Les nouvelles normes élémentaires de qualité des logements en Région de Bruxelles-Capitale

1. Aperçu des principaux aspects de l’arrêté

1.1 La sécurité des bâtiments

L’arrêté fixe des normes élémentaires concernant l'état structurel (anciennement appelé « stabilité ») du bâtiment, y compris les fondations, la maçonnerie, les structures porteuses, les toits, les planchers, les escaliers, les cheminées, etc. 

À partir du 1er janvier 2026, l'évaluation de la sécurité sera élargie à d'autres aspects que la seule stabilité. En plus de la stabilité du bâtiment, d'autres aspects susceptibles d'affecter la sécurité des occupants seront désormais pris en compte, tels que les revêtements, le mobilier intégré et les menuiseries en plus des façades, des toits, des planchers, etc.

En outre, l’arrêté introduit de nouvelles règles concernant les structures surélevées. À partir de cette date, les escaliers, paliers, balcons, baies vitrées et autres structures surélevées doivent être dotés d'un « garde-corps stable et solide » d'au moins 1 mètre de haut, lorsque la différence de hauteur de ces structures dépasse 1 mètre. Ces mesures visent à assurer la sécurité des occupants et à minimiser les risques d'accident.

1.2 Installations électriques et de gaz

Les propriétaires doivent s'assurer que les installations de distribution d'électricité et de gaz sont sûres et ne présentent aucun risque pour les occupants. Le cas échéant, un certificat de conformité doit être obtenu auprès d'un organisme reconnu pour garantir la sécurité de ces installations. 

En outre, il existe un grand nombre de nouvelles obligations liées aux installations de gaz, à savoir :

• Les chaudières à gaz de type 1 seront interdites, tandis que les appareils à gaz de type B ne pourront plus être installés dans les chambres à coucher;
• Dans les autres pièces de la maison, l'utilisation du type B restera autorisée, à condition que l'arrivée d'air et l'évacuation des produits de combustion soient conformes aux normes en vigueur.
• Les appareils qui ne sont plus utilisés doivent être enlevés et remplacés.
• De plus, l'équipement préalable pour le chauffage et l'eau chaude n'est plus suffisant ; le logement doit être équipé à la fois d'un chauffage et d'une chaudière. 

Même la simple mise à disposition par le bailleur d'un raccordement au gaz ou d'une prise électrique pour que le locataire puisse y raccorder son propre chauffage n'est plus suffisante. 

Les propriétaires doivent donc veiller à l'entretien et à l'inspection réguliers des systèmes de chauffage et des chaudières afin de s'assurer qu'ils continuent à fonctionner de manière sûre et efficace. Cet entretien permet de réduire les risques de pannes et de prolonger la durée de vie des installations. Il est également important d'informer les locataires de tout besoin d'entretien.

1.3 Aspects sanitaires

L’arrêté introduit des règles plus strictes concernant l'humidité, les parasites, l'éclairage, la ventilation et l'évacuation des eaux usées dans les immeubles locatifs. Il est essentiel que les propriétaires s'assurent que le bien ne présente pas de problèmes d'humidité, de parasites et qu'il dispose d'un éclairage naturel et d’une ventilation adéquate, ainsi que d'un système d'évacuation des eaux usées en bon état de fonctionnement. En outre, les problèmes d'humidité temporaire sont désormais également évalués et l'inspecteur dispose de pouvoirs plus étendus pour décider de la non-conformité.

En ce qui concerne la lumière naturelle, l’arrêté renforce les règles relatives à l’éclairage naturelle dans les locaux dont le plancher est situé sous le niveau du terrain. Ainsi, dans ce cas, même une cuisine doit être éclairée par une surface de fenêtre d'au moins 1/10e de la surface au sol de la pièce.

Enfin, les règles en matière de ventilation sont précisées : le conduit d'évacuation de l'air pollué ne doit être verrouillable que s'il débouche directement sur l'extérieur. Les conduits de ventilation donnant sur l'extérieur doivent être protégés contre les parasites et les intempéries. 

1.4 Équipement du logement

L’arrêté fixe également des obligations concernant l'équipement du logement, notamment les installations d'eau froide et d'eau chaude, la plomberie, l'électricité, le chauffage, les appareils de cuisson, les sonnettes et les boîtes aux lettres. 

Par exemple, l’arrêté étend le nombre obligatoire de robinets et exige qu'au moins deux robinets fournissent de l'eau chaude : l'évier de la cuisine et la baignoire ou la douche. Tous les logements doivent être obligatoirement équipés d'une baignoire ou d'une douche (et pas seulement ceux de 28m² ou plus).

1.5 Surface et hauteur minimales

L’arrêté fixe de nouvelles normes de surface et de hauteur minimales pour les espaces habitables afin de garantir aux locataires un espace de vie adéquat. La surface nette minimale d'une unité de logement avec un et deux occupants respectivement reste inchangée. Pour trois, quatre et cinq résidents, une surface nette minimale modifiée s'applique. À partir de la sixième personne, la surface nette est augmentée de 10 m² pour chaque résident supplémentaire. Pour les résidences d'étudiants, une superficie minimale de 12 m² reste suffisante. 

2. Pourquoi est-ce important pour les propriétaires ?

L'arrêté du gouvernement de Bruxelles-Capitale impose des obligations en matière de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements. 

Les propriétaires ont tout intérêt à respecter ces exigences afin d'éviter que leurs biens ne soient déclarés inhabitables. 

Ces exigences sont également pertinentes dans le cadre de l'obtention d'une autorisation. Il est donc nécessaire de s'assurer que le bien est conforme à toutes les réglementations afin d'éviter de tels risques.

Enfin, le respect des normes élémentaires en matière de santé et de sécurité dans les immeubles locatifs contribue également au bien-être et à la sécurité des locataires. Il garantit que les locataires vivent dans un environnement approprié et vivable.

3. À quoi devez-vous veiller en tant que propriétaire ? 

• Entretien régulier : Veillez à ce que vos biens soient régulièrement inspectés et entretenus pour répondre aux exigences de l’arrêté.
• Documentation : Conservez tous les documents relatifs aux inspections de sécurité, aux registres d'entretien et aux réparations éventuelles.
• Réparations : Prenez au sérieux tout défaut ou problème lié à la sécurité, à la santé ou à l'équipement et faites effectuer les réparations nécessaires en à temps.
• Restez à jour : Tenez-vous au courant de toute modification de la réglementation et mettez vos propriétés à jour en conséquence.

4. Conclusion 

Le nouvel arrêté du gouvernement de Bruxelles-Capitale impose des obligations importantes aux propriétaires en matière de sécurité, de santé et d'équipement des biens locatifs. 

Il est important que les propriétaires soient pleinement conscients de ces exigences et veillent à ce que leurs biens soient conformes à toutes les réglementations afin d'éviter les sanctions légales et les risques potentiels.

N'hésitez pas à contacter nos spécialistes lorsque vous avez de plus amples questions : +32 (0)2 747 40 07 ou info@be.Andersen.com.