Le juge peut-il refuser une résiliation d’un bail à ferme ou en limiter sa validation ?

1. Demande de validation de la résiliation

Lorsque le bailleur a donné sa résiliation au locataire, celui-ci doit donner son accord par écrit. Si le locataire ne le fait pas, la résiliation devient caduc si le bailleur n'en demande pas la validation au juge compétent dans les trois mois suivant la résiliation.

2. Demande d'invalidation de la résiliation

En outre, le locataire peut demander au tribunal l’invalidation de la résiliation si, au cours du délai de préavis, il apparaît qu'un motif sérieux de résiliation ne peut être réalisé ou que le bailleur ne mettra pas ses intentions à exécution. Dans ce cas, le bail se poursuit comme si la résiliation n'avait pas été signifié.

Le tribunal peut refuser la validation de la résiliation :

• Lorsque le motif de résiliation repose sur un permis d'environnement qui a été accordé pour des actes d'urbanisme ou pour la remise en état et qu'aucune preuve de ce permis d'environnement ne peut être produit ;
• Lorsque le bail est résilié pour des motifs sérieux ou parce que le bailleur souhaite exploiter lui-même le bien ou en transférer l'exploitation à des membres de la famille privilégiés, et que les motifs invoqués pour la résiliation ne sont pas considérés comme sérieux et fondés ou lorsqu'il ressort de l'ensemble des circonstances de la cause que le bailleur ne mettra pas à exécution ses intentions ;
• Lorsqu'un bail est résilié pour des raisons de boisement ou de la production de nature et que la viabilité de l'exploitation agricole en question risque de s'en trouver gravement altérée ;
• Lorsque le locataire exerce la profession agricole à titre principal et que la superficie totale exploitée de l'entreprise agricole du futur exploitant sera supérieure à une superficie maximale fixée par le Gouvernement flamand ;
• Lors de toute extension supplémentaire si l'entreprise agricole du futur exploitant s'étend déjà sur une superficie supérieure à la superficie maximale.

Le tribunal peut limiter la validation de la résiliation en cas de

• cessation d'activité à des fins de boisement et de mise en valeur de la nature. Il peut limiter la validation de la résiliation à certaines parcelles ou à une certaine superficie, mais uniquement dans le but d'assurer la viabilité de l'exploitation agricole existante.

3. Dans quel cas le tribunal peut valider une résiliation pour exploitation personnelle du bailleur ?

Si le locataire exerce sa profession agricole à titre principal, le juge ne peut déclarer valable la résiliation pour exploitation personnelle par le bailleur que dans les cas suivants :

1. la personne physique qui, selon l'avis, poursuivra l'exploitation agricole, a sa profession agricole à titre principal et les biens ruraux en question seront exploitées dans le cadre de l'entreprise agricole de cette personne physique ;
   
   
2. dans le cas où une personne morale poursuivra l'exploitation, l'associé actif, l'associé commandite ou l’administrateur de la société doit avoir la profession agricole à titre principal et les biens ruraux en question devront être exploités dans le cadre de l'entreprise agricole de la personne morale.

Si le sérieux de l'exploitation personnelle déclarée est contesté par le preneur, le bailleur devra préciser la manière dont les personnes désignées comme futurs exploitants dans le congé réaliseront l'exploitation personnelle, effective et continue et il devra également être prouvé par le bailleur que ces personnes sont effectivement en mesure de le faire et remplissent cumulativement les conditions suivantes :

1° avoir obtenu un certificat ou un diplôme après avoir suivi un cours d'agriculture ou un enseignement d’une école d'agriculture ou d'horticulture ;
2° ces personnes ont exercé une activité agricole pendant au moins un an au cours des cinq dernières années ;
3° avoir participé effectivement à une exploitation agricole pendant au moins un an.

