Une nouvelle méthode de contrôle de la qualité des logements dans la région flamande

Le décret sur l'optimisation de la qualité du logement apporte les modifications suivantes au Code flamand du logement :

• La procédure administrative permettant de constater la non-conformité et l'inhabitabilité de logements et la procédure pénale de l'inspection du logement seront entièrement coordonnées ;
• Une procédure d'alarme est introduite, qui donne aux villes et aux communes la possibilité d'opter pour une "approche plus souple" ;
• Les règles relatives à l'inventaire du Code flamand de la fiscalité seront reprises dans le Code flamand du logement ;
• Enfin, un certain nombre d'améliorations juridiques et techniques ont été apportées.

Le nouveau décret sur la qualité du logement contient les nouveautés suivantes :

• Les trois modèles de rapports techniques ont été adaptés aux trois nouvelles catégories de vices du Code flamand du logement ;
• Le manuel technique a pris la forme d'un décret ministériel et est donc juridiquement contraignant ;
• Les villes et les communes peuvent appliquer la nouvelle procédure d'alerte lorsqu'elles le jugent nécessaire ;
• Les frais maximums que les communes peuvent demander pour la délivrance d'un certificat de conformité sont augmentés et sont désormais indexés. La commune peut désormais demander une redevance avant l'enquête de conformité au lieu de devoir attendre la délivrance du certificat de conformité.

Le décret d'optimisation et le nouveau décret sur la qualité des logements entreront en vigueur en Région flamande dès le 1^er janvier 2021.

À partir de cette date, la nouvelle réglementation s'appliquera intégralement à tous les logements, ce qui signifie que toute personne qui met un logement sur le marché devra s'assurer que celui-ci répond aux nouveaux critères.

1. En quoi consiste la nouvelle méthode de contrôle de la qualité du logement ?

Compte tenu des conséquences pratiques majeures qui en découlent, nous expliquerons brièvement ci-dessous la nouvelle méthode de contrôle de la qualité des logements, qui entrera en vigueur le 1^er janvier 2021.

Le nouveau cadre législatif modifie la manière dont l'évaluation est effectuée lors d'une enquête de conformité. Les rapports techniques seront adaptés en conséquence.

1.1 La détermination de la qualité du logement jusqu'au 31 décembre 2020 

Il existe trois types de rapports techniques : pour les habitations indépendantes, les habitations non indépendantes (des maisons à chambres régulières et de chambres d'étudiants) et les habitations non indépendantes pour les travailleurs agricoles et horticoles saisonniers.

Des points de pénalité seront utilisés jusqu'à la fin de 2020 afin d’établir les rapports. Les vices sont divisés en 4 catégories. A la violation de la catégorie I, 1 point de pénalité s'applique ; pour la catégorie II, 3 points de pénalité s'appliquent ; pour la catégorie III, 9 points de pénalité s'appliquent et en cas de violation de la catégorie IV, 15 points de pénalité s'appliquent.

Tant que la maison n'a pas plus de 14 points de pénalité, elle peut obtenir un certificat de conformité.

Dans les procédures pénales, tous les vices doivent être mises en ordre dès aujourd'hui.

Par conséquent, la conformité et la pénalisation ne sont pas en phase dans le système actuel.

1.2 Comment se déroulera le contrôle de la qualité du logement à partir du 1er janvier 2021 ?

Dans le cadre des nouvelles règles, qui s'appliqueront à partir du 1er janvier 2021, il existe toujours trois types de rapports techniques.

Toutefois, les catégories visées dans le règlement actuel sont limitées à trois catégories et les points de pénalité disparaissent.

Un défaut est classé dans une certaine catégorie en fonction de sa gravité. La catégorie indique également la conséquence directe de ce défaut :

• Catégorie I : des vices mineurs qui ont un impact négatif sur les conditions de vie des résidents ou qui sont susceptibles de devenir des vices graves.  
  
  Les défauts de catégorie I ne donnent pas lieu à non-conformité, sauf si l'évaluation finale du logement présente plus de 6 défauts de catégorie I. Dans ce cas, le logement se verra automatiquement attribuer un défaut de catégorie II.
  
  
• Catégorie II : les vices graves qui nuisent aux conditions de vie des résidents sans constituer une menace immédiate pour leur santé et sécurité.
  Lorsqu’un inspecteur du logement détecte un défaut de catégorie II, il recommandera automatiquement de déclarer le logement non-conforme pour le logement.
  
