Régionalisation du droit du bail : comparaisons

Cet article se limite aux ressemblances et différences frappantes dans les règles régionales concernant le bail d’habitation. 

En matière de bail commercial, la réglementation fédérale reste encore d’application, sauf en ce qui concerne les baux commerciaux de courte durée ou ce que l’on appelle les 'pop-up stores' qui existent déjà en Flandre et sont en cours d’élaboration en Wallonie et à Bruxelles.

En ce qui concerne le bail d’habitation, la Région de Bruxelles-Capitale a donné le signal avec l’introduction du Titre XI « Des baux d’habitation » dans le Code Bruxellois du Logement (CBL). Cette nouvelle réglementation est entrée en vigueur le 1er janvier 2018.

La Région wallonne a suivi en publiant le 28 mars 2018 son Décret relatif au bail d’habitation. Cette réglementation entrera en vigueur le 1er septembre 2018.

Enfin, le projet de Décret flamand relatif à la location a été définitivement approuvé par le gouvernement flamand le 18 mai 2018. Ce décret devrait normalement également entrer en vigueur le 1er septembre 2018, mais a été reporté à début 2019 à la demande des organisations de locataires.

Ci-dessous, nous énumérons quelques nouveautés importantes de ces nouveaux décrets ; si les règles dans les différentes régions se ressemblent, elles peuvent quand même différer.

1. Un champ d’application élargi

Un premier élargissement notable que nous pouvons retrouver tant auprès du législateur flamand que wallon est l’élargissement du droit de bail d’habitation aux biens mobiliers.

A côté des habitations classiques, le nouveau droit du bail d’habitation en Flandre et en Wallonie s’appliquera également, par exemple, aux caravanes et bateaux. Cet élargissement aux biens mobiliers a été repris explicitement dans les deux décrets. Le CBL n’explicite cependant pas quant à lui si les biens mobiliers tombent également dans le champ d’application.

2. Les informations demandées aux candidats preneurs

Les trois régions ont toutes adopté des règles concernant la protection des informations des candidats preneurs.

Selon le législateur flamand, un bailleur ne pourra demander à un candidat preneur que les documents qui sont nécessaires pour vérifier si le candidat preneur pourra satisfaire à ses obligations contractuelles. 

Le décret relatif au bail d’habitation wallon prévoit en revanche à l’article 6 une liste limitative des informations que le bailleur peut demander aux candidats preneurs. Parmi celles-ci, on retrouve par exemple le nom, le prénom, la date de naissance, la composition de ménage ainsi qu’une preuve de paiement des trois derniers loyers. D’autres informations que celles communiquées dans la liste limitative (ex : fiches de salaire) ne peuvent pas être demandées par le bailleur sauf si cette demande est justifiée par des motifs sérieux, proportionnés à la finalité poursuivie.

Dans la réglementation bruxelloise, les informations que le bailleur peut demander au candidat preneur sont énumérées à l’article 200ter du CBL. Il s’agit notamment des documents permettant de vérifier l’identité ainsi que la capacité de contracter du candidat preneur, ainsi que le montant des moyens financiers dont le preneur dispose ou d’une estimation de ceux-ci. Cependant, à Bruxelles, ni l’origine, ni la nature des moyens financiers ne peut être prise en considération par le bailleur pour refuser une location.

3. Explication vulgarisée par les Régions

Les trois régions ont donné mission à leur gouvernement de rédiger ce que l’on appelle une « explication vulgarisée » dans laquelle les droits et obligations des preneurs et bailleurs, la législation applicable en cours et les dispositions du contrat sont expliqués en langage courant.

Tant en Région de Bruxelles-Capitale qu’en Région wallonne, cette explication doit être obligatoirement jointe au contrat de bail. En Région flamande, il suffit pour le moment que le contrat fasse référence à cette explication. Le gouvernement flamand déterminera la manière par laquelle cette explication est mise à disposition du public. Celle-ci sera probablement à consulter via le site internet des autorités flamandes.

4. L'importance de l'enregistrement du contrat de bail

En matière d’obligation d’enregistrement, on peut déjà observer des différences notables entre les régions.

Sous la législation fédérale, un preneur peut résilier sans préavis ni indemnité tant que le contrat de bail n’a pas été enregistré par le bailleur.

Le législateur flamand va conserver cette règle. En l’absence d’enregistrement, le preneur informe le bailleur de la résiliation qui prend effet le premier jour du mois qui suit le mois de la résiliation.

