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Sur les chantiers de construction on connaît le problème. Non seulement les prix des matériaux ont considérablement augmenté, mais de nombreux matériaux n'arrivent pas à temps sur le chantier, ce qui entraîne un retard considérable dans l’achèvement des travaux de construction.

Comment pouvez-vous, en tant qu'entrepreneur ou promoteur immobilier, faire face à cette situation ?

1. Revoir le prix du contrat en raison de la hausse des prix des matériaux

1.1 La loi Breyne s’applique en cas d’achat sur plan

En cas de construction d'une maison sur plan, il faut tenir compte de la loi Breyne, qui a un caractère obligatoire.

En vertu de la loi Breyne, une révision du prix peut être prévue par contrat. Mais attention, cela n'est possible que sous certaines conditions.

Ainsi, seul le prix du bâtiment peut être révisé, mais pas le prix du terrain.

De plus, le prix du bâtiment ne peut être révisé qu’à concurrence de 80%. Dans ce cadre il y a lieu de tenir compte des fluctuations des salaires et des charges sociales connexes, d'une part, et des frais des matériaux, d'autre part.

Lors d'une révision du prix, les salaires ne peuvent impacter le prix du bâtiment que pour maximum 50% de ce dernier.

En ce qui concerne le coût des matériaux, seuls 30% du prix du bâtiment peuvent être révisés.

Au moins 20% du prix du bâtiment sera donc toujours un coût fixe.  

Dans le cas d'une vente sur plan, en tant que promoteur, vous ne pouvez faire réviser le prix du bâtiment que de 30% en raison d'une augmentation du coût des matériaux. La condition est qu'une clause de révision des prix soit incluse dans votre contrat.

L'arrêté royal d'exécution de la loi Breyne prévoit un seuil maximal pour la révision des prix. Les clauses contractuelles de révision des prix doivent donc en tenir compte.

1.2 Contrat de construction - pas d’application de loi Breyne

Les contrats de construction, en revanche, ne relèvent pas de la loi Breyne. 

Ici, la liberté est donc plus grande et il est possible de stipuler librement dans le contrat si l'on utilise un prix fixe ou un prix variable.

La possibilité de répercuter l'augmentation du prix des matériaux dépend donc des accords contractuels.

1.3 Quels autres éléments devez-vous prendre en compte ?

1.3.1 Évitez les clauses illicites, même dans une relation B2B

Lorsque vous traitez avec une entreprise en tant qu'entrepreneur ou promoteur immobilier, il est important de veiller à ne pas inclure de clause illicite lors de la rédaction de votre contrat. Cela vous permettra de ne pas enfreindre la doctrine actuelle des clauses illicites dans les contrats B2B, telle que prévue par le Code de droit économique.

Par exemple, une clause par laquelle la société s'octroie le droit d'augmenter le prix de manière unilatérale, sans critères objectifs, est considérée comme illégale et donc interdite et nulle.

Il s'agit d'une insertion récente dans le code. Pour la relation contractuelle avec les consommateurs, ce type de règlementation est déjà en place depuis 1991.

1.3.2 La doctrine de l'imprévision dans le nouveau droit des obligations

Le nouveau droit des obligations, qui devrait entrer en vigueur d'ici quelques mois, comprendra également la doctrine de l'imprudence.

Il arrive parfois que les circonstances changent après la conclusion d'un contrat à tel point qu’on peut parler de circonstances imprévisibles et inexplicables survenant et empêchant la poursuite de l'exécution du contrat existant de manière excessive (doctrine de l'imprévision).

Dans le cadre de la doctrine de l'imprévision, des cas pareils seront plus rapidement considérées comme des cas de force majeure, ce qui permettra de demander une renégociation le contrat. 

Aujourd'hui - sans la doctrine de l'imprévision - on pourrait supposer dans certains cas que les augmentations anormales actuelles des prix devraient également être considérées comme des cas de force majeure. Toutefois, il s'agira d'une évaluation factuelle par le tribunal. Ainsi, à ce stade, il n'est pas du tout certain que cet argument soit retenu. 

Il est donc essentiel de conclure de bons accords, clairement motivés, sur le calcul et la révision des prix. Ce n'est qu'alors que toutes les parties sauront dès le départ quel sera l'impact des fluctuations de prix.

2. Que faire si le matériel est livré en retard ?

Tant dans les contrats de construction normaux que dans les contrats qui entrent dans le champ d'application de la loi Breyne, vous pouvez conclure des accords contractuels concernant le calcul du délai de livraison et les cas que vous considérez comme des cas de force majeure.

Les retards de livraison dus à la livraison tardive de matériaux en raison de la rareté sur le marché peuvent être qualifiés contractuellement de force majeure ou - si vous voulez éviter cela - exclus.

L'appréciation finale de l'existence ou non d'un cas de force majeure dépendra de l'appréciation réelle du tribunal, à moins que des accords clairs n'aient été conclus à cet effet.

Par conséquent, s'il existe des accords contractuels entre les parties concernant la force majeure, le tribunal devra en tenir compte.

Mais faites attention ! Vous devez également vous assurer que ces clauses sont valables. Par exemple, une entreprise ne peut pas s'octroyer le droit de déterminer ou de modifier unilatéralement le délai de livraison. Vous ne pouvez pas non plus qualifier quoi que ce soit de force majeure dans votre clause de force majeure. Il doit donc concerner des situations qui peuvent être qualifiées de force majeure.

Il est donc toujours important que les clauses contractuelles correctes soient incluses dans l'accord.

3. Conclusion

En tant qu'entrepreneur ou promoteur immobilier, il est important de s'assurer d’être correctement couvert contre la hausse des coûts des matériaux et les problèmes de délais résultant de retards dans la livraison des matériaux. Il est donc préférable de s'assurer que vos accords soient suffisamment, légalement et clairement définis dans votre contrat.

N'hésitez pas à contacter les spécialistes de Seeds of Law pour discuter avec eux de la manière dont vous, en tant qu'entreprise ou promoteur de construction, pouvez prévoir au mieux toutes ces nouvelles circonstances dans vos contrats. Vous pouvez nous joindre à l'adresse info@seeds.law ou au numéro +32 (0)747 40 07.

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Koen De Puydt

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Peter Moerman

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Ulrike Beuselinck

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