De nieuwe BTW-regeling voor afbraak en heropbouwprojecten (update)

De belangrijkste wijziging in deze nieuwe BTW-regeling bestaat uit de afschaffing van het verlaagd BTW-tarief op de verkoop van na afbraak heropgebouwde woningen. Dit is dus in het bijzonder slecht nieuws voor bouwpromotoren.

Andere gunstige BTW-regelingen voor sociale huisvesting, alsook voor de installatie van zonnepanelen, zonneboilers en warmtepompen worden niet of minder uitvoerig behandeld in dit artikel.

1. De nieuwe BTW-regeling voor afbraak- en heropbouw

De bestaande systemen worden vervangen door één globaal systeem

Onder het vroegere systeem was initieel een permanente gunstige BTW-regeling van toepassing in de 32 centrumsteden. Hierdoor kon de bouwkost binnen een woonproject, waarbij een pand volledig werd afgebroken en een nieuwe woonunit werd gebouwd, worden gefactureerd aan een verlaagd BTW-tarief van 6%. 

Deze BTW-regeling kon door éénieder worden toegepast, dus ook door projectontwikkelaars, sleutel-op-de-deur bedrijven en private investeerders. Het doel was om in de 32 centrumsteden, de locaties waar het tekort aan kwaliteitsvolle woonunits het grootst was, private investeringen in woonprojecten te stimuleren.

In 2021 werd deze BTW-regeling tijdelijk (initieel voor een periode van twee jaar met een mogelijke bijkomende verlenging van één jaar) uitgebreid naar het volledige grondgebied van België, zij het dan met strengere voorwaarden. Om buiten de 32 centrumsteden te kunnen genieten van het tarief van 6% BTW moest het project aan enkele voorwaarden voldoen, die we kunnen onderverdelen in drie categorieën, de sociale-, de materiële- en de formele voorwaarden. 

Beide regelingen worden met ingang vanaf 1 januari 2024 afgeschaft (behoudens bepaalde overgangsmaatregelen) en vervangen door één BTW-regeling die : 

• van toepassing is op het volledige Belgische grondgebied, en
• onderworpen is aan de hiernavolgende sociale-, de materiële- en de formele voorwaarden

1.1 De sociale voorwaarden

De zogenaamde sociale voorwaarden zoals neergeschreven in de tijdelijke BTW-regeling blijven in de nieuwe wetgeving onveranderd. Om te genieten van het verlaagde BTW-tarief van 6% vanaf 1 januari 2024 moet één van volgende twee voorwaarden te zijn voldaan:

• de bouwheer (natuurlijke persoon) gebruikt de heropgebouwde woning binnen een afbraak- en heropbouwproject voor minstens 5 jaar als enige en hoofdzakelijke eigen woning en vestigt er zijn domicilie zonder de maximale bewoonbare oppervlakte van 200 m2 te overschrijden (regime “enige en eigen woning”);
• de bouwheer (rechtspersoon of natuurlijke persoon) verhuurt de nieuwe woning voor minstens 15 jaar aan of door bemiddeling van een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting (regime “sociale verhuur”).

Het nieuw opgerichte bouwwerk mag als dusdanig bij ingebruikname uitsluitend of hoofdzakelijk bestemd worden als enige privéwoning. Een hoofdzakelijk privégebruik volstaat, waardoor ook panden die deels beroepsmatig worden gebruikt, eveneens hieronder zullen vallen. 

De termijn van vijf jaar loopt vanaf de eerste ingebruikname tot 31 december van het vijfde daaropvolgende jaar.

Tevens moet de afbraak van de woning hand in hand gaan met de wederopbouw. Het afbreken en wederopbouwen moeten zo één handeling vormen.

1.2 De materiële voorwaarden

De nieuwe definitieve regeling is enkel van toepassing op vastgoedprojecten, waarbij de heropbouw van een woning nauw verbonden is met de afbraak van het oorspronkelijke gebouw. 

Dit wil zeggen dat: 

• er een band moet zijn tussen de partij die het bestaande gebouw afbreekt en de partij die nadien een nieuw pand heropbouwt.
• de afbraak en de heropbouw kort na elkaar moeten plaats vinden; bij een te groot tijdsbestek tussen de afbraak en de heropbouw zal de regeling niet van toepassing zijn.

