La sous-location et la cession de bail sont-elles possibles ? Si oui, dans quelles conditions ?

1. Sous-location et cession de bail

Les règles de la loi sur le bail à ferme relatives à la sous-location et à la cession de bail à des personnes autres que les membres privilégiés de la famille sont en partie reprises par le décret sur le bail à ferme, mais avec des ajustements législatifs et linguistiques, et sont complétées.

De nombreux propriétaires sont frustrés de ne pas savoir qui est l'utilisateur réel de leur terrain, étant donné que la cession de bail et la sous-location sont souvent appliqués. Pour limiter quelque peu la sous-location et la cession de bail, la loi sur le bail à ferme prévoyait déjà que l'autorisation du bailleur devait être obtenue.

Le décret sur le bail à ferme  prévoit désormais que la demande de consentement doit contenir les informations suivantes sous peine de nullité :

1° l'identité de toutes les personnes impliquées, à savoir :

a) pour les personnes physiques : le nom et le prénom, le lieu de résidence, la date et le lieu de naissance, l'état civil, le numéro d'identification au Registre national ou au registre BIS de la Banque-Carrefour de la Sécurité Sociale et, si ces données sont connues, le numéro de producteur et le numéro d'entreprise. En l'absence de numéro d'identification au Registre national ou au registre BIS de la Banque-Carrefour de la sécurité sociale, la date et le lieu de naissance sont indiqués ;

(b) pour les personnes morales, si ces données sont connues, la dénomination, le siège social, le numéro de producteur et le numéro d'entreprise, ainsi que l'identité des personnes habilitées à représenter la personne morale ;
 
2° la date de prise d'effet du bail ou de la sous-location et, le cas échéant, sa durée ;
 
3° la désignation cadastrale des parcelles, qui figure dans l'extrait du registre cadastral, indiquant au moins la commune où les parcelles sont situées, la division, la section, le numéro de la parcelle, la superficie et le nom de la rue ou du champ ;
 
4° la mention qu'en l'absence de réponse à la demande de consentement dans un délai de trois mois à compter de sa réception, ce silence vaudra consentement.

Le décret sur le bail à ferme crée également un guichet en ligne où les propriétaires pourront à l'avenir savoir qui a déclaré sa propriété dans la demande unique et dans la déclaration annuelle de parcelles au ministère de l'agriculture et de la pêche.

2. Sous-location privilégiée 

Les règles relatives à la sous-location privilégiée sont également reprises dans le décret sur le bail à ferme, avec une légère adaptation. 

Il y a sous-location privilégiée lorsque le locataire cède le droit de bail à ferme à son conjoint, à ses enfants ou à ses beaux-enfants, sans avoir besoin de l'autorisation du bailleur. Il doit le notifier au bailleur dans les 3 mois suivant la cession, en précisant l'identité du ou des cessionnaires. En conséquence, un nouveau bail de 9 ans commence à courir à partir de la date anniversaire de la reprise. Le bailleur peut s'y opposer auprès du juge de paix pour des motifs sérieux limités.

La disposition n'énumère plus les membres de la famille privilégiés, mais contient une référence au terme « membres de la famille privilégiés », tel qu'il figure dans le décret sur le bail à ferme. 
 
La sous-location et la cession de bail ne peuvent excéder la période de location convenue. La durée de la sous-location prend fin en même temps que le bail principal, même si la durée restante du bail est inférieure à neuf ans. En revanche, dans le cas d'une sous-location privilégiée, une nouvelle période de neuf ans commence à courir à compter de la date anniversaire de la sous-location.

Si vous souhaitez obtenir plus d'informations à ce sujet, n'hésitez pas à contacter nos spécialistes à l'adresse info@be.Andersen.com.