La responsabilité solidaire pour les droits réels d'usage

1. Que sont les droits réels d'usage?

La propriété, la copropriété, les droits réels d'usage et les sûretés réelles sont tous des droits réels.

Les concepts de la propriété et de la copropriété parlent d'eux-mêmes.

Le terme « droits réels d'usage » désigne les servitudes, l'usufruit, l'emphytéose et le droit de superficie.

Les sûretés réelles sont les privilèges spéciaux, le gage, l'hypothèque et le droit de rétention.

2. Quoi de neuf ?

Il va sans dire que le titulaire d'un droit réel ne peut disposer de ce droit qu'avec le bien principal auquel il est attaché.

Pour les droits réels d'usage, il existe cependant une nouveauté importante, à savoir la responsabilité solidaire du titulaire initial du droit réel d'usage.

3. Qu'est-ce que cela signifie ?

Selon la nouvelle législation, le premier titulaire du droit réel d'usage - c'est-à-dire le bénéficiaire d'une servitude, d'un usufruit, d'une emphytéose ou d'un droit de superficie - sera solidairement responsable, avec l'acquéreur, vis-à-vis du propriétaire du bien sur lequel porte le droit réel d'usage. Ainsi, même après avoir transféré le bien, il peut être tenu responsable du paiement.

La responsabilité solidaire concerne les obligations personnelles qui constituent la contrepartie de l'établissement du droit réel d'usage et qui sont exigibles après la cession du bien.

Le cédant est seul responsable des obligations qui sont dues et exigibles avant la cession du bien.

Cela signifie, par exemple, que le propriétaire d'un appartement qui doit payer une redevance annuelle (ou « canon ») au propriétaire foncier dans le cadre d'un bail emphytéotique peut être tenu avec le nouveau propriétaire (dudit appartement) pour le paiement du canon, même après qu'il ait vendu son appartement.

En tant que premier propriétaire d'un bien immobilier grevé d'un droit réel d'usage, vous continuerez donc à courir le risque de devoir continuer à payer même si vous avez déjà revendu le bien.

4. Que prévoir dans l’acte de constitution ?

Il est possible de déroger de la responsabilité solidaire.

Comme nous l'avons écrit précédemment, cela s'explique par le fait que la nouvelle loi sur la propriété est supplétive et donc non impérative, sauf disposition contraire du nouveau Code civil ou lorsqu'il s'agit d'une définition.

En tant que propriétaire du droit réel d'usage (par exemple le propriétaire foncier dans le cadre d'un projet de développement) il est bien sûr dans votre intérêt de ne pas déroger à cette règle. Plus il y a de personnes qui peuvent être tenues de vous payer, plus grande est l’assurance de percevoir votre argent.

Par contre, en tant qu'acheteur d'un bien immobilier avec un droit réel d'usage, vous avez tout intérêt à prévoir une dérogation à cette règle.

Pour savoir comment rédiger au mieux votre (vos) acte(s), vous pouvez toujours contacter les spécialistes de Seeds of Law (+32 (0)2 747 40 07 ou via info@seeds.law). N'hésitez donc pas à demander de l’assistance à notre équipe.

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