La résiliation du bail à ferme peut-elle être demandée si le preneur ou le bailleur ne remplit pas ses obligations ?

Pour cette question de résiliation pour inexécution par l’une des parties, tant pour loi que pour le décret sur le bail à ferme, il faut se référer à la règle générale du Code civil, et plus particulièrement celle énoncée à l'article 1184 du Code civil.

En effet, le bail est un contrat synallagmatique. Conformément à l'article 1184 du Code civil, la condition résolutoire est toujours tacitement incluse tacitement dans un contrat synallagmatique et ce, dans l’hypothèse où l'une des parties n'exécuterait pas ses obligations. 

Lorsque l'une des parties ne remplit pas ses obligations, l'autre partie a le choix entre forcer l’autre partie à l'exécution du contrat ou en demander la dissolution avec dommages et intérêts.

Le décret et la loi sur le bail à ferme énoncent les circonstances dans lesquelles le preneur et le bailleur sont supposés ne pas remplir leurs obligations et dans lesquelles l'autre partie peut demander la résolution du bail devant le tribunal.

Tout d’abord, le décret sur le bail à ferme prévoit une condition résolutoire lorsque la superficie indiquée dans le bail ne correspond pas à la réalité (bailleur) : 

« Si, dans un bail à ferme, le bien loué se voit attribuer une contenance inférieure ou supérieure à celle qu'il a réellement, le fermage est augmenté ou diminué proportionnellement dès la première échéance qui suit la demande. Le preneur a également le droit de demander la résiliation du bail. La demande en diminution ou augmentation du fermage et la demande de résiliation du bail ne sont recevables que si la différence entre la contenance réelle et celle mentionnée dans la convention est d'un vingtième au moins ».

En outre, le décret sur le bail à ferme reprend la condition résolutoire suivante dans le chef du bailleur, qui existait déjà dans l'ancienne loi sur le bail à ferme. Le bailleur peut, selon les circonstances, faire résilier le bail au cas où le preneur :

• ne garnit pas le bien loué des bestiaux et des ustensiles nécessaires à l'exploitation agricole ;
• abandonne la culture ;
• ne cultive pas en personne prudente et raisonnable ;
• emploie le bien loué à un autre usage que celui auquel il a été destiné ou ;
• de manière générale, enfreint gravement les dispositions du bail et qu’il en résulte un dommage pour le bailleur. 

En cas de résiliation par la faute du preneur, celui-ci est tenu à des dommages-intérêts.

Attention ! Dans ce cas, une clause pénale et une condition résolutoire expresse sont nulles.

La résiliation ne peut donc jamais intervenir de plein droit mais doit toujours être demandée en justice.

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