le propriétaire peut déduire la TVA en fonction du pourcentage des activités TVA du locataire.

On s'attend à ce qu’en Belgique seuls les contrats de location conclus à partir du 1er janvier 2018 entrent en ligne de compte pour cette mesure. Les anciens contrats resteront donc exonérés de la TVA.

La question est de savoir si ce traitement différent survivra le test de la Cour constitutionnelle.

Nous suivons cette question de près.