Le coronavirus et les contrats d'habitation et de location des étudiants

1. Général

Les contrats de logements et de location des étudiants ne peuvent être suspendus ou résiliés en raison de la crise du coronavirus.

Les locataires conservent la jouissance de la propriété louée. Ils sont donc tenus à continuer à remplir leurs obligations (de paiement).

Néanmoins les régions ont prévu des mesures spécifiques de protection des locataires.

2. La location d’habitation 

2.1 Mesures spécifiques en Flandres

2.1.1 Pas d'expulsions

Par décret du 27 mars 2020, le gouvernement flamand a décidé que toutes les décisions judiciaires ordonnant l'expulsion seront suspendues à partir du 31 mars 2020. En Flandre, personne ne peut être expulsé de son domicile tant que l'urgence civile perdure.

Une circulaire ministérielle du 7 avril 2020 précise concrètement les expulsions qui sont interdites et celles qui ne le sont pas.  

Quelles sont les expulsions interdites ?

Toutes les expulsions résultant de litiges en matière de logement qui ont été décidées par le juge de paix - et en appel par le tribunal de première instance - tombent sous l'interdiction.

Dans ce cadre, il n’y a pas de différence entre les litiges relatifs aux baux de logement conclus avant le 1er janvier 2019 (sur la base de la loi sur le logement locatif et du Code civil) ou ceux conclu à partir du 1er janvier 2019 (sur la base du décret flamand sur le logement locatif).

L’interdiction joue pour tous les baux de logement ainsi que les contrats de location sociale. De même pour les logements d’étudiants et les résidences secondaires.

Quelles sont les expulsions qui ne sont pas interdites ?

Les catégories d'expulsions suivantes (liste non exhaustive) ne sont pas couvertes par l'interdiction temporaire :

• les expulsions dans le cadre de mesures temporaires entre (anciens) partenaires, dans le cadre de bagarres entre parents et enfants ou entre d'autres personnes vivant à la même adresse ;
• les expulsions de squatters ;
• Occupations à titre précaire (à titre onéreux) ou conventions de prêt (à titre gratuit) ;
• les expulsions pour des raisons de sécurité et de santé publiques (par exemple pour assurer la propreté, la santé, la sécurité et la tranquillité sur les voies et lieux publics et dans les bâtiments publics) ;
• les expulsions suite à une acte notarié (par exemple, un acte notarié d'achat d'un logement). Un nouveau propriétaire d'un logement - qui, par exemple, a lui-même résilié le bail de son logement et est tenu de le quitter – et qui ne peut pas entrer dans son logement acheté étant donné que l'occupant précédent ne le quitte pas volontairement, peut toujours demander l'expulsion de l’occupant précédent. Toutefois, cette personne peut aussi demander à son propriétaire une prolongation de son contrat de location ;
• les expulsions de locaux commerciaux ;
• les expulsions dues à des contrats de location de droit commun en ce qui concerne les biens non destinés à l'habitation (par exemple, les garages, les bureaux, les cabinets pour des profession libérales,...).

Attention, même pour les expulsions qui ne tombent pas sous cette interdiction temporaire, les mesures du coronavirus doivent être respectées. Il n'est donc pas certain que ces expulsions puissent être effectuées sans problème.

Quelle est la signification exacte de cette interdiction ?

L'interdiction ne concerne que l'exécution des expulsions.

Un juge de paix - et en appel le juge civil du tribunal de première instance - peut toujours prononcer l'expulsion, même pendant l'interdiction temporaire, mais il ne sera temporairement plus possible de l'exécuter.

Combien de temps dure cette interdiction temporaire d'expulsion ?

L'interdiction temporaire prend fin à la fin du dernier jour de l'urgence civile en matière de santé publique, tel que déterminé par le gouvernement flamand.

Le gouvernement flamand ayant fixé cette période à 120 jours, l'interdiction temporaire de l’exécution des expulsions judiciaires court jusqu'au 17 juillet 2020. Jusqu'à cette date, il ne sera donc pas possible de procéder à des expulsions dans le cadre d'une habitation (voir liste ci-dessus).

2.1.2 Prolongement du contrat de location

En outre, il est prévu que le locataire, qui a sa résidence principale dans le bien loué pendant la durée des mesures de lutte contre le coronavirus, peut demander au propriétaire de prolonger le contrat de bail en raison des circonstances exceptionnelles par courrier électronique (au lieu d'une lettre recommandée ou d'un mandat d'huissier).

Bien que cette demande doive normalement être faite au plus tard un mois avant la date d'expiration du bail, il est désormais permis que la demande de prolongation soit également faite au cours du mois précédant la date d'expiration du bail.

