Extension légale du champ d'application du droit de superficie

La loi sur le droit de superficie du 10 janvier 1824 est probablement une des plus vieilles lois en vigueur en Belgique. Néanmoins, pour la première fois en 190 ans, la loi sur le droit de superficie a été modifiée par la loi du 25 avril 2014 portant des dispositions diverses en matière de Justice.

La nouvelle loi sur le droit de superficie est d’application depuis le 24 mai 2014.

1. Comment et pourquoi cette nouvelle loi a été créée ?

La proposition de modification de la loi sur le droit de superficie a été lancée à l’initiative d'un groupe de travail de la Fédération Royale du Notariat belge, complété par des académiciens. En effet, dans la pratique du notariat, la portée du droit de superficie souffrait d'une insécurité juridique croissante.

En particulier, la question se posait de savoir (i) s’il était possible de constituer un droit de superficie pour des constructions se trouvant sur un bâtiment d’autrui (donc pas seulement pour des constructions se trouvant sur un fond d’autrui), et (ii) si, dans ce cas, il était exigé que le propriétaire du bâtiment soit aussi le propriétaire du sol. En plus, l’on ne savait pas clairement si le droit de superficie pouvait être constitué pour des constructions se trouvant en-dessous (comme des tunnels) ou en-dessus (comme des panneaux solaires) du fonds et dès lors non seulement pour des constructions se trouvant sur le fond.

Pour toutes ces affaires, la pratique juridique a développé des solutions juridiques dans la doctrine et la jurisprudence, qui ne sont pas toujours sans ambiguïtés. 

Afin de mettre fin à l’insécurité juridique concernant la portée du droit de superficie, la nouvelle loi sur le droit de superficie confirme les solutions déjà adoptées auparavant par la doctrine et la jurisprudence.

2. Les modifications importantes de la nouvelle loi sur le droit de superficie

Les modifications importantes apportées à la loi sur le droit de superficie sont les suivantes :

• La loi sur le droit de superficie confirme la possibilité, développée par la jurisprudence et la doctrine, d’utiliser le droit de superficie pour des constructions se trouvant sur le fonds mais aussi pour des constructions se trouvant au-dessus (par exemple des panneaux solaires) ou en-dessous du fonds (par exemple des garages…);
• En outre, la nouvelle loi confirme que le droit de superficie peut être limité dans son étendue ; cela signifie qu’on peut prévoir un droit de superficie pour une partie de ce qui se trouve sur, en-dessous ou au-dessus du sol (par exemple la création d’un kiosk à journaux à l’entrée d’un centre commercial).
• Enfin, il n’est pas uniquement question pour un propriétaire de constituer un droit de superficie ; tout titulaire de droit réel sur un bien immobilier peut constituer un droit de superficie dans les limites des prérogatives de son droit. L’emphytéote, le superficiaire ou l’usufruitier peuvent donc constituer un droit de superficie.

3. Conclusion

Comme il a été mentionné ci-dessus, à la lumière de l’état actuel de la doctrine et de la jurisprudence, les amendements apportés ne sont pas des modifications fondamentales de l’ancienne loi.

Ils ne font que confirmer la pratique qui a été développée par la jurisprudence et la doctrine. 

L’adaptation de la loi a l’avantage d’apporter des solutions pour les cas qui n’étaient pas explicitement repris dans l’ancienne loi.