De handelshuurovereenkomst getoetst door het Grondwettelijk Hof

Het Grondwettelijk Hof respecteert hiermee de wens van de wetgever om een zekere stabiliteit en continuïteit te waarborgen aan een handelaar die een pand huurt voor zijn commerciële activiteit.

In deze bijdrage over de Handelshuurwet wordt kort ingegaan op twee aspecten waar een verhuurder in een handelshuurovereenkomst mee moet rekening houden, met name bij de overdracht van het gehuurde goed en het recht op hernieuwing van de huur.

1. Overdracht van het gehuurde goed

Bij de overdracht van een verhuurd goed kan de nieuwe verkrijger-eigenaar als verhuurder niet zomaar een huurhernieuwing weigeren ten aanzien van de oorspronkelijke huurder.

De wetgever voorziet in artikel 16 van de Handelshuurwet in een strikte opsomming van opzeggingsredenen.

In een arrest van 27 maart 2014 moest het Grondwettelijk Hof uitspraak doen over de vraag of een rechtspersoon-verkrijger een handelshuurder uit een onroerend goed kan zetten ten voordele van een feitelijke vereniging waarmee deze verkrijger “nauwe banden” heeft.

Tot hiertoe voorziet de wetgever in artikel 12 met verwijzing naar artikel 16, 1° Handelshuurwet in een mogelijkheid voor de natuurlijke persoon-verkrijger om de bestaande huurder een hernieuwing van de huur te weigeren indien er sprake is van een “familiale verwantschap” tussen de nieuwe verkrijger en de natuurlijke persoon of de vennoten van de personenvennootschap ten voordele van wie de huurovereenkomst wordt opgezegd.

De Rechtbank van eerste aanleg te Mechelen stelt vast dat de Handelshuurwet niet voorziet in dezelfde mogelijkheid voor de verhuurder die een rechtspersoon is en die het goed in gebruik wil laten nemen door een andere rechtspersoon of een feitelijke vereniging waarmee hij “nauwe banden” heeft.

Het Grondwettelijk Hof heeft in dit arrest beslist dat artikel 12 van de Handelshuurwet geen discriminatie inhoudt. Het is niet onredelijk, aldus het Hof, van de wetgever om ervan uit gaan dat een opzeggingsmogelijkheid ten voordele van feitelijke verenigingen waarmee de verkrijger op één of andere manier een “nauwe band” zou hebben, aanleiding zou kunnen geven tot misbruiken. Een feitelijke vereniging heeft immers geen rechtspersoonlijkheid en kan te allen tijde op een informele wijze worden opgericht. Indien deze reden zou worden toegestaan, zou dit afbreuk doen aan de legitieme belangen van de huurder ter bescherming van zijn handelszaak.

2. Niet zomaar een “recht op” hernieuwing van de huur

Volgens de gemeenrechtelijke regel eindigt een huurovereenkomst van rechtswege, automatisch, wanneer de bepaalde tijd in de huurovereenkomst is verstreken, zonder dat een opzegging vereist is (artikel 1737 BW). In tegenstelling tot de Pachtwet of de Woninghuurwet heeft de wetgever voor de handelshuur, niet in een automatische verlenging van de huurovereenkomst voorzien.

Daarentegen geeft artikel 13 Handelshuurwet de huurder een voorkeurrecht om een hernieuwing van zijn lopende huurovereenkomst te vragen aan de verhuurder.

Volgens artikel 14 Handelshuurwet zal de huurder die van het recht op hernieuwing gebruik wenst te maken, dit bij gerechtsdeurwaardersexploot of bij aangetekende brief ter kennis van de verhuurder moeten brengen, ten vroegste 18 maanden en ten laatste 15 maanden vóór het eindigen van de lopende huurovereenkomst. Deze kennisgeving moet aan een aantal uitdrukkelijke voorwaarden voldoen waarbij de verhuurder en huurder best onderling een regeling uitwerken.