Lorsque le loyer est prolongé, cela implique également que le locataire doive continuer ses obligations locatives, c'est-à-dire continuer à payer le loyer, les charges et les frais prévus par le contrat.

Les propriétaires qui ont déjà conclu un contrat avec un tiers, et qui ne sont pas en mesure de mettre à disposition le bien parce que l'ancien bail est prolongé, ne peuvent donc pas remplir leurs propres obligations contractuelles et devront donc invoquer la force majeure.

2.2 Mesures spécifiques en Région de Bruxelles-Capitale

2.2.1 Interdiction d'expulsion

Dans la Région de Bruxelles-Capitale, toute expulsion est interdite jusqu'au 25 avril 2021.

Jusqu'à cette date, les locataires de la Région de Bruxelles-Capitale ne peuvent être expulsés de leurs logements, même si le juge de paix a pris un jugement d'expulsion.

Si le loyer est prolongé par cette prolongation, cela implique également que le locataire est tenu de continuer à payer le loyer, les charges et les frais contractuels.

Les propriétaires qui ont déjà conclu un contrat avec un tiers et qui ne peuvent pas livrer le bien parce que l'ancien bail est prolongé, ne peuvent donc pas remplir leur propre obligation contractuelle et devront invoquer la force majeure.

2.2.2 Assouplissement des délais de préavis 

Tous les délais de préavis courant le 18 mars 2020 ou à partir du 1er avril 2020 pour les baux de logement - à l'exception des contrats de locations d'étudiants - sont suspendus jusqu'au 18 mai 2020.

Toutefois, si le locataire a pu déménager pendant la période de suspension ou si le locataire et le propriétaire sont parvenus à un règlement à l'amiable, cette suspension n'est pas applicable.

Cette mesure équivaut à une prolongation des baux de logement résiliés, comme cela est également prévu en Flandre.

Le locataire reste néanmoins tenu au paiement du loyer du logement qu’il continue à habiter pendant cette période de suspension.

2.2.3 Une prime exceptionnelle pour les locataires qui subissent une perte de revenus

Le gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale a prévu également une prime exceptionnelle pour aider au paiement des loyers et soutenir les locataires les plus fragiles qui subissent une perte de revenus.

Les modalités d’octroi sont en cours d’élaboration et seront présentées pour accord au prochain Conseil des Ministres. Cette mesure n'est pas non plus encore en vigueur.

2.3 Mesures complémentaires pour la location de logements en Wallonie

2.3.1 Suspension des expulsions administratives et judiciaires

Comme dans les deux autres Régions, les expulsions administratives et judiciaires de locataires, tant en matière de logement social que de logement privé, sont suspendues jusqu'au 8 juin 2020 en Région wallonne. Cette période peut être prolongée.

2.3.2 Prolongation du délai de préavis pour les baux relatifs à la résidence principale

Le locataire peut, dans des circonstances exceptionnelles, demander une prolongation du délai de préavis. Sont considérées comme "circonstances exceptionnelles" toutes les circonstances qui rendent le déménagement ou la recherche d'un autre lieu de résidence problématique/impossible pendant une certaine période, et cela indépendant de la volonté du locataire. La crise actuelle du coronavirus peut être considérée comme une "circonstance exceptionnelle".

La demande de prolongation du délai de préavis doit être communiquée au propriétaire au plus tard 5 jours avant la fin du bail, par courrier ou par e-mail (une lettre recommandée n'est pas obligatoire). Si cela n'est pas possible, des arrangements à l'amiable peuvent toujours être conclus.

Le but est d’encourager une bonne entente entre les parties dans ces circonstances exceptionnelles.

2.3.3 Adapter les délais de dépôt des demandes d'aides régionales

Tous les délais pour la réalisation des travaux, la présentation des différentes demandes de soutien et les éventuels recours, qui expirent après le 18 mars 2020, sont suspendus jusqu'au 30 avril 2020. Cette mesure est renouvelable.

Cette décision concerne notamment les mesures suivantes :

• Primes de logement ;
• Primes de rénovation (nouveau et ancien régime) ;
• Primes à l'amélioration du logement ;
• Primes de rachat ;
• Assurance perte de revenus gratuite ;
• Allocations de déménagement et de loyer.

3. Location des étudiants 

3.1 Général

En ce qui concerne plus particulièrement le loyer des étudiants, le fait que les cours aient été annulés ne signifie pas que l'étudiant ne puissent plus profiter de sa chambre. On ne peut pas non plus retenir une situation de force majeure dans le chef de l'étudiant. Le bien loué peut toujours être considéré comme un logement d'étudiant, d’autant plus que les hautes écoles et les universités continuent à offrir un enseignement à distance.