4. Qu'est-ce qui est considéré comme une altération grave de la viabilité de l’exploitation agricole ?

Le décret flamand sur les baux à ferme énumère les cas dans lesquels l’exploitation agricole du preneur est gravement altérée : 

• la résiliation concerne une partie ou l’ensemble de la parcelle d'habitation de la ferme du preneur ;
• la superficie des parcelles pour lesquelles la résiliation a été donnée dépasse un cinquième de la superficie totale de l'exploitation agricole du locataire ;
• le preneur réalise lui-même le motif de la résiliation ou s'engage à le réaliser dans un délai d'un an suivant la signification de la résiliation ;
• le preneur applique spontanément des mesures de gestion ou des pratiques agricoles respectueuses de l'environnement, du climat et de la nature ou s'engage à les appliquer dans un délai d'un an suivant la notification de la résiliation ;
• le preneur ou son associé qui est agriculteur à titre principal est âgé de moins de 40 ans ou peut désigner un successeur âgé de moins de 40 ans parmi les membres privilégiés de sa famille ;
• la résiliation n'est pas donné pour réaliser l’objet d'un projet de rénovation foncier, d'un projet d'aménagement de la nature ou de remembrement ;
• le résultat d'exploitation brut  de l'exploitation agricole du preneur est inférieur à un montant minimum de 40 000 euros par exploitant au moment de la résiliation, diminuera de plus de 10 % par suite de la résiliation ou tombera sous le montant minimum de 40 000 euros par exploitant ;
• le preneur est exploitant d'une ferme qui applique la production biologique ou qui est en train de se convertir à une méthode de production biologique conformément à la législation européenne en la matière.

5. Le tribunal peut-il refuser une résiliation en raison de la superficie de l'exploitation ?

Si le preneur exerce la profession agricole à titre principale, le juge peut refuser de valider la résiliation si la superficie totale exploitée de l'entreprise agricole du futur exploitant dépasse la superficie maximale déterminée par le Gouvernement flamand.

Le juge peut également déclarer la résiliation invalide lors de toute extension supplémentaire si l'entreprise agricole du futur exploitant s'étend déjà sur une superficie supérieure à la superficie maximale.

Le Gouvernement flamand détermine les superficies maximales de rentabilité. Ces superficies sont revues au moins tous les cinq ans. Elles sont fixées dans chaque province en fonction des régions agricoles définies dans l'arrêté royal relatif à la délimitation des régions agricoles du Royaume.

Le Gouvernement flamand peut adapter les limites des différentes régions agricoles.

Si un exploitant agricole acquiert des terres louées pour les exploiter personnellement, les conditions de superficie applicables en cas de résiliation sont celles qui étaient en vigueur lors de l'acquisition.

Le Gouvernement flamand peut préciser la procédure de fixation des superficies maximale.

6. Peut-on procéder à une nouvelle résiliation après qu’une résiliation est devenu caduc ou si elle n’est pas validé ? 

Si la résiliation est caduque ou a été déclarée invalide, aucune nouvelle résiliation ne peut être donnée pour quelque motif que ce soit avant au moins un an à compter de la notification de la résiliation caduque ou déclarée irrégulière en la forme.

Ce délai est porté à trois ans si le juge a refusé de valider la résiliation pour manque de fondement du motif invoqué.

Le juge peut encore valider une résiliation qui devrait être déclarée irrégulière en la forme si l'irrégularité ne peut pas mettre en cause la nature ou le sérieux de la résiliation par le preneur, ni de l'identité de la personne en faveur de laquelle la résiliation est donnée.

La résiliation déclarée valable par le tribunal ou acquiescée par écrit par le locataire est considérée comme inexistante si le preneur reste et est laissé en possession du bien loué.

7. Conclusion

Lorsque le bailleur résilie le bail à ferme, le congé doit comporter, sous peine de nullité, l'indication qu'il demandera au tribunal la validation de la résiliation si le locataire n'a pas signifié son acquiescement par écrit dans les 30 jours de l'envoi de la résiliation.

Si le preneur n'a pas donné son accord par écrit, la résiliation devient caduque si le bailleur n'en a pas demandé la validation dans les trois mois suivant la résiliation.

À l'inverse, le preneur peut également demander au tribunal de déclarer une résiliation invalide si, au cours du délai de préavis, il apparaît qu'un motif sérieux de résiliation ne peut être rempli ou que le bailleur ne réalise pas ses intentions. Dans ce cas, le bail se poursuivra comme s'il n'y avait pas eu de résiliation.

Dans les cas évoqués dans cet article, le tribunal peut refuser de valider la résiliation ou la limiter.

Si vous souhaitez résilier un bail à ferme ou si vous avez des questions à ce sujet, n'hésitez pas à contacter nos spécialistes : +32 (0)2 747 40 07 ou info@seeds.law.