  
• Catégorie III : vices graves qui créent des conditions de vie inhumaines ou qui constituent une menace immédiate pour la sécurité ou la santé des résidents, de sorte que l’habitation n’est pas conforme au logement.

A partir d'un défaut de catégorie III, le logement est non seulement non-conforme mais aussi inhabitable. Un rapport détaillé annexe n'est plus nécessaire. Il se trouvera directement dans le rapport technique. En plus du risque pour la santé et la sécurité, les conditions de vie humaine ont été ajoutées comme indicateur pour cette catégorie.

Un logement peut obtenir un certificat de conformité s'il présente moins de 7 vices de catégorie I et, bien sûr, aucun défaut de catégorie II ou III. 

La location d'un logement non-conforme ou inhabitable constitue une infraction pénale. La limite de la responsabilité pénale est fixée au même niveau que la limite fixée pour l'obtention d'un certificat de conformité. Les défauts de catégorie II ou III ne sont plus tolérés.

2. Quelles sont les conséquences de la nouvelle méthode ?

Comme le défaut lui-même sera déterminant et non plus la somme des points de pénalité, certains défauts seront classés en plusieurs catégories en fonction de leur gravité.

Certains défauts peuvent être classés en 3 catégories (l’humidité par exemple). Dans le nouveau système, les défauts actuellement sanctionnés par 15 points de pénalité seront, selon le cas, classés dans la catégorie II ou III.

L'évaluation du vice individuel sera donc beaucoup plus important dans le cadre de la nouvelle règlementation.

3. Quels sont les principales modifications en ce qui concerne les vices concrets ?

Concrètement, les principales modifications sont les suivantes :

• L'humidité : Dans l’ancien système, ce défaut est pénalisé jusqu'à un maximum de 9 points de pénalité. Dans le nouveau système, ce défaut peut être attribué à la catégorie II ou III. Il est désormais également possible de prendre en compte le degré d'humidité au plafond des parties communes d'un bâtiment.
• La nouvelle réglementation a repris l'obligation relative aux détecteurs de fumée dans le rapport technique au niveau du bâtiment et du logement. Le détecteur de fumée est attribué à la catégorie II. Pour obtenir un certificat de conformité, il est donc désormais également nécessaire de se conformer à l'exigence relative aux détecteurs de fumée, ce qui explique l’attribution de ce vice à la catégorie II.
• Les exigences de performance énergétique de l’habitation (isolation de la toiture et double vitrage) peuvent également être satisfaites par un certificat de performance énergétique (PEB). En ce qui concerne l'isolation des toits, cette mesure s'applique déjà à partir du 1er janvier 2020.
• Spécifiquement pour les chambres louées à des étudiants : le rangement des vélos n'est plus obligatoire, tout comme l’existence d'un espace commun.
• La modification de la répartition des défauts et le dépassement de la norme objective d'occupation des fonctions communes sont également spécifiques aux chambres. Les points de pénalité n'étant plus utilisés, la méthode a été modifiée. Il est important qu’il y ait suffisamment de fonctions conformes pour la norme d'occupation objective du logement.

4. Le nouveau manuel technique

Jusqu'à présent, il existait déjà un manuel contenant les règles à suivre lors de l'établissement des rapports techniques pour l'enquête de qualité d'un logement par un inspecteur du logement.

Ce manuel technique est désormais établi par arrêté ministériel, ce qui le rend contraignant.

Le nouveau manuel technique, introduit par l’arrêté ministériel du 26 novembre 2020, doit être suivi à partir du 1^er janvier 2021 par les inspecteurs du logement lors des enquêtes de conformité et de l'établissement des nouveaux rapports techniques.

L'Agence flamande du logement met ce nouveau manuel technique à la disposition du grand public sous forme numérique, que vous pouvez consulter en cliquant ici. 

5. Conclusion

À partir du 1^er janvier 2021, la nouvelle législation sur le contrôle de la qualité des logements s'appliquera à tous les logements, y compris ceux qui sont loués ou mis à disposition.

La location d'un logement non-conforme ou inhabitable constitue une infraction pénale. Désormais, la limite de la responsabilité pénale correspondra à la limite fixée pour l'obtention d'un certificat de conformité. Des défauts de catégorie II ou III ne seront donc plus tolérés.

Il s'agira donc de s'assurer que les logements respectent tous les nouveaux critères.

En outre, il existe un nouveau manuel technique, qui doit être suivi lors de l'évaluation et de la rédaction d'un rapport technique et qui est juridiquement contraignant.