L'usufruit : travaux d'entretien, obligation de contribution et droit d'accession

1. Travaux d'entretien dans le cadre d'un droit d'usufruit

L'usufruitier est tenu d'effectuer toutes les réparations d'entretien du bien dont il jouit. Il s'agit de réparations nécessaires, à court ou à long terme, ayant pour but de préserver la valeur du bien, sous réserve de l'usure normale, de la vétusté ou d’un cas de la force majeure.

En revanche, les grosses réparations sont à la charge du nu-propriétaire. Sont considérées comme de grosses réparations celles qui portent sur la structure du bien ou lorsqu’il s’agit de ses composantes inhérentes ou encore les réparations dont le coût excède manifestement la valeur des fruits du bien.

Toutefois, lorsque ces grosses réparations concernent les ouvrages et plantations réalisés ou causés par l'usufruitier lui-même, ce dernier en est lui-même responsable.

En outre, il est prévu que le nu-propriétaire, lorsqu'il effectue de grosses réparations, peut exiger de l'usufruitier une contribution proportionnelle aux frais de celles-ci. Cette contribution sera déterminée en fonction de la proportion de la valeur du droit d'usufruit par rapport à la valeur de la pleine propriété. Toutefois, le législateur ne prévoit un tableau de calcul de cette proportion que pour les personnes physiques et non pour les personnes morales.

En ce qui concerne ce tableau, il est contractuellement possible de s'en libérer ou de prévoir contractuellement un tableau de calcul différent pour la contribution aux frais, car ces dispositions sont de droit complémentaire.

Les parties, tant l'usufruitier que le nu-propriétaire ont également la possibilité de convertir l'usufruit à tout moment, soit en pleine propriété, soit en une somme d'argent, soit en rente garantie et indexée.

2. Contribution aux charges dans le cadre du droit d'usufruit 

Bien que ce soit l'usufruitier qui soit responsable de toutes les charges périodiques, le nu-propriétaire devra supporter les charges extraordinaires du bien grevé, même si celles-ci doivent être payées de manière périodique.

L'usufruitier ne devra supporter que les charges périodiques ainsi que les charges extraordinaires pour les constructions et/ou les plantations qu'il a lui-même créées ou érigées.

3. Droit d'accession

Si l'usufruitier a réalisé des ouvrages et des plantations dans les limites de son droit, sans y être obligé, et avec le consentement du nu-propriétaire, ce dernier devra payer une redevance à l'usufruitier pour ces ouvrages et plantations. Le nu-propriétaire ne peut en demander l’enlèvement.

Jusqu'à ce que la redevance soit payée, l'usufruitier a un droit de rétention sur ces ouvrages et plantations. Il peut également décider d'enlever ces ouvrages ou plantations pendant la durée de son droit d'usufruit.

Si le consentement du nu-propriétaire est effectif, ce dernier deviendra propriétaire des constructions et des plantations en vertu de son droit d'accession.

Toutefois, en l'absence du consentement du nu-propriétaire, les bâtiments et/ou les plantes deviendront sa propriété, sans qu'il ne doive une quelconque redevance.

Pour plus d'informations sur les avantages et les inconvénients de l'usufruit, consultez l'équipe Seeds of Law au +32 (0)2 747 40 07 ou via info@seeds.law.

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