Le 50ème anniversaire de la Loi Breyne

1. Que signifie la "Loi Breyne" ?

La Loi Breyne ou la « loi sur la construction d’habitations » réglemente l'achat d'une maison ou d'un appartement qui n'existe pas encore (ou pas complètement) effectivement.

Dans le cas d'une telle vente, bien souvent, il n’existe pas de contrepartie directe au paiement opéré par l’acheteur, car la construction en question n'a pas encore commencé ou n'est pas encore terminée.

On peut penser, entre autres, aux situations suivantes :

• une « vente sur plan » ;
• un accord « clé sur porte ».

Le législateur a donc voulu prévoir une protection supplémentaire pour l’acheteur, contre le risque d’insolvabilité du vendeur ou de l'entrepreneur. D'où l’intitulé de la loi sur la construction d’habitation, mieux connue sous le nom de « Loi Breyne ».

2. Qu'est-ce qui est important ?

2.1 La convention et l'acte authentique

La Loi Breyne réglemente un certain nombre d’exigences minimales auxquelles votre convention et, par la suite, l'acte authentique de vente doivent satisfaire.

Voici quelques-uns de ces points :

• Les éléments suivants doivent obligatoirement apparaître dans un contrat conclu en vertu de la loi Breyne :
  
  
  • La description précise des parties privatives et des parties communes qui font l'objet du contrat. Cette condition est importante lors de l'achat d'un appartement sur plan ;
  • Le prix total de la maison ou de l'appartement ou, le cas échéant, le prix total de l’agrandissement de l’immeuble;
  • Les modalités de paiement ;
  • La date de début des travaux, le délai d'exécution ou de livraison et l’indemnisation prévue en cas de retard dans l’exécution ou dans la livraison ;
  • La manière dont la réception provisoire et définitive des travaux doit avoir lieu.
    
    
• La convention doit en tout cas mentionner dans un paragraphe distinct du reste, dans une police différente et en caractères gras, que l'acheteur ou le maître de l’ouvrage a le droit d'invoquer la nullité de la convention ou la nullité d'une clause contraire à la loi en cas de non-respect des dispositions de la Loi Breyne concernant ces mentions obligatoires et de la garantie financière par le vendeur ou l'entrepreneur.
  
  Le texte de certains articles de la Loi doit également être repris intégralement dans le contrat.

2.2 La loi Breyne prévoit également les modalités de paiement :

• Avant la conclusion du contrat, le vendeur ou l'entrepreneur ne peut exiger ou accepter aucun paiement, sous quelque forme que ce soit. A la conclusion du contrat, un acompte peut être exigé, mais cela ne peut pas dépasser 5 % du prix total ;
• Lors de la passation de l'acte authentique, le vendeur ou l'entrepreneur peut exiger ultérieurement le paiement d'une somme égale au prix du terrain ou de la quotité qui en est vendue (en cas de copropriété). Ce faisant, il doit tenir compte de l'acompte versé ;
• Si, au moment de la passation de l'acte authentique, des travaux ont déjà été effectués, le paiement d’un prix peut être exigé pour ces travaux. Ce prix doit être approuvé par un architecte ;
• Le solde du prix des travaux n'est exigible, par tranches, qu’à dater de la passation de l'acte authentique. Les tranches ne peuvent pas dépasser le coût des ouvrages exécutés.

3. Les sanctions ?

Toute clause contraire aux articles 3 à 6 et 8 à 11 de la Loi Breyne, ainsi qu'aux arrêtés royaux pris en exécution de l'article 8, alinéa 2 de la Loi Breyne, sera réputée non écrite, et ne pourra être appliquée au cas d’espèce.

De même, la méconnaissance des dispositions relatives aux mentions obligatoires (article 7) ainsi qu’à la garantie financière à fournir par le vendeur ou l'entrepreneur (article 12) entraînera également la nullité du contrat ou la nullité de la clause contraire à la loi.

Il est donc important d'en être conscient lors de la conclusion d'une telle convention, et il est judicieux de faire vérifier la conformité de votre/vos convention(s) conclue(s) dans le cadre de la Loi Breyne.

Si vous souhaitez obtenir de plus amples informations ou une assistance concernant la loi Breyne, votre projet de construction ou vos contrats, n’hésitez pas à contacter les spécialistes de Seeds of Law via info@seeds.law, koen.depuydt@seeds.law ou ulrike.beuselinck@seeds.law.