Optionele BTW op professionele onroerende verhuur is opnieuw actueel

In een eerder artikel meldden we u dat de huidige regering in het zomerakkoord van 26 juli 2017 had beslist om een optioneel stelsel voor BTW-belaste onroerende verhuur in te voeren.

Enkele maanden later, in november 2017, schreven we dat het optionele BTW-stelsel op professionele verhuur toch niet zou worden ingevoerd omwille van de grote impact op de begroting van ons land.

Tijdens de begrotingscontrole van 24-25 maart 2018 heeft de regering dan toch beslist om het optionele BTW-stelsel in te voeren en heeft het een voorontwerp van wet tot wijziging van het wetboek BTW aangenomen dat nog door de Kamer van Volksvertegenwoordigers moet worden goedgekeurd. Eens goedgekeurd zal de nieuwe regelgeving in werking treden op 1 oktober 2018.

1. Wanneer zal men kunnen beroep doen op dit optionele BTW-stelsel?

Men zal onder de nieuwe regeling kunnen opteren om de onroerende verhuur te onderwerpen aan de BTW.  

Deze optie tot belastingheffing is onderworpen aan twee grondvoorwaarden:

• de verhuur heeft betrekking op gebouwen of gedeelten van gebouwen, desgevallend met inbegrip van het bijbehorend terrein;
• de betrokken goederen worden verhuurd aan een (belastingplichtige) huurder die de betrokken goederen gebruikt in het kader van de economische activiteit die hem de hoedanigheid van belastingplichtige verleent.

De optie kan bijgevolg niet worden genomen in het kader van een verhuur aan particulieren en andere niet-belastingplichtigen, noch ingeval belastingplichtigen de goederen gebruiken voor hun privédoeleinden.  

De verhuur van residentieel vastgoed, zoals bejaardenhuizen of studentenhuizen, door de eigenaar aan de exploitant, is echter niet van de optie uitgesloten.

Gedeelten van gebouwen komen enkel in aanmerking voor de optie als ze economisch zelfstandig kunnen worden geëxploiteerd, i.e. met een aparte ingang. Een gebouw met een gemengd gebruik kan worden opgesplitst in twee gedeelten waarvan er één exclusief voor de doeleinden van de economische activiteit wordt gebruikt.

2. Hoe kan men van dit optioneel stelsel gebruik maken?

De belastingheffing op de verhuur is maar mogelijk wanneer daarvoor uitdrukkelijk wordt geopteerd. Deze optie moet gezamenlijk worden uitgeoefend door de verhuurder en de huurder. De concrete toepassingsmodaliteiten om deze optie uit te oefenen zullen worden bepaald bij Koninklijk Besluit.

De optie geldt voor de gehele duur van de huurovereenkomst. Indien de partijen een nieuwe huurovereenkomst sluiten, hebben zij opnieuw het recht om een optie te nemen. Hetzelfde geldt bij vernieuwing van de huur.

3. Wat met de terbeschikkingstelling van bergruimte?

Een eerdere uitzondering op de vrijstelling van BTW voor onroerende verhuur, onder bepaalde voorwaarden, voor de terbeschikkingstelling van bergruimte voor het opslaan van goederen, wordt vervangen door deze nieuwe optieregeling.  

De lopende contracten blijven onderworpen aan de oude regeling tot einde huur. De bestaande uitzondering voor onroerende financieringshuur of onroerende leasing blijft behouden en de strikte voorwaarden van het Koninklijk Besluit nr. 30 van 29 december 1992 moeten worden nageleefd.

4. Quid wanneer niet meer aan de voorwaarden wordt voldaan? Herziening?

Tijdens de duur van de huurovereenkomst zou het kunnen dat de voorwaarden voor de belastingheffing niet langer zijn vervuld.  

In dit geval zal de optie van rechtswege ophouden uitwerking te hebben gedurende de tijd dat de voorwaarden niet zijn vervuld. Dit zal dan leiden, zolang de herzieningstermijn loopt, tot een herziening van de initieel in aftrek gebrachte BTW op de oprichtingskosten of de aankoopprijs van het gebouw voor de verdere looptijd van de huurovereenkomst. 

Verhuurders kunnen zich uiteraard contractueel indekken voor deze financiële gevolgen van het gewijzigde gebruik van het onroerend goed door de huurder.

De initiële huurovereenkomst kan ook een einde nemen (via opzegging of ontbinding, of einde termijn) binnen de herzieningstermijn die geldt voor de BTW geheven op het gebouw. Hierbij kan tot herziening worden overgegaan, behalve indien de verhuurder aantoont dat hij voldoende stappen heeft ondernomen om het goed met BTW te verhuren, of indien de leegstand het gevolg is van omstandigheden waardoor er geen economische activiteit kan worden uitgeoefend in het gebouw, bv. na een brand.  

Ook huurvrije periodes voorzien in de huurovereenkomst geven geen aanleiding tot herziening.  

Voor dit optionele BTW-stelsel wordt de herzieningsperiode op 25 jaar gebracht.  Deze periode begint te lopen op de eerste dag dat het goed in gebruik wordt genomen.

5. Besluit

Deze hervorming heeft in eerste instantie tot doel om de logistieke sector in België te promoten die door de vrijstelling van BTW concurrentieel benadeeld was in vergelijking met de ons omringende landen. Anderzijds wenst deze regeling ook in andere sectoren de nieuwbouw, met inbegrip van fundamentele vernieuwbouw, te promoten.

De nieuwe regeling is inderdaad enkel van toepassing voor onroerende verhuur van nieuwbouwprojecten. Dus enkel voor gebouwen die nieuw worden opgericht vanaf 1 oktober 2018, en waarvoor vóór 1 oktober 2018 nog geen BTW opeisbaar is geworden op kosten die rechtstreeks toewijsbare zijn aan die projecten. Er mogen dus ook geen voorbereidende werkzaamheden zijn gefactureerd vóór 1 oktober 2018 (b.v. ereloon van architecten).

De hierboven beschreven regeling is momenteel nog een ontwerp. Wij houden u op de hoogte van de verdere ontwikkeling.