1.3 Formele voorwaarden

De factuur van de dienstverrichter en het dubbel dat hij bewaart, moet melding maken van de elementen die de toepassing van het verlaagde BTW-tarief rechtvaardigen en de volgende vermelding bevatten:

"BTW-tarief: Bij gebrek aan schriftelijke betwisting binnen een termijn van één maand vanaf de ontvangst van de factuur, wordt de klant geacht te erkennen dat 
(1) de werken worden verricht aan een woning waarvan de eerste ingebruikneming heeft plaatsgevonden in een kalenderjaar dat minder dan tien jaar voorafgaat aan de datum van de eerste factuur met betrekking tot die werken,
(2) de woning, na uitvoering van die werken, uitsluitend of hoofdzakelijk als privéwoning wordt gebruikt en
(3) de werken worden verstrekt en gefactureerd aan een eindverbruiker. Wanneer minstens één van die voorwaarden niet is voldaan, zal het normale BTW-tarief van 21 pct. van toepassing zijn en is de afnemer ten aanzien van die voorwaarden aansprakelijk voor de betaling van de verschuldigde belasting, interesten en geldboeten."

Behoudens samenspanning tussen de partijen, is de dienstverrichter ontslagen van de aansprakelijkheid met betrekking tot de voorwaarden die vervuld moeten zijn voor de toepassing van het verlaagd BTW-tarief, wanneer de afnemer de factuur niet schriftelijk betwist.  

Tevens dient de bouwheer vóór het tijdstip waarop de belasting opeisbaar is geworden een verklaring te sturen aan het elektronisch adres aangeduid door de Minister van Financiën of zijn gemachtigde. Deze verklaring moet vermelden dat het gebouw dat hij laat afbreken en heroprichten bedoeld is om ofwel gedurende een periode van minstens vijf jaar te bewonen, ofwel voor een periode van vijftien jaar te verhuren aan of via een sociaal verhuurkantoor of een door de bevoegde overheid inzake sociaal huisvestingsbeleid erkende maatschappij voor sociale huisvesting. Deze verklaring moet vergezeld zijn van een afschrift van omgevingsvergunning en aannemingscontract(en). 

Voor leveranciers in het kader van deze projecten geldt dezelfde verplichting maar zij moeten bijkomend een afschrift bezorgen van het compromis of de authentieke akte met betrekking tot de afbraak en heropbouw.

2. Welke impact heeft dit in de praktijk

Voor 1 januari 2024 was het verlaagde tarief van 6% eveneens van toepassing op de verkoop van woningen na afbraak en heropbouw, op voorwaarde dat de verkoop plaatsvond onder het regime “enige en eigen woning” of regime “sociale verhuur”. Hierdoor konden ook projectontwikkelaars, sleutel-op-de-deur bedrijven of private investeerders genieten van het regime “vroegere tijdelijke regeling”. 

Zoals reeds aangehaald, bestaat de belangrijkste wijziging in de nieuwe BTW-regeling uit de afschaffing van het verlaagd BTW-tarief op een dergelijke verkoop van na afbraak heropgebouwde woningen. Dit is dus in het bijzonder slechts nieuws voor projectontwikkelaars, sleutel-op-de-deur bedrijven of private investeerders.

Het valt te verwachten dat de beperking van het materieel toepassingsgebied van de nieuwe regeling een grote impact zal hebben op de woningmarkt in Vlaanderen. Het zal voor de professionele actoren nog moeilijker worden om rendabele projecten te realiseren en dit niet alleen in de 32 centrumsteden.

Ondanks de initiële felle kritiek tijdens het wetgevingsproces, heeft de wetgever ook voor projecten van afbraak en heropbouw in de 32 centrumsteden voet bij stuk gehouden. Indien deze projecten niet onder de voormelde sociale-, de materiële- en de formele voorwaarden vallen, zullen zij niet langer kunnen genieten van het verlaagde BTW-tarief van 6%. 

