Droit de superficie et pourquoi il vaut parfois mieux opter pour le droit d’emphytéose

1. Qu’est-ce que le droit de superficie ?

La superficie est un droit par lequel une personne acquiert le droit d’avoir des bâtiments, ouvrages ou plantations sur (ou en dessous) un fonds appartenant à autrui.

Concrètement, cela signifie qu'une partie (le propriétaire des constructions, ou «  superficiaire ») est autorisée à ériger des constructions sur le fonds d'une autre partie (le propriétaire du terrain ou « tréfoncier »), et ceux-ci deviennent, à la fin du droit de superficie, la propriété du propriétaire du terrain ou le tréfoncier par le biais de l'accession.

Le régime du droit de superficie est souvent utilisé dans le développement de projets de construction (résidentielles).

2. Quoi de neuf ?

2.1 Le volume de la construction doit être déterminé à l'avance

Un élément supplémentaire à la définition du droit de superficie est inclus dans la nouvelle loi sur les biens, à savoir le terme « volume ».

À partir du moment où le droit de superficie est accordé, il faudra déterminer le volume dans le cadre duquel les bâtiments ou les installations peuvent être érigés. Cela n’est pas toujours évident, car cela implique qu'au moment de l'établissement du droit de superficie, les parties doivent déjà avoir une vision concrète du projet.

2.2. La durée

Outre la limitation du droit de superficie au volume contractuellement prévu, la durée du droit de superficie est une autre nouveauté importante.

Alors qu'aujourd'hui la durée est encore limitée à 50 ans maximum, le droit de superficie pourra dorénavant être conclu pour une durée maximale de 99 ans dans le cadre du nouveau droit des biens. À la fin de cette durée, le droit de superficie prendra fin (pour les conséquences de cette extinction, voir le point 4).

Bien entendu, il est possible de convenir par contrat d'une durée plus courte, qui à son tour peut être prolongée. Lors du renouvellement, il faut toutefois tenir compte du fait que la durée ne peut pas dépasser 99 ans et que le renouvellement doit avoir lieu avec l'accord exprès des parties. Cela doit donc être déterminé contractuellement.

Contrairement à la règle selon laquelle un droit de superficie ne peut être accordé que pour une durée maximale de 99 ans, ce droit peut également être perpétuel dans deux cas, à savoir :

1° soit à des fins de domanialité publique ;

2° soit pour permettre la division en volumes d'un ensemble immobilier complexe et hétérogène  comportant plusieurs volumes susceptibles d'usage autonome et divers qui ne présentent entre eux aucune partie commune.

En bref, si vous souhaitez bénéficier d'un droit de superficie perpétuel et qu'il ne s'agit pas d'un projet à des fins de domanialité publique, il doit s'agir d'un « ensemble immobilier complexe et hétérogène comportant plusieurs volumes », avec un « usage autonome et divers » et sans aucune partie commune.

3. Quand et comment s’éteint un droit de superficie ?

La simple destruction des ouvrages ou des plantations n'entraîne pas automatiquement la disparition du droit de superficie. Le superficiaire conserve donc son droit réel d'usage conformément à son titre.

Toutefois, si le droit de superficie perpétuel a perdu toute utilité - y compris l’utilité future ou potentielle – depuis 99 ans ou plus, le tribunal peut ordonner la résolution du contrat qui le consacre.

Le législateur ne règle pas la manière dont le droit de superficie perpétuel s'éteint dans le cas d'un ensemble immobilier complexe et hétérogène.

Par conséquent, si vous souhaitez prévoir des restrictions au droit de superficie (perpétuel), il est préférable de les fixer contractuellement.

4. Quelles sont les conséquences de l’extinction d’un droit de superficie ?

Lorsque le droit de superficie s’éteint, la propriété des bâtiments et/ou des plantations érigés par le propriétaire du bâtiment est transférée au propriétaire du fonds (c'est-à-dire le propriétaire du terrain ou tréfoncier) ou à son ayant droit.

Le propriétaire du fonds/tréfoncier devra alors payer une redevance au propriétaire du bâtiment pour les bâtiments et/ou les installations. Jusqu'au paiement de cette redevance, le propriétaire de l'immeuble conserve un droit de rétention.

Bien entendu, des clauses dérogatoires peuvent également être conclues à ce sujet.

5. Différence avec le droit d’emphytéose et pourquoi choisir pour cette figure 

En vertu de la nouvelle loi sur les biens, le droit d’emphytéose est défini comme un droit réel d'usage conférant un plein usage et une pleine jouissance d'un immeuble par nature ou par incorporation appartenant à autrui.

Cette définition correspond à l'emphytéose telle qu'elle nous est connue aujourd'hui.

Tout comme pour le droit de superficie, il est possible de prévoir un droit d’emphytéose perpétuel, ceci à des fins de domanialité publique. Dans ce régime, cependant, il n'y a pas d'exception à la limitation dans le temps pour les ensembles immobiliers complexes et hétérogènes.

Comme l’emphytéote peut également ériger des bâtiments ou des plantations, mais que contrairement au droit de superficie, ce droit n'est pas limité au volume contractuel, il peut parfois être plus intéressant d'opter pour un droit d’emphytéose au lieu d'un droit de superficie.

Il sera donc important de faire le bon choix. Comme nous l'avons indiqué précédemment, vous pouvez déjà opter pour certaines règles du nouveau Code civil dans vos contrats actuels, qui ne seront bien sûr applicables qu'à partir de son entrée en vigueur, c'est-à-dire le 1er septembre 2021.

Ainsi, pour savoir quel régime choisir ou pour savoir si votre projet peut être considéré comme un ensemble immobilier complexe et hétérogène, vous pouvez toujours contacter les spécialistes de Seeds of Law au +32 (0)2 747 40 07 ou via info@seeds.law.

Voici la dernière étape de notre parcours à travers la nouvelle loi sur les biens.

Nous espérons que celui-ci aura été instructif et qu’il constituera une valeur ajoutée pour votre entreprise et vos projets futurs. Nous serons toujours à votre disposition si vous souhaitez obtenir plus d'informations ou de l'aide !

lire aussi

Découvrez notre e-book sur le nouveau droit des biens

Dans notre e-book « En route à travers la nouvelle loi sur les biens », vous découvrirez un certain nombre de sujets importants concernant le nouveau droit des biens.