Datzelfde wetsartikel voorziet ook dat indien na het eindigen van de huur, de huurder in het bezit van het gehuurde goed gelaten wordt, er een nieuwe huur van onbepaalde duur tot stand komt.

In een arrest van 22 mei 2014 moest het Grondwettelijk Hof uitspraak doen over de vraag of deze twee wetsartikelen van de Handelshuurwet, in samenhang gelezen met artikel 1 Eerste Aanvullend Protocol van het Europees Verdrag van de Rechten van De Mens (1 EP EVRM), een ongerechtvaardigde discriminatie uitmaakt van de verplichtingen van huurders ten opzichte van verhuurders én daarnaast of het regime in de handelshuurwet op dit vlak niet al te rigide is in vergelijking met de Pachtwet en de Woninghuurwet.

Het Hof houdt de huidige regeling overeind en volgt hiermee het standpunt van de Ministerraad en de Parlementaire voorbereiding van de Handelshuurwet.

Enerzijds, heeft de wetgever de handeldrijvende huurder van een handelszaak een zekere stabiliteit willen verzekeren om waarborgen van duur en initiatief te verschaffen en hem de hernieuwing van de huurovereenkomst te verzekeren wanneer de eigenaar geen gegronde redenen heeft om anders over de plaatsen te beschikken.

Anderzijds, kan het eigendomsrecht van de verhuurder niet door een automatische verlenging van de handelshuurovereenkomst blijvend bezwaard worden door de handelsactiviteit van de huurder.

De Rechtbank van Koophandel te Tongeren maakt daarvoor een verwijzing naar artikel 1 EP EVRM waar het grondrecht tot bescherming van eigendom wordt gewaarborgd.

De moeilijkheid bestaat erin dat zowel de eigenaar-verhuurder als de huurder met een handelszaak zich kunnen beroepen op een subjectief eigendomsrecht. Het belang van de huurder betreft de mogelijkheid tot voortzetting van zijn handelszaak, die als een eigendom in de zin van artikel 1 EP EVRM wordt beschouwd. Het belang van de eigenaar-verhuurder houdt het vrij gebruik van zijn eigendom in zoals gewaarborgd door dezelfde bepaling en artikel 544 BW.

Anderzijds is deze bescherming van de handelszaak niet absoluut. De verhuurder-eigenaar mag de hernieuwing van de huur weigeren indien de huurder nalaat om tijdig kennis te geven van zijn bedoeling

Het Grondwettelijk Hof heeft in dit arrest beslist dat de wetgever zijn beoordelingsmarge niet heeft overschreden door aan de handelshuurder – als deelnemer aan het handelsverkeer – een bijzondere oplettendheid en een tijdige kennisgeving van zijn wil tot hernieuwing van de huurovereenkomst op te leggen.

3. Conclusie

De Handelshuurwet bevat een aantal specifieke bepalingen van dwingend recht die essentieel worden geacht voor de stabiliteit en de continuïteit van de commerciële activiteiten van de handelaar-huurder.

De eigenaar-verhuurder kan slechts onder bepaalde voorwaarden de hernieuwing van de huur weigeren. Met haar beide arresten heeft het Grondwettelijk Hof deze doelstelling van de wetgever nogmaals bevestigd.

Enerzijds kan ingevolge de Handelshuurwet de opzegmogelijkheid niet uitgebreid worden ten voordele van de feitelijke vereniging waarmee de eigenaar-verkrijger een “nauwe band”  zou hebben, hetgeen in het belang is van de bescherming van de handelszaak van de handelaar-huurder.

Anderzijds is deze bescherming van de handelszaak niet absoluut. De verhuurder-eigenaar mag de hernieuwing van de huur weigeren indien de huurder nalaat om tijdig kennis te geven van zijn bedoeling.

De huurder beschikt al over het recht om, bij stilzitten van de verhuurder-eigenaar door de huurder in het pand te laten, een nieuwe handelshuurovereenkomst van onbepaalde duur te bekomen. De verhuurder-eigenaar kan zich evenwel hiertegen verzetten, mits naleving van een voorafgaande opzegtermijn van 18 maanden.