La TVA optionnelle en matière de location immobilière professionnelle est à nouveau d’actualité

Nous vous avions déjà informés que le gouvernement actuel avait, dans l’accord d’été du 26 juillet 2017, décidé de mettre en place un régime optionnel pour la location immobilière grevée de TVA.

Quelques mois plus tard, en novembre 2017, nous écrivions que le régime de TVA optionnel sur la location professionnelle ne serait pas instauré en raison de son grand impact sur le budget de notre pays.

Pendant le contrôle budgétaire du 24-25 mars 2018, le gouvernement a quand même décidé d’instaurer le régime de TVA optionnel et a adopté l’avant-projet de loi modifiant le code de la TVA qui doit encore être approuvé par la Chambre des Représentants. Une fois approuvée, la nouvelle réglementation entrera en vigueur le 1er octobre 2018.

1. Quand pourra-t-on faire appel à ce régime optionnel de TVA ?

Sous la nouvelle réglementation, on pourra choisir de soumettre la location immobilière à la TVA. Cette option pour la taxation est soumise à deux conditions de fond :

La location concerne des bâtiments ou des fractions de bâtiments, y compris, le cas échéant, le sol y attenant ;

Les biens visés sont loués à un preneur (assujetti) qui les utilise exclusivement dans le cadre de l’activité économique lui conférant la qualité d’assujetti.

Cette option ne peut par conséquent pas être prise dans le cadre d’une location à des particuliers et autres non-assujettis, ni au cas où des assujettis utilisent les biens pour leurs besoins privés. La location de l’immobilier résidentiel, comme des maisons de repos ou des résidences d’étudiants, par le propriétaire à l’exploitant, n’est cependant pas exclue de l’option.

Les fractions de bâtiments sont seulement prises en considération pour l’option que lorsqu’elles peuvent être économiquement exploitées de façon autonome, par exemple avec une entrée séparée. Un bâtiment utilisé de manière mixte peut être divisé en deux parties, dont l’une est utilisée exclusivement aux fins de l’activité économique. 

2. Comment peut-on utiliser ce régime optionnel ?

La taxation de la location est seulement possible quand on a opté expressément en ce sens. Cette option doit être exercée conjointement par le loueur et le preneur. Les modalités d’application concrètes de cette option doivent être déterminées par Arrêté Royal.

Cette option vaut pour toute la durée du contrat de location. Si les parties concluent un nouveau contrat de location, elles ont à nouveau le droit d’exercer l’option. Cela vaut en cas de renouvellement de la location.

3. Quid de la mise à disposition d’emplacements ?

Une exception précédente à l’exonération de TVA pour la location immobilière, sous certaines conditions, pour la mise à disposition d’emplacements pour l’entreposage de biens, est remplacée par cette nouvelle réglementation optionnelle. Les contrats en cours restent soumis à l’ancienne réglementation jusqu’à la fin de la location. L’exception existante pour la location-financement d’immeubles ou le leasing immobilier est maintenue et les conditions strictes de l’Arrêté Royal n°30 du 29 décembre 1992 doivent être respectées.

Pendant la durée du contrat de location, il se pourrait que les conditions pour la taxation ne soient plus remplies. Dans ce cas, l’option cessera d’avoir effet de plein droit pendant le temps où les conditions ne sont pas remplies. Cela conduira alors, tant que la période de révision n’a pas expiré, à une révision de la TVA déduite initialement sur le coût de la construction ou le prix d’acquisition du bâtiment pour la durée du bail restante. Les loueurs peuvent naturellement se prémunir contractuellement contre les conséquences financières d’un usage modifié du bien immobilier par le locataire.

4. Que se passe-t-il quand les conditions ne sont plus satisfaites ? Révision ?

Le contrat de location initial peut également prendre fin (via résiliation, dissolution ou échéance du terme) dans le délai de révision qui s’applique à la TVA grevant le bâtiment. A cet égard, une révision peut être opérée, sauf si le loueur démontre qu’il a entrepris des démarches suffisantes pour louer le bien avec TVA, ou si l’inoccupation est la conséquence de circonstances par lesquelles aucune activité économique ne peut être exercée dans le bâtiment, par exemple après un incendie. Les périodes avec application d’un loyer gratuit prévues dans le contrat ne donnent pas lieu à révision. Pour ce régime TVA optionnel, la période de révision est portée à 25 ans. Cette période commence à courir le premier jour de mise en service du bien.

5. Conclusion

Cette réforme a en premier lieu pour objectif de promouvoir le secteur de la logistique en Belgique, qui était désavantagé sur le plan concurrentiel de par l’exemption de TVA, en comparaison avec nos pays voisins. En outre, cette réglementation souhaite également promouvoir dans d’autres secteurs les nouvelles constructions, en ce compris pour les rénovations fondamentales de bâtiments.

La nouvelle réglementation est en effet seulement applicable pour la location immobilière de projets de nouvelles constructions : donc seulement pour des bâtiments nouvellement construits à partir du 1er octobre 2018, et pour lesquels aucune TVA n’est encore devenue exigible avant le 1er octobre 2018 sur les coûts directement liés à ces projets. Des travaux préparatoires ne peuvent donc pas être facturés avant le 1er octobre 2018 (par exemple, les honoraires d’architecte). 

La réglementation décrite ci-dessus est pour le moment encore un projet. Nous vous tenons au courant des développements ultérieurs.