Un nouveau régime de TVA pour les projets de démolition et de reconstruction

Pour les promoteurs immobiliers, les entreprises clés en main et les investisseurs privés qui réalisent des projets ne répondant pas à ces conditions, ce sera probablement la fin de l'histoire. Ils seront en principe également soumis au régime de la TVA à 21 % pour leurs projets dans les 32 villes-centres. Cette suppression doit toutefois être nuancée en tenant compte du régime transitoire de la nouvelle réglementation.

Avec cette contribution, nous vous donnons un aperçu des principales nouveautés, telles qu'elles ont été communiquées en amont du texte officiel, qui n'est pas encore finalisé à l'heure actuelle. Nous émettons donc quelques réserves sur les informations contenues dans cet article et vous tiendrons informés dès que le texte officiel sera publié.

Nous nous limiterons à deux sujets, à savoir :

• La prolongation temporaire du régime favorable de TVA pour la démolition et la rénovation de la première habitation privée ;
• La suppression du régime favorable de TVA dans les 32 villes-centres.

Les autres régimes de TVA favorables pour le logement social, ainsi que pour l'installation de panneaux solaires, de chaudières solaires et de pompes à chaleur, ne sont pas abordés dans cet article.

1. Une prolongation temporaire du régime favorable de TVA pour la démolition et la rénovation ? 

1.1. Qu'est-ce qui est couvert par le régime favorable de TVA ?

Si, dans le cadre d'un projet résidentiel, un bien immobilier est entièrement démoli et qu'une nouvelle unité résidentielle est construite, le coût de la construction pourra être facturé à un taux réduit de 6% de TVA. 

Cette règle favorable a été introduite en 2021 pour une durée de deux ans, avec une possibilité de prolongation d'un an. La règle a d'abord été appliquée de manière permanente dans 32 villes centrales jusqu'à ce que le gouvernement fédéral choisisse de l'étendre au reste du pays, mais avec des conditions plus strictes. 

1.2. Quelles sont ces conditions ?

Pour bénéficier du taux de TVA de 6 %, le projet doit remplir certaines conditions. 
Tout d'abord, la démolition du bien doit aller de pair avec sa reconstruction. En effet, la démolition et la reconstruction doivent constituer une seule et même opération.

En outre, lors de sa mise en service, la nouvelle construction doit être utilisée exclusivement ou principalement comme résidence privée unique. Un usage principalement privé est suffisant, ce qui signifie que les locaux partiellement utilisés à des fins professionnelles sont également couverts. 

La surface habitable ne doit pas dépasser 200 mètres carrés. Si cette limite est dépassée, le taux favorable ne s'applique plus. 

Les conditions doivent être respectées pendant au moins cinq ans. La période s'étend de la première occupation au 31 décembre de la cinquième année suivante. 

1.3. Prolongation du régime par le régime transitoire

Le régime favorable sera prolongé pour les projets de construction qui tombaient sous le régime précédent et pour lesquels le permis unique a été demandé avant le 1er juillet 2023 (l'autorisation n'est donc pas nécessaire !). 

Le coût de construction facturée sera encore soumis au régime de la TVA de 6% jusqu'à la fin de 2024 selon le régime transitoire annoncé pour ces projets de construction. 

2. Suppression du régime favorable de TVA dans 32 villes-centres

Un régime de TVA favorable permanent était en place dans 32 centres-villes afin de lutter contre la dégradation urbaine. En vertu de ce régime, les investisseurs étaient autorisés à facturer le coût de construction des travaux dans les projets où un bâtiment existant était démoli pour construire ensuite un nouveau bâtiment sur le même site, au taux de 6 %. Toutefois, ce régime préférentiel de TVA ne s'appliquait pas aux investissements dans le logement social.

La particularité de ce régime est qu'il :

• s'appliquait sans conditions supplémentaires ; et
• ne s'appliquait que dans les 32 villes-centres de Belgique. 

Le régime favorable à la démolition et à la reconstruction dans les 32 villes-centres sera probablement supprimé. 

Toutefois, cette suppression s'accompagnera d'un régime transitoire. Les travaux immobiliers resteront possibles avec une TVA de 6 %, à condition que le permis soit demandé avant le 1er janvier 2024 et ce, pour des travaux dont le paiement est effectué au plus tard le 31 décembre 2024. 

Il reste cependant à voir si le législateur joindra effectivement le geste à la parole. Cette suppression a été largement critiquée par le secteur car elle a un impact important sur la rentabilité des projets urbains. 

En outre, plusieurs groupes d'intérêt voudront soumettre la réglementation à un contrôle juridictionnel. L’issue de cette procédure pourrait avoir un impact sur l'élaboration concrète de la nouvelle réglementation.

Par ailleurs, la suppression du régime favorable constituera un frein au développement urbain des villes centrales, ce qui n'est pas forcément souhaitable d'un point de vue politique.

3. Conclusion 

Nous pouvons déduire de la communication du gouvernement De Croo I que les régimes de TVA favorables « première habitation » et « 32 centres-villes » tant pour les démolitions que pour les rénovations seront progressivement supprimés.

Ces deux régimes continueront d'être appliqués jusqu'à la fin de l'année 2024 dans des conditions spécifiques. Après cela, ils disparaîtront probablement.

Les réglementations finalisées devraient suivre d'ici la fin de l'année et attireront beaucoup d'attention dans le secteur et pourraient être contestées devant les tribunaux.

Seeds of Law suit de près ce processus législatif et en rendra compte dès que les règlements seront finalisés.

Vous souhaitez obtenir plus d'informations ou une assistance de la part des spécialistes de Seeds of Law ? N'hésitez pas à nous contacter au +32 (0)2 747 40 07 ou via info@seeds.law.