Le certificat PEB des parties communes entre en phase 2

1. Le certificat énergétique : dispositions générales

Le certificat énergétique d’un immeuble reprend la quantité d’énergie effectivement consommé ou celle jugée necessaire pour remplir les différents besoins en corrélation avec l’usage standard d’un immeuble, c’est-à-dire les besoins en chauffage, en approvisionnement en eau, l’installation de refroidissement, la ventilation et le système d’éclairage.

Un certificat énergétique fournit des précisions sur la consommation en énergie, avec en particulier, le statut en économie d’énergie d’un immeuble et contient une série de recommandations pour épargner la consommation énergétique.

2. Entrée en vigueur des différentes phases

L’élaboration d’un certificat énergétique (PEB) pour les parties communes d’un immeubles, a été rendue obligatoire par l’entrée en vigueur du décret « Energie ».

Pour des raisons pratiques, ce PEB a été imposé en plusieurs phases, et les immeubles ci-après, doivent dorénavant disposer d’un certificat PEB aux conditions suivantes :

• A partir du 1er janvier 2022, tous les immeubles à appartements d’au moins 15 unités dont au moins deux unités résidentielles, même si elles ne sont pas parties communes ;
• A partir du 1er Janvier 2023, tous les immeubles à appartements d’au moins 5 unités, dont au moins deux unités résidentielles, même si elles ne sont pas parties communes ;
• A partir du 1er Janvier 2024, chaque propriétaire d’un immeubles à appartements qui se compose d’au moins deux unités résidentielles, même si elles ne sont pas parties communes, doit disposer d’un certificat PEB parties communes, pour les parties communes.

De plus, il y a une exception pour les immeubles à appartements, nouvellement construits : l’entrée en vigueur de l’obligation est différée.

La rédaction d’un certificat (PEB PC) pour les immeubles à appartements, nouvellement construits, n’est d’application que dix ans après la réception du permis d’environnement et les prescrits urbanistiques. A l’écoulement de cette période de dix ans, il faut pouvoir disposer d’un certificat PEB ou carte d’identité énergétique, le mois suivant l’expiration du permis pour l’environnement.

Par exemple, si un immeuble à appartements, nouvellement construit, a obtenu en 2015, le permis d'environnement, ce n'est qu'en 2015 que l'immeuble devra disposer d'un certificat PEB PC. Bien entendu, des immeubles qui ont subi une rénovation énergétique radicale, ne sont pas repris en tant qu'immeuble à appartements, nouvellement construit.

3. Sur quelle partie d’immeuble, le certificat PEB parties communes s’applique-t-elle ?

Un certificat PEB parties communes se rapporte aux parties communes des immeubles à appartements.

La question se pose alors de savoir à quel type d’immeuble à appartements, il s’applique et que signifie « parties communes ».

Lorsqu’à partir du 1er Janvier 2023, l’immeuble dispose d’au moins 5 unités résidentielles où chaque unité dispose de son propre accès privatif fermé, mais forme un ensemble d’immeubles, on peut considérer ceux-ci comme un immeubles à appartements homogène et un certificat PEB doit être dressé.

A partir du 1er Janvier 2024, cela sera d’application pour tous les immeubles à appartements qui comprennent d’au moins deux unités résidentielles.

Aux fins de calculer le nombre précis d’unités immobilières, il faut toujours tenir compte de la situation réelle, et pas du nombre qui existerait en fonction d’une situation acquise.

En ce sens, les parties communes comprennent tout ce qui entoure et enveloppe le bâtiment ( le toit, les murs de soutènement, le soubassement, les fenêtres, les portes, les cloisons de séparation), les cloisons intérieures et les planchers séparant les différentes unités immobilières et entre ces unités, les espaces communs destinés à la circulation des habitants ainsi que les installations techniques collectives (de refroidissement, de chauffage, les installations sanitaires pour l’eau chaude, la ventilation et les panneaux solaires).

Si l’immeuble à appartements se compose d’au moins 5 unités (qu’il s’agisse d’unités d’habitation ou non), l’éclairage dans les espaces communs destinés à la circulation, appartient aussi aux parties communes.

Les fenêtres, les portes, les cloisons et les installations privées, individuelles des unités d’habitation résidentielle, qui desservent seulement les espaces communs comme le hall d’entrée, n’appartiennent pas non plus aux parties communes.

4. Qui rédige le certificat énergétique et quel en est le contenu ?

Le certificat PEB, parties communes, ne peut être rédigé qu’à la demande de l’association des co-propriétaires ou à défaut à la demande d’un propriétaire ou d’un titulaire d’un droit commercial et de leur représentant, mandataire ou fondé de pouvoir.

Le rôle du syndic semble ici nié mais néanmoins le syndic peut agir activement en mettant à l’agenda de son assemblée générale, la délibération au sujet du certificat PEB des parties communes et la décision qui s’en suivra.

Le certificat PEB des parties communes est ensuite rédigé par un expert en énergie de niveau A et doit comporter au minimum les données suivantes :

• la date de la rédaction du certificat PEB
• Les données d’identification de l’expert en énergie
• Les spécificités de l’immeuble tels que l’adresse de l’immeuble à appartements
• La spécification de la prestation énergétique de l’immeuble par l’appréciation des caractéristiques des niveaux de couches de l’immeuble et de ses installations
• Le code unique 
• Les recommandations visant à améliorer la dépense énergétique de l’immeuble.

L'expert en énergie imprime le certificat PEB, le signe et communique au propriétaire ou aux co-propriétaires de l'immeuble à appartements. Le propriétaire de l'immeuble à appartements ou l'association des co-propriétaires de l'immeuble à appartements mettent tous les données, indispensables à l'élaboration du certificat PEB, à l'entière disposition de l'expert en énergie.

5. Quelle est la durée de validité d’un certificat énergétique pour les parties communes  ?

Un certificat PEB parties communes est valable pour dix ans à partir de sa rédaction, dans les cas suivants :

• le certificat PEB a été modifié ou adapté ;
• au moins 15 % des couches enveloppant l’immeuble à appartements a été modifié, ou pré ou post isolé, ou ;
• les installations collectives techniques de l’immeuble ont été changées ou une nouvelle installation a été placée.

Si un nouveau certificat PEB est rédigé pendant la durée de la validité de l’original, cela entraîne comme conséquence la déchéance de la durée de validité du certificat précédent.

Quand le certificat PEB parties communes arrive à échéance, l’association des co-propriétaires doit s’assurer qu’un expert en énergie de niveau A, rédige un nouveau certificat pour les parties communes, dans les cas suivants :

• endéans les six mois après la fin des travaux ou de la mise en service d’une installation
• endéans le mois à l’échéance de la durée de validité du certificat
• lorsqu’il s’agit d’un bâtiment nouveau après l’expiration d’une période de dix ans qui suit l’obtention d’un permis de bâtir ou du permis de l’environnement et des prescriptions urbanistiques

Pour tout renseignement concernant ces dispositions, n’hésitez pas contacter nos avocats spécialisés via info@seeds.law ou + 32 (0)2 747 40 07.