De afschaffing van dit gunstregime zal eveneens grote gevolgen hebben voor de rendabiliteit van stedelijke woonprojecten en op die manier mogelijk ook problemen veroorzaken bij het uitvoeren van het beoogde woonbeleid in de desbetreffende 32 centrumsteden. De afschaffing van het gunstregime zal de private investeringen in woonprojecten afremmen, hetgeen een onmiddellijke impact zal hebben op de stedelijke ontwikkeling van de centrumsteden in de komende jaren.

Om die reden valt te verwachten dat verschillende belangenorganisaties de regelgeving zullen willen onderwerpen aan een rechterlijke toetsing. Het spreekt voor zich dat de uitkomst van deze procedures een invloed kan hebben op de concrete uitwerking van de nieuwe regelgeving.

3. Wat met lopende projecten?

Het nieuwe regime treedt, zoals hoger al aangegeven, in werking op 1 januari 2024. De vraag stelt zich hierbij welke gevolgen dit nieuwe regime heeft voor de al lopende bouwprojecten. 

Als dusdanig voorziet de wetgever in een overgangsregeling voor enerzijds projecten die van het verlaagde BTW-tarief konden genieten onder de tijdelijke regeling (regime “enige en eigen woning” en regime “sociale verhuur”) en projecten die hiervan konden genieten op basis van de oude gunstige regeling in de 32 centrumsteden.

3.1. Overgangsmaatregel voor de vroegere tijdelijke regeling

Deze overgangsmaatregel betreft de specifieke situatie waarbij een projectontwikkelaar, sleutel-op-de-deur bedrijf of private investeerder (buiten één van de 32 centrumsteden) een project realiseert van afbraak en heropbouw, dat aansluitend wordt verkocht ofwel aan een natuurlijke persoon binnen het regime “eigen en enige woning” ofwel aan een natuurlijke of rechtspersoon binnen het regime “sociale verhuur”.

Onder het regime “vroegere tijdelijke regeling” konden deze projecten genieten van het verlaagde BTW-tarief van 6%.  

De lopende projecten, die op basis van de nieuwe regels in principe niet langer kunnen genieten van het verlaagde BTW-tarief, kunnen in het kader van de overgangsregeling toch nog aanspraak maken op dit verlaagde BTW-tarief op voorwaarde dat:

• voor 1 juli 2023 de aanvraag voor de vergunning werd ingediend en officieel ontvangen;
• ten laatste op 31 december 2024 de BTW opeisbaar is geworden.

Merk op dat een goedkeuring van de aanvraag aldus niet noodzakelijk is om onder de overgangsmaatregel te vallen. Het louter formuleren van de vergunningsaanvraag binnen de voorziene termijn volstaat. 

3.2. Overgangsmaatregel voor het regime “gunstige regeling centrumsteden”

Voor projecten in één van de 32 centrumsteden die niet voldoen aan de sociale-, de materiële- en de formele voorwaarden wordt eveneens voorzien in een overgangsmaatregel op voorwaarde dat: 

• de aanvraag voor vergunning ingediend en officieel werd voor 1 januari 2024 ontvangen;
• het gunstige BTW-tarief geldt enkel voor BTW die ten laatste op 31 december 2024 opeisbaar is geworden.

4. Besluit

De wetgever heeft ervoor geopteerd om de bestaande BTW-regelingen met ingang vanaf 1 januari 2024 af te schaffen (behoudens bepaalde overgangsmaatregelen) en te vervangen door één BTW-regeling die: 

• van toepassing is op het volledige Belgische grondgebied, en
• onderworpen is aan bepaalde sociale-, de materiële- en de formele voorwaarden.

Enkel projecten met particuliere bouwheren zullen nog onder het regime “enige en eigen woning” kunnen vallen, terwijl het regime “sociale verhuring” quasi hetzelfde blijft.

Voor projecten die reeds liepen op 1 januari 2024 kan een overgangsregeling worden toegepast tot eind 2024, mits de voorwaarden daartoe voldaan zijn.

De wijzigingen zullen ongetwijfeld een impact hebben op de woning(bouw)markt. Enige verdere juridische stappen van belangenorganisaties tegen de nieuwe wetgeving vallen niet uit te sluiten. 

Wenst u hierover alvast meer informatie of bijgestaan te worden door de specialisten van Seeds of Law? Aarzel dan niet ons te contacteren op +32 (0)2 747 40 07 of via info@seeds.law.