Puis-je répercuter une augmentation des prix de l'énergie sur mon locataire ?

1. Les coûts de consommation dans le cadre du bail d'habitation

Le contrat de bail d'habitation stipule généralement que le locataire est responsable de la souscription de son propre abonnement d'énergie.

Si ce n'est pas le cas, il y a deux possibilités : soit le locataire paie une provision (qui est calculée en fonction des coûts de consommation réels), soit le locataire paie un montant fixe (qui reste le même pendant toute la durée du contrat, indépendamment des coûts de consommation réels).

À moins que le contrat ne prévoie explicitement que les charges imputées au locataire soient des montants forfaitaires, ceux-ci sont supposés être égaux aux consommations réelles.

Conformément à la ( ancienne ) loi sur les baux d'habitation et à la ( nouvelle ) législation régionale sur les baux en Flandre, à Bruxelles et en Wallonie, chaque partie peut, à tout moment, demander au tribunal de réviser les frais et charges, même s'ils sont forfaitaires, ou de les convertir en frais et charges réels. Cela n'est possible que si un montant fixe est explicitement prévu.

Le juge se prononce alors sur base de l'évolution des frais réels et détermine à partir de quand la révision ou la conversion devient effective.

Bien entendu, rien n'empêche les parties de convenir en commun d'arrangements à l'amiable qui peuvent être ajoutés au bail sous la forme d'un addendum.

2. Coûts de consommation en cas de bail commercial

La loi sur les baux commerciaux ne prévoit rien concernant la répercussion des charges et des frais.

Il appartient donc au bailleur et au locataire de se mettre d'accord sur ce point lors de la conclusion du bail commercial.

Comme c'est le cas pour les baux d'habitation, le bail stipule généralement que le locataire est responsable de la souscription de ses propres abonnements et que, pour les frais communs de l'immeuble, une provision ou un montant forfaitaire est prévu.

En cas d'augmentation des prix de l'énergie, il faut distinguer le bail commercial avec paiement d'une provision et le bail commercial dans lequel une somme forfaitaire est versée.

2.1 Le locataire commercial verse une provision

Le but d'une provision est de diviser le relevé annuel en parties mensuelles afin d'éviter une surfacturation en fin d'année.

Le Code civil stipule que les frais imposés et les charges déterminées en « montants fixes » doivent également correspondre aux dépenses réelles.

Si l'on sait déjà aujourd'hui que la provision ne sera plus suffisante, en tant que propriétaire, vous avez tout intérêt à écrire au locataire pour l'inviter à augmenter la provision du même montant que celui qui vous est facturé.

2.2 Le locataire commercial paie un montant forfaitaire

Si des montants forfaitaires sont facturés, il est plus difficile de répercuter une augmentation de prix. Dans ce cas, les parties ont convenu d'un montant fixe, indépendamment de la consommation réelle ou du décompte effectif.

Contrairement au bail d'habitation, la loi sur les baux commerciaux ne prévoit pas la possibilité de modifier le montant forfaitaire.

Toutefois, la loi sur les baux commerciaux prévoit la possibilité de faire réviser le loyer par le juge. Et c'est là que se trouve une solution cachée. À notre avis, un forfait pour la consommation des services publics peut être considéré comme faisant partie du loyer. En vertu de la condition de révision du loyer prévue par la loi sur les baux commerciaux, le taux forfaitaire pourrait donc être modifié.

L'inconvénient, toutefois, est qu'une révision du loyer ne peut pas être demandée à tout moment et qu'elle est soumise à certaines conditions et à certains délais.

Mais attention : vous pouvez inclure dans votre contrat de bail une clause spéciale qui rend possible une révision des montants forfaitaires dans certaines circonstances.

3. Les coûts de consommation dans le cadre du bail de bureau

Le bail de bureau ne s’est pas vu réserver une définition juridique et est par conséquent soumis au régime de droit commun du bail (matière de compétence fédérale) prévu par le Code civil.

Or, ce régime de droit commun est en principe supplétive, ce qui signifie que les parties peuvent convenir d’y déroger. Il existe donc une grande liberté contractuelle et flexibilité en cette matière.

Les parties pourront convenir que le locataire paie une provision de charges, soit un montant forfaitaire. La provision des charges est ensuite imputée sur les coûts de consommation réels, généralement à la production par le bailleur du décompte annuel des consommation là où le montant forfaitaire restera en principe le même pendant toute la durée du contrat, indépendamment des coûts de consommation réels.

Les parties peuvent également prévoir que le locataire ouvrira des comptes nominatifs individuels pour sa consommation personnelle et paiera un montant forfaitaire ou provisionnel pour les charges communes.

Il est important de noter que le Code civil dispose impérativement (sans possibilité pour les parties de prévoir des dispositions contractuelles contraires) que lorsque les parties auront convenu que les charges imposées au locataire sont fixés provisionnellement, ils doivent correspondre à des dépenses réelles. Ces charges doivent être mentionnées distinctement du montant du loyer et les documents établissant ces dépenses doivent être produits.

Dans le cas d'immeubles à locaux multiples dont la gestion est assurée par une même personne, l'obligation est remplie dès lors que le bailleur fait parvenir aux locataires un relevé des frais et charges.

Les parties peuvent également prévoir des clauses contractuelles permettant une révision du montant de la provision afin de l’adapter à une éventuelle hausse ou baisse du prix de l’énergie, de même en ce qui concerne les charges forfaitaires.

Dans l’hypothèse où une telle clause n’aurait pas été prévue, une modification unilatérale du montant des charges forfaitaires ne peut s’envisager que de commun accord ou, à défaut, en soumettant la question au Juge de paix compétent. Les parties peuvent également recourir à la médiation en vue d’essayer de parvenir à un terrain d’entente leur permettant de modifier leur contrat de commun accord.

4. Conclusion

Nous espérons que le présent article vous permettra d'agir de manière proactive et d'éviter les surprises, mais surtout les frais impayés.

Il est particulièrement important que vous sachiez que vous pouvez inclure certaines clauses dans votre contrat de bail qui permettent l'ajustement de certains montants convenus aux augmentations de prix.

Ces clauses présentent un avantage incontestable en ce qu’ils facilitent significativement la possibilité d’adaptation des mensualités de charges aux prix réels de l’énergie, ce qui peut bénéficier tant au bailleur qu’au locataire.

Nous serions, bien entendu, enchantés de vous aider. N'hésitez pas à contacter les spécialistes de Seeds of Law, au +32 (0) 474 40 07 ou via info@seeds.law.