La loi sur la copropriété réformée

Le 7 juin 2018, la Chambre des Représentants a approuvé le projet de loi portant dispositions diverses en matière de droit civil et portant modification du Code judiciaire en vue de promouvoir des formes alternatives de résolution des litiges. 

Comme nous l'avions déjà annoncé dans un article précédent, une partie de cette loi vise à modifier les dispositions de la copropriété forcée des immeubles ou groupes d’immeubles (également appelé le droit relatif aux appartements).

Les lignes directrices sont les suivantes : (i) la flexibilisation du fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes, (ii) l’optimisation de l’efficacité au sein des associations de copropriétaires, (iii) un rééquilibrage au sein de la copropriété, et (iv) diverses clarifications au profit des copropriétaires.

En outre, la loi vise en général à moderniser les dispositions de la copropriété ordinaire et de la copropriété forcée à la lumière des progrès techniques.

Les quatre lignes directrices sont développées ci-dessous.

1. Le fonctionnement de l’association des copropriétaires et de ses organes est plus flexible

1.1  Les majorités qualifiées au sein de l’assemblée générale des copropriétaires sont assouplies et rationalisées. 

Pour des modifications des statuts et des décisions sur les travaux (sauf les travaux que le syndic peut décider), une majorité de ¾ est actuellement exigée. Elle est ramenée à 2/3. 

Pour les travaux exigés par la loi et les travaux pour la conservation du bien, la décision peut être prise à la majorité absolue des voix des copropriétaires présents ou représentés. Il était auparavant exigé une majorité de ¾.

Désormais, des décisions pourront également être prises sur la démolition ou la reconstruction totale du bâtiment avec une majorité de 2/3. Auparavant, l’unanimité était exigée. 

Un copropriétaire pourra abandonner son lot en faveur des autres copropriétaires si la valeur de la démolition ou de la reconstruction complète est inférieure à la quote-part qu’il devrait prendre en charge dans le coût total des travaux. Il a naturellement droit à une compensation, définie de commun accord ou par le juge.

Quand la loi prévoit l’unanimité des copropriétaires et que celle-ci n’est pas atteinte à l’assemblée générale en raison de l’absence d’un ou plusieurs copropriétaires, alors une nouvelle assemblée générale sera convoquée après un délai de 30 jours au moins. A la deuxième assemblée, la décision sera prise à l’unanimité des copropriétaires présents ou représentés.

1.2  Le droit du promoteur ou des signataires des actes initiaux d’apporter les changements devenus nécessaires est désormais reconnu, mais strictement défini et limité.

1.3  En cas de blocage du processus décisionnel au sein d’une association de copropriétaires, une nouvelle figure est introduite, l’administrateur provisoire, qui peut se substituer dans des circonstances bien définies à l’assemblée générale.

2. L’efficacité au sein des associations de copropriétaires est optimalisée

2.1  La loi souhaite réduire le contenu des statuts, de sorte qu’ils acquièrent une stabilité plus grande. En conséquence, chaque modification de la loi ne conduit pas à une modification des statuts, avec les coûts qui y sont liés.

2.2  Une contribution obligatoire au fonds de réserve est instaurée, ce qui confère une stabilité aux droits des copropriétaires. De cette manière, les frais importants sont gradualisés, ce qui favorise une gestion diligente de l’immeuble et offre une transparence financière lors du transfert d’un lot. 

2.3  Pour le recouvrement des montants des charges, le syndic peut faire appel à la solidarité entre le nu-propriétaire et l’usufruitier et peut prendre toutes les mesures judiciaires ou extrajudiciaires.

3.  Le rééquilibrage au sein de la copropriété

3.1  Une étape a été franchie en direction du principe « le payeur décide », dans une certaine mesure.

Par exemple, certains propriétaires ne font pas usage de l’ascenseur mais peuvent quand même s’opposer à des décisions concernant l’ascenseur. Dans le futur, seuls les copropriétaires qui paient les frais pourront décider. Le nombre de voix sera en fonction de la contribution dans les frais.

3.2  Il y a un renforcement des obligations et responsabilités des habitants de l’immeuble. Le propriétaire doit informer son locataire des décisions de l’assemblée générale.

4.  Clarifications au profit des copropriétaires

Une jurisprudence souple est appliquée de longue date en ce qui concerne le champ d’application de la loi lorsqu’il est question de parties privatives non bâties. Cela est à présent inscrit dans la loi.

Dans la loi actuelle, les principes de la copropriété forcée sont applicables à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis dont le droit de propriété est réparti entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie et une quote-part et une quote-part dans des éléments immobiliers communs ».

Ils s’appliqueront désormais à « tout immeuble ou groupe d’immeubles bâti ou susceptible d’être bâti dont le droit de propriété est réparti par lots comprenant chacun une partie privative».

La nouvelle législation entre en vigueur le premier jour du troisième mois suivant celui de la publication au Moniteur Belge. Nous vous en tiendrons au courant.