Un label kot flamand plus transparant et uniforme

1. Situation

L'introduction d'un label kot uniforme et en même temps d'un logement étudiant de qualité sont les objectifs principaux de ce décret.

Pour les propriétaires, cela signifie une approche standardisée des normes de qualité pour les logements étudiants, ce qui peut améliorer la transparence du marché et la comparabilité des différents biens.

Le décret permet également aux propriétaires de cibler des publics spécifiques dans le cadre du système de logement locatif conventionné, ce qui peut se traduire par une approche plus ciblée du marché de la location et des locataires potentiels.

2. Politiques et objectifs en matière de logement étudiant

Le décret décrit l'objectif principal du label kot comme suit :

1. Une commune peut choisir d'attribuer le label kot flamand aux logements étudiants, mais ce n'est pas obligatoire.
   
   
2. Le label kot confirme le respect des normes suivantes :
   
   a. Les exigences de qualité du logement, démontrées par un certificat de conformité, et toute norme plus stricte imposée par la commune, établie par un certificat de la commune ;
   b. Les exigences de sécurité incendie, confirmées par une attestation d'incendie ou un certificat d'un inspecteur des incendies nommé par le bourgmestre ;
   c. Le nombre de logements autorisé conformément au Code flamand de l’Aménagement du Territoire.
   
   
3. Les communes ne peuvent pas imposer d'exigences supplémentaires pour la délivrance ou le refus du label kot, pour autant que les normes du point 2 soient respectées.
   
   
4. Une commune peut choisir de rendre le label kot obligatoire sur son territoire.
   
   
5. Outre le label kot flamand, une commune peut choisir de contrôler d'autres aspects, bien que ceux-ci ne fassent pas partie du label kot proprement dit. Cela peut toutefois se faire dans le cadre d'une action de sensibilisation.

Le label kot, tel que décrit dans le décret, vise à confirmer (certifier) la conformité avec les exigences de qualité des logements et de sécurité incendie, ainsi qu'avec d'autres réglementations pertinentes.

Pour les propriétaires, il s'agit d'un cadre clair dans lequel ils peuvent faire certifier leurs biens tout en répondant aux attentes des locataires potentiels. En résumé, grâce au label kot, votre bien répondra automatiquement aux exigences de qualité du logement et de sécurité incendie. Il y a également une garantie que le nombre de logements dans le bien est autorisé.

La recherche de l'uniformité et de la transparence n'est pas seulement bénéfique pour les étudiants, mais aussi pour les propriétaires, car elle crée des conditions de concurrence équitables. Cela permet d'éviter des malentendus ou des litiges entre propriétaires et locataires.

3. Le décret : les articles pertinents

3.1 Mise à disposition des données

Le Code flamand du logement de 2021 réglemente déjà comment et quelles données (personnelles) relatives au contrôle de la qualité du logement doivent être mises à la disposition du public.

Toutefois, cet article est étendu de deux manières par le label kot flamand.

Le décret prévoit que les données suivantes doivent être rendues publiques : l'emplacement du logement étudiant, l'attribution ou non d'un label kot et les critères remplis.

Pour les propriétaires, cela signifie une transparence et une visibilité accrues de leurs biens sur le marché. Les locataires potentiels peuvent facilement vérifier si un certain kot possède un label kot et s'il répond aux exigences requises. Les propriétaires qui se conforment à la réglementation bénéficieront sans aucun doute d'un avantage concurrentiel.

Deuxièmement, l'agence « Wonen in Vlaanderen » peut partager des données personnelles avec des institutions de contrôle accréditées. Ces institutions peuvent ainsi contrôler efficacement la qualité du travail de leurs inspecteurs du logement. Pour les propriétaires, cela signifie un niveau de contrôle accru et le respect des normes requises. Cela peut également améliorer la réputation des propriétaires qui coopèrent avec des organismes de contrôle fiables, ce qui peut susciter un plus grand intérêt de la part des locataires potentiels pour leurs biens.

