Mon locataire décède sans héritiers. Que puis-je faire ?

1. Le décès de votre locataire, signifie-t-il la fin du bail ?

L’application de la réglementation fédérale ou régionale sera déterminée par la date de la conclusion du contrat ayant lieu soit avant soit après le 1er janvier 2019

1.1 Le bail a été conclu avant le 1er janvier 2019 - législation fédérale

En ce qui concerne les baux d'habitation conclus avant le 1er janvier 2019, la loi fédérale reste d’application. Cette loi fédérale ne prévoit pas la résiliation automatique du bail.

S'il n'y a pas d'héritiers ou si les héritiers renoncent à la succession, la succession sera considérée comme étant « vacante » après un délai de 3 mois et 40 jours. Ce délai sert à dresser l'inventaire de la succession et à donner suffisamment de temps aux héritiers potentiels pour accepter ou renoncer à la succession. Ce délai est toujours d’application, même s’il n’y a pas d’héritiers.

Ensuite, le tribunal de première instance désignera un curateur qui aura comme mission de gérer et de liquider la succession. Le curateur devra résilier le bail et vider le bien. Cette procédure peut parfois prendre beaucoup de temps.

1.2 Le contrat de location a été conclu après le 1er janvier 2019 - législation régionale

Si votre locataire décède, vérifiez d'abord dans quelle région se trouve le bien. En fonction de cela, soit le décret flamand, soit le décret bruxellois, soit le décret wallon sera d'application.

Mais une chose est sûre, les règlements régionaux prévoient tous la fin automatiquement du bail après le décès du locataire.

2. Qu'en est-il des délais, des affaires du locataire présentes dans le bien et de la garantie locative s'il n'y a pas d'héritiers ?

2.1 Le décret flamand sur la location de logements

Le décret flamand sur la location de logements prévoit la résiliation automatiquement du bail en cas de décès du locataire à la fin du deuxième mois suivant le décès du locataire.

Dans ce cas, un paiement supplémentaire d'un mois de loyer est dû au propriétaire.

Si les affaires du locataire décédé sont encore présentes dans le bien, le propriétaire n'aura d'autre choix que d’introduire une requête unilatérale auprès du juge de paix compétent. Le juge de paix se rendra sur place pour dresser un procès-verbal avec une description du contenu. Dans ce procès-verbal, le juge de paix désignera également un curateur qui sera chargé de l’évacuation des affaires. Une fois que le curateur aura vendu les affaires du locataire décédé, son mandat prend fin.

Le juge de paix décidera ensuite de l'affectation de l’actif réalisé.

En tant que bailleur, il est conseillé de demander la libération de la garantie locative dans la même requête unilatérale. 

2.2 Ordonnance de la région de Bruxelles-Capitale sur le bail d'habitation

L'ordonnance bruxelloise prévoit la résiliation de plein droit du contrat de bail à la suite du décès du locataire, pour autant que deux conditions soient réunies, à savoir (1) le logement reste inoccupé après le décès ; (2) le loyer et/ou les charges n'ont pas été payés depuis plus de deux mois.

Aucun délai de préavis ni d'indemnité compensatoire de préavis est prévue dans la Région de Bruxelles-Capitale.

Si ces deux conditions sont remplies et les affaires du locataire décédé se trouvent encore dans le bien, le propriétaire peut disposer librement du bien à partir du moment de la résiliation. En tant que bailleur, vous devez respecter les règles du dépôt.

Afin d'obtenir la libération de la garantie locative, il est conseillé, en tant que propriétaire, de prévoir cette demande dans la requête unilatérale qui doit être déposée auprès du juge de paix compétent. 

2.3 Décret relatif au bail d’habitation en Wallonie

Le décret wallon fait une distinction entre les biens non-meublés et les biens meublés :

• Si le bien est inoccupé et vide après le décès du locataire, le bail sera résilié de plein droit trois mois après le décès du locataire.
  
  Il y a une exception à cette règle lorsque le propriétaire fait constater l’inoccupation par un huissier de justice de sa propre initiative ou à la demande du juge de paix compétent devant lequel l'affaire est portée sur base d’une requête unilatérale. Dans ce cas, le contrat de location prend fin de plein droit, sans préavis ni indemnité, à la date du constat d'huissier, et donc éventuellement avant l'expiration du délai de trois mois.
  
  
• Si le bien est inoccupé mais meublé après le décès du locataire, le bail sera résilié de plein droit dans les trois mois suivant le décès du locataire. Dès qu'un huissier aura dressé l’inventaire des affaires présentes dans le bien, vous pourrez, en tant que propriétaire, en disposer en bon père de famille et le cas échéant, les vendre.

La procédure pour obtenir la libération de la garantie locative est entamée par requête unilatérale comme dans la région flamande et de Bruxelles-Capitale.

2.4 Législation fédérale en cas de contrat de bail conclu avant le 1er janvier 2019

Nous vous renvoyons au point 1.1. ci-dessus

3. Conclusion

Après la régionalisation des baux d'habitation, vous avez, en tant que propriétaire, plus de certitude concernant la fin du bail à la suite du décès de votre locataire.

Si le locataire n'a pas d'héritiers ou si les héritiers ont renoncé à l'héritage, vous devrez, en tant que propriétaire, prendre des mesures pour retirer les meubles du bien selon les modalités prévues par la législation applicable à la région dans laquelle se trouve le bien.

En ce qui concerne la garantie locative, la législation est plus uniforme. Dans les trois régions, vous devez, en tant que propriétaire, déposer une requête unilatérale auprès du juge de paix compétent.