Troubles de voisinage et le recours préventif des voisins

1. Qu'entend-on par "troubles de voisinage" ?

Jusqu'à présent, les troubles aux voisins n'ont pas été expressément réglementés, alors qu'il s'agit d'un problème courant, même lors de travaux de construction.

L'article 544 du Code civil a toujours été invoqué pour introduire une action en justice au titre des troubles de voisinage, car cet article donne une définition du droit de propriété.

Le nouveau droit des biens, en revanche, prévoit sa propre élaboration juridique de la théorie des troubles de voisinage. Ce faisant, il a été tenu compte de la définition déjà donnée au terme "trouble de voisinage" par la jurisprudence et la doctrine.

Ainsi, dans le cadre des troubles de voisinage, la loi prévoit désormais explicitement que les propriétaires voisins ont chacun un droit à l'usage et à la jouissance de leur propriété. Dans l’exercice de cet usage et jouissance, ils doivent respecter l'équilibre établi, en ne causant pas à leur voisin un trouble qui lui serait imputable et qui excèderait la mesure des inconvénients normaux du voisinage.

Comme par le passé, aucune faute ne sera nécessaire afin d'établir l’existence de troubles de voisinage.

Il est important de souligner que dorénavant, des caractéristiques ont été définies dans la nouvelle loi afin de déterminer et qualifier le caractère excédant la mesure des inconvénients normaux des troubles de voisinage. Dans cette évaluation, il sera possible de tenir compte de toutes les circonstances de l'espèce, tels le moment, la fréquence et l'intensité du trouble, la préoccupation ou la destination publique du bien immeuble d’où le trouble causé provient.

2. Le recours préventif

Avec le nouveau régime de droit des biens, il sera possible d'engager une action à titre préventif pour éviter les troubles excessifs de voisinage.

Lorsqu’un bien immobilier fait courir des risques graves et manifestes en matière de sécurité, de santé ou de pollution à l’égard d’un bien immeuble voisin, rompant ainsi l'équilibre entre les deux biens, le propriétaire ou l'occupant de ce bien immeuble voisin pourra demander en justice que des mesures préventives soient prises afin d’empêcher que le risque se réalise.

Les mesures préventives appropriées ne sont pas déterminées par le législateur, mais nous vous conseillons de tenir compte du fait qu'elles peuvent avoir des conséquences importantes, telles que la suspension des travaux, l'adaptation du projet de construction ou des mesures de protection supplémentaires.

3. Quelles conséquences cela peut-il avoir pour votre projet de construction ?

Avec l’action préventive, il sera possible d'exiger que des mesures soient imposées avant même que les troubles et les dommages ne se produisent.

Il s'agit d'un changement important, car, à l'heure actuelle, pour introduire une action, il faut généralement pouvoir démontrer le trouble et les dommages qui en résultent.

Pour les projets de construction en particulier, cela signifie qu'un voisin peut faire arrêter les travaux ou même empêcher l’achèvement de ceux-ci avant qu'une nuisance ou un dommage ne se soit déjà produit. Il est également possible que des mesures de protection supplémentaires soient imposées afin de prévenir des nuisances potentielles.

Tant les demandes de mesures préventives que leur contestation devant les tribunaux peuvent entraîner des retards conséquents dans les projets de construction. Les mesures préventives peuvent également entraîner des coûts de construction supplémentaires, par exemple lorsque des mesures de protection supplémentaires doivent être prises.

Il est préférable d'en tenir compte lors de l'élaboration de vos contrats, par exemple pour la détermination de la date de livraison et des amendes de retard, mais aussi pour la détermination du prix.

Afin d'adapter vos contrats dès aujourd'hui à ce nouveau changement de la législation sur le droit des biens, contactez l'équipe de Seeds of Law (+32 (0)2 747 40 07 ou via info@seeds.law).

Et si vous craignez que vous serez confronté à une demande de mesures préventives, n’hésitez pas à contacter nos spécialistes pour vous assister dans ce cadre.

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