3.2 Le terme « logement pour étudiants » et les biens qui y sont soumis

Le terme « logement pour étudiants » n'est actuellement pas défini dans le Code flamand du logement, mais il l'est dans le décret relatif au Code flamand du logement. Cette définition est toutefois limitée, car elle se réfère uniquement à une chambre louée ou mise à la disposition d'un ou de plusieurs étudiants. Ainsi, un étudiant est, entre autres, « toute personne inscrite dans un établissement d'enseignement supérieur, qui y suit des cours et dont c'est l'occupation principale ». Toutefois, le fait qu'une personne suive des cours ou non ne peut être contrôlé.

L'utilisation de cette définition n'est donc pas répétée.

A la place, une définition simplifiée de « l'étudiant » est adoptée, à savoir « toute personne inscrite dans un établissement d’enseignement à temps plein ». La définition du « logement pour étudiants » est également élargie pour inclure tous les types de logement, et pas seulement les chambres, à savoir « tout logement loué, mis en location ou mis à disposition dans le but de loger un ou plusieurs étudiants ». Cela signifie que non seulement les kots traditionnels d’étudiants, mais aussi les maisons, les studios et les appartements d'étudiants peuvent bénéficier du label kot.

L'extension de la définition du « logement pour étudiants » à tous les types de logement offre aux propriétaires de nouvelles possibilités de proposer leurs biens à un plus grand nombre de locataires. Le fait que le label kot puisse désormais s'appliquer également aux maisons, studios et appartements d'étudiants peut donc entraîner une augmentation de la demande pour ce type de logement, en plus des locations traditionnelles de chambres d’étudiants. Dans ce cadre il est utile de noter que la location de chambres dans une maison à des étudiants peut modifier le nombre d'unités d'habitation, ce qui nécessite un permis. Par conséquent, si vous avez une maison pour lequel vous souhaitez obtenir un label kot, il est conseillé de vous assurer d’abord que le nombre d'unités d'habitation est autorisé.

Par ailleurs, le label kot ne fait délibérément pas de distinction entre les grandes résidences des établissements d'enseignement supérieur et les autres formes de logement étudiant, et ce dans un souci d'uniformité.

3.3 Le label kot et l’obligation de notification ?

Le label kot n'est pas obligatoire, mais les propriétaires de logements étudiants sont tenus de signaler qu'ils louent des logements étudiants. Les modalités de cette déclaration sont encore en cours d'élaboration par le gouvernement flamand. Cette obligation de notification sera sans aucun doute bénéfique pour le suivi de l'offre de logements pour étudiants, pour laquelle il n'existe à ce jour aucune vue d'ensemble de la demande et de l'offre. Les propriétaires pourront ainsi mieux comprendre la demande et les tendances du marché du logement pour étudiants.

En outre, un partage plus poussé des données permettra de montrer quels sont les biens immobiliers connus pour être des logements pour étudiants et si des informations sont disponibles sur le label kot.

4. Les communes peuvent-elles encore introduire un système similaire après l'entrée en vigueur du décret ?

Le décret précise que les communes ne peuvent plus mettre en place un système similaire après l'entrée en vigueur du label kot uniforme. Les labels et les licences d'exploitation déjà délivrés restent valables, pour autant qu'ils aient été délivrés avant l'entrée en vigueur des dispositions relatives au label kot. Toutefois, les communes ne peuvent plus délivrer de nouveaux labels à partir de cette date. Les ordonnances contraires au régime proposé seront automatiquement abrogées, sauf si elles sont antérieures à l'entrée en vigueur du nouveau décret.

Pour les propriétaires, cela signifie une réglementation stable et cohérente à long terme, ce qui peut contribuer à un marché locatif plus prévisible.

Une exception est toutefois faite pour la ville de Louvain, car cette dernière travaille déjà avec la fonctionnalité du label kot dans VLOK (Vlaams Loket Woningskwaliteit) à partir du 1er janvier 2024. Les labels kot émis à Louvain entre le 1er janvier 2024 et la date d'entrée en vigueur de l’ordonnance seront convertis en labels kot flamands.

Veuillez noter que même si certains articles de ce décret entreront déjà en vigueur le 19 avril 2024, l'entrée en vigueur des principaux articles a encore été reportée indéfiniment. Nous vous tiendrons informés à ce sujet.

Si vous souhaitez plus d'informations, n'hésitez pas à contacter nos spécialistes : +32 (0)2 747 40 07 ou info@seeds.law.