Certaines universités ont néanmoins décidé par elles-mêmes que les étudiants ne soient plus autorisés à se trouver dans les kots qu'elles louent. Étant donné que l'interdiction d'utiliser la chambre est imposée par l'université elle-même et non par le gouvernement, c'est à l'université même qu'il appartient de s'accorder pour rembourser l'étudiant locataire.

L'Université de Gand prévoit une réduction de moitié du loyer pour le mois d'avril, tandis que l'Université d'Anvers a prévu la possibilité d'une résiliation anticipée (qui n'est possible en Flandre qu'en cas de fin des études ou de décès des parents/tuteurs).

En tant que propriétaire privé, vous êtes toujours libre de prendre vos propres dispositions avec l'étudiant locataire.

Toutefois, l'étudiant reste tenu de respecter ses obligations. Comme mentionné ci-dessus, il n'est pas question de force majeure ou d'intervention gouvernementale. L'étudiant a toujours la jouissance de la chambre, ou du moins de pouvoir l'occuper, si bien qu'elle ne peut être louée à un tiers.

3.2 Mesures spéciales pour la Région Flamande

3.2.1 Pas d'expulsion

Le gouvernement flamand a prévu qu'il ne peut y avoir d'expulsion des chambres d'étudiants avant le 17 juillet 2020.

3.2.2 Autorisation de vider la chambre par le propriétaire si le locataire est un étudiant étranger

Pour les bails d'étudiants se terminant entre le 1er mai 2020 et le dernier jour des mesures du coronavirus, qui sont conclus avec un locataire qui n'a pas sa résidence principale en Belgique, le gouvernement flamand a prévu une solution pour que la chambre abandonnée puisse être vidée.

Par exemple, le propriétaire peut demander au locataire, par lettre recommandée ou par e-mail avec accusé de réception, d'évacuer le logement d'étudiant loué à la fin du bail d'étudiant.

Le propriétaire peut également annoncer qu'il évacuera le logement de l'étudiant à ses propres frais après un mois à dater du fin du bail d'étudiant et qu'il entreposera le mobilier de l'étudiant pendant trois mois à ses propres frais.

Endéans ce délai de trois mois, le locataire peut réclamer ses biens sans qu'il soit tenu de payer des frais. Les biens qui n'ont pas été réclamés par le locataire après l'échéance de ce délai deviennent propriété du bailleur.

3.3 Mesures spéciales pour la Région de Bruxelles-Capitale

3.3.1 Pas d'expulsion

L'interdiction d'expulsion s'applique également aux loyers des étudiants.

3.3.2 Raccourcissement du délai de préavis

Pour les contrats de location d'étudiants et les contrats de location à court terme d'une habitation d'étudiants, le délai de préavis de (au moins) 2 mois est ramené à un mois.

Cette dérogation s'applique uniquement aux contrats de location conclus avant le 18 mars 2020, dont la notification est faite entre le 18 mars 2020 et le 30 septembre 2020.

L'étudiant locataire est bien entendu tenu de continuer à payer son loyer pendant la période de préavis réduite.

Ces dispositions exceptionnelles ne s'appliquent pas si le propriétaire et le locataire ont conclu un accord différent.

3.4. Mesures complémentaires pour les étudiants en Wallonie

3.4.1 Pas d'expulsion

L'interdiction d'expulsion s'applique également aux loyers des étudiants.

3.4.2. Résiliation aussi après le 15 mars

Conformément au décret wallon sur les baux, un étudiant locataire en Wallonie peut résilier son bail à tout moment, moyennant un préavis de deux mois et le versement d'une indemnité égale à trois mois de loyer au propriétaire (indemnité non payable dans certains cas), mais ce préavis ne peut être donné après le 15 mars.

En l'absence d'un accord à l'amiable sur la résiliation du contrat de location ou sur une révision du loyer, le gouvernement wallon a prévu que l'étudiant locataire peut toujours résilier le contrat de location après le 15 mars.

Pour cela, le ou les locataires doi(ven)t pouvoir prouver que la ou les personnes qui supporte(nt) de façon régulière la charge du paiement du loyer ont subi conjointement une perte de revenus d'au moins 15 % du fait des mesures du coronavirus.

La perte de revenus doit être démontrée. Si la perte de revenus de 15 % est démontrée, le bail peut être résilié à tout moment, mais il faudra encore respecter un délai de préavis d'un mois. Ce délai de préavis ne couvre que le mois suivant celui au cours duquel le préavis est donné. En outre, le locataire devra payer un mois de loyer au propriétaire.

Cela va de soi que nous pouvons vous aider. Vous pouvez toujours nous contacter au +32 (0)2 747 40 07 ou à CoronaTaskforce@seeds.law.