La Région wallonne et la Région de Bruxelles-Capitale appliquent à ce sujet une autre règle. Ils maintiennent la possibilité pour le preneur de résilier sans préavis ni indemnité, mais le preneur dispose seulement de cette possibilité si le bailleur a été mis en demeure par lettre recommandée et que ce dernier a négligé d’enregistrer le contrat de bail dans le mois qui suit la mise en demeure. Le bailleur dispose en d’autres termes d’un délai de grâce pour régulariser la situation.

En Région wallonne, une sanction complémentaire est encore prévue en cas d’absence d’enregistrement : aussi longtemps que le bailleur n’enregistre pas le contrat, il ne pourra pas réviser ou indexer le loyer. Cette sanction ne se retrouve pas dans le Code Bruxellois du Logement.

5. Décès du preneur

On observe également de grandes différences en cas de décès du preneur.

Sous la législation fédérale (article 1732 du Code civil), le contrat de bail ne prend pas fin par le décès du preneur, et se poursuit à charge de la succession, qui peut alors décider de résilier le contrat de bail selon la législation applicable. 

Le législateur wallon a abandonné cette règle. Selon l’article 46 du décret, le contrat de bail prendra automatiquement fin trois mois après le décès du preneur. Si l’habitation est inoccupée, le bailleur peut résilier le contrat s’il fait constater le caractère inoccupé de l’habitation par un huissier de justice. Le contrat de bail prendra alors fin au moment de cette constatation.

Le Code Bruxellois du Logement conserve la règle fédérale mais y ajoute que le bailleur peut considérer le contrat de bail comme résilié, sans congé ni indemnité, si l’habitation, après le décès, est inoccupée par les membres de la famille du preneur et si le loyer et/ou les charges restent impayées pendant une période de deux mois à partir du décès.

Selon le décret flamand, le contrat sera automatiquement résolu à la fin du deuxième mois après le décès du preneur, sauf si les héritiers ont déclaré à la fin du deuxième mois après le décès du dernier preneur, dans ce délai, qu’ils poursuivront le contrat de bail. Quand le contrat de bail est automatiquement résilié, la succession doit au bailleur une indemnité d’un mois de loyer.

6. Possibilité de résiliation de contrats de bail de courte durée

Une nouveauté qui n’existait pas encore sous la législation fédérale est la possibilité pour le preneur de résilier à tout moment un contrat de bail de courte durée (c’est-à-dire un contrat de bail plus court que 3 ans, renouvelable deux fois mais dont la durée totale ne peut jamais dépasser 3 ans), moyennant le respect d’un préavis de 3 mois et le paiement d’une indemnité de résiliation.

Cette possibilité a été reprise tant à Bruxelles qu’en Wallonie et en Flandre. Il y a également à nouveau quelques petites différences.

A Bruxelles, cette possibilité n’existe que pour les contrats de bail d’une durée supérieure à 6 mois. Ce seuil minimum n’existe pas en Wallonie et en Flandre.

L’indemnité de résiliation en cas de résiliation anticipée d’un bail de courte durée s’élève toujours à Bruxelles et en Wallonie à 1 mois. En Flandre, cette indemnité s’élève à un mois et demi, un mois ou un demi mois en fonction de si le contrat de bail prend fin durant la première, la deuxième ou la troisième année, compte tenu du point de départ du premier contrat de bail. 

7. Nouveau régime pour le bail étudiant

Les trois régions ont également adopté de nouvelles règles pour ce qui concerne le bail à des étudiants.

Tant en Flandre qu’en Wallonie, il est possible pour le preneur de résilier le contrat de bail étudiant sans indemnité s’il met un terme à ses études ou si un de ses parents décède, à condition que celui-ci pourvoyait à son entretien.

Le préavis s’élève dans ces cas à 2 mois. En Wallonie, cette possibilité n’est offerte à l’étudiant que si celui-ci résilie avant le 15 mars. Cela n’est pas exigé en Flandre.

A Bruxelles, le preneur peut à tout moment résilier sans motivation, moyennant le respect d’un préavis de 2 mois.

8. Conclusion

Le transfert des compétences aux régions a conduit à une fragmentation du droit du bail.

Bien que les régions se regardent clairement les unes les autres et se reprennent les nouveautés (par exemple : le bail étudiant, la possibilité de résilier à tout moment un bail de courte durée), les différentes réglementations ne sont tout de même pas des copies exactes. 

Cela ne simplifie certainement pas le droit du bail, encore moins pour les propriétaires qui possèdent des biens dans les trois régions.

Si vous vous sentez perdu dans cet enchevêtrement de nouvelles règles, nous sommes évidemment toujours à votre disposition pour vous assister et vous conseiller.