Nieuw huurregime voor pop-ups in Vlaanderen

1. Vanwaar het succes van de pop-ups?

Eerst en vooral geeft het pop-up concept ondernemers de kans om de levensvatbaarheid van een bepaald initiatief te onderzoeken alvorens over te gaan tot een lange-termijn investering.

Verder is het een goede gelegenheid om een winkel te openen, gekoppeld aan een tijdelijke gebeurtenis, of voor  het uitvoeren van een publiciteitsstunt.

Ook voor de eigenaars van vaak moeilijk verhuurbare leegstaande handelspanden kunnen pop-ups een oplossing bieden, waarbij hun panden tijdelijk een concrete invulling verkrijgen.

2. Waarom is een juridische omkadering nodig voor pop-ups?

Initiatiefnemers van pop-ups botsen vaak toch nog op enige terughoudendheid van de eigenaars van te huur gestelde handelspanden.  Deze laatsten vrezen immers, door een gebrek aan een duidelijk juridisch kader ter zake, voor een her-kwalificatie van een tijdelijke huurovereenkomst, naar een handelshuur, waarbij moet worden voldaan aan de dwingende bepalingen van de handelshuurwet van 30 april 1951, waaronder de verplichte minimumduur van 9 jaar.

Op die manier ontstonden er heel wat barrières en verzuchtingen bij zowel de ondernemers als bij de verhuurders.

3. In welke mate biedt het nieuwe decreet een oplossing?

De decreetgever heeft getracht dit probleem  te remediëren.

Het decreet houdende huur van korte duur voor handel en ambacht introduceert een nieuw huurregime voor pop-ups in Vlaanderen.

Artikel 2 van het decreet stelt dat een huurovereenkomst onder het decreet valt, wanneer het gaat om :

1. de huur van onroerende goederen of gedeelten van onroerende goederen die krachtens een uitdrukkelijke overeenkomst van partijen in de loop van de huur, 
2. door de huurder in hoofdzaak gebruikt wordt voor het uitoefenen van een kleinhandel of het bedrijf van een ambachtsman,
3. waarbij er een rechtstreeks contact is tussen de huurder en het publiek en die
4. uitdrukkelijk gesloten is voor een termijn gelijk aan of korter dan één jaar.

Essentieel is dus de maximumduur van één jaar die als hakbijl zal gelden. 

Andere kenmerken van het nieuwe regime zijn de volgende:

• De korte termijnhuur eindigt van rechtswege op de einddatum van de huurovereenkomst, zonder dat hierbij een opzegging vereist is;
• Partijen kunnen schriftelijk overeenkomen om de huurovereenkomst – zelfs meermaals – onder dezelfde voorwaarden te verlengen, waarbij de totale duur van de huur niet langer dan één jaar mag zijn;
• Wanneer de totale duur van de huurovereenkomst langer dan één jaar bedraagt (of wordt), is de handelshuurwet alsnog van toepassing;
• Enkel de huurder beschikt over een vroegtijdige opzeggingsmogelijkheid waarbij er een opzeggingstermijn van één maand moet worden gegeven per aangetekend schrijven of deurwaardersexploot. Voor de verhuurder is er geen eenzijdige opzeggingsmogelijkheid voorzien;
• Partijen kunnen te allen tijde in onderling overleg en bij geschrift de lopende huur beëindigen;
• De huurder mag verbouwingen aan het pand uitvoeren die dienstig zijn voor zijn onderneming, op voorwaarde dat
  (i) de kosten niet meer bedragen dan de prijs van één jaar huur en
  (ii) hij de verhuurder hiervan, voor de aanvang van de werken, schriftelijk in kennis stelt (en de werken de veiligheid, goede staat of esthetische waarde niet in het gedrang brengen).
  De verhuurder kan bij de beëindiging van de huur de verwijdering van de verbouwing vorderen. Wenst hij de werken te behouden, dan is hij geen enkele vergoeding verschuldigd;
• Overdracht van huur en onderhuur worden bij decreet verboden.

Daarnaast bevat het decreet nog enkele procedureregels en preciseert het onder meer dat de belastingen over het verhuurde goed (zoals onroerende voorheffing) inbegrepen zijn in de huurprijs, tenzij anders overeengekomen.

Het decreet treedt in werking op de eerste dag van de tweede maand na bekendmaking ervan in het Belgisch